3.2.5. Управление ипотечным риском, связанным с залогом

Риск, связанный с залогом, определяется вероятностью денежных потерь кредитора в связи с невозможностью получить средства, причитающиеся ему по кредитному соглашению, в необходимом объеме за счет обращения взыскания на предмет залога.

недостаточной стоимостью залога в момент обращения взыскания на него (в момент реализации предмета залога),

повреждением или утратой предмета залога,

отсутствием (или недостатком) правовых оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Первоочередной задачей кредитора, участвующего в жилищном ипотечном кредитовании, в рамках управления риском залога является достоверная оценка и, по возможности, максимально точный прогноз стоимости заклады-

118 ваемого жилья на период кредитования. Для решения этой задачи большинство банков пользуется услугами квалифицированных оценочных компаний; другая их часть создает собственные подразделения по работе с залогами (включая оценку, мониторинг и при необходимости - обращение взыскания), в штате которых имеются лицензированные оценщики.

При оценке текущей рыночной стоимости жилья, в т.ч. закладываемого при ипотечном кредитовании, оценщики использует 3 основных метода оценки недвижимости.

Метод прямых рыночных сравнений. Он состоит в сравнении цен, по которым в последнее время заключались сделки купли-продажи аналогичных объектов. Оцениваемая недвижимость всегда отличается от аналогов, поэтому полученные значения корректируются с учетом влияния ряда факторов - даты и условий продажи, физических характеристик объектов недвижимости.

Метод издержек. Он заключается в определении стоимости объекта недвижимости, который может заменить оцениваемый объект. Этот метод также может заключаться в расчете затрат на строительство объекта, который в существующих условиях наиболее адекватно мог бы заменить оцениваемый объект.

Метод доходов.

Очевидно, что текущее рыночное значение стоимости оцениваемого объекта недвижимости находится в пределах значений, определенных с помощью названных методов, при этом точность его исчисления определяется квалификацией оценщика.

Как следует из описания методов оценки недвижимости, передаваемой в залог, подобная сложная процедура оценки сопряжена со значительными затратами времени и средств, но при этом, как показывает практика, дает результат

119 достаточно высокой точности. В этой связи подобные сложные оценки применяются, как правило, при оценке объектов недвижимости, выступающих в качестве предметов залога при коммерческом кредитовании банками крупных клиентов или дорогостоящих проектов.

В практике ипотечного жилищного кредитования в целях снижения своих издержек банки-кредиторы, как правило, прибегают к упрощенной процедуре оценки залогового жилья, особенно если оно относится к разряду типовых. Для этого применяют метод т.н. скорринг-оценки (разновидности статистического метода), т.е. оценки по анкетно-балльному принципу; при этом точность оценки зависит от объема и достоверности статистической базы данных.

Вторым методом упрощенной процедуры оценки является сравнение стоимости закладываемого жилья, полученной скорринг-методом, с ценой этого объекта, за которую заемщик приобретает данное жилье у продавца.

Следует отметить, что каждый банк самостоятельно принимает решение о «точке компромисса» между точностью оценки и затратами на ее проведение, а в случае участия банка в программе определенного ипотечного агентства, выкупающего ипотечные кредиты банка, метод оценки залога может быть определен организатором такой программы.

Методом минимизации риска залога банка-кредитора при принятии материального обеспечения по кредиту (в т.ч.

Залоговый Сумма кредита

коэффициент = Оценочная стоимость жилья

120

Очевидно, что чем выше степень превышения оценочной стоимости объекта жилья над суммой кредита, тем меньше значение залогового коэффициента и соответственно меньше степень риска кредитора.

В американской системе ипотеки в ряду основных критериев андеррайтинга, т.е. квалификации ипотечного кредита, стоит определение аналогичного коэффициента (называемого отношением суммы кредита к рыночной стоимости залога, loan-to-value - LTV), отражающего вероятность того, что в случае обращения взыскания на предмет залога вырученных средств хватит для погашения долга заемщика перед кредитором.

В российской ипотечной практике значение залогового коэффициента, устанавливаемого кредиторами, колеблется от 70% (Московская ипотечная программа) до 95% (банк «DeltaCredit»).

Прогноз стоимости закладываемого жилья в рамках ипотечного кредитования является трудновыполнимой задачей на долгосрочном временном горизонте (в России ипотечные кредиты предоставляются на срок до 20 лет, в странах Запада - до 30 лет и более). Поэтому для защиты своих интересов кредитору целесообразно применять следующий механизм: в условиях кредитного договора предусмотреть обязанность заемщика поддерживать значение «залогового коэффициента» не ниже определенного уровня. В случае снижения его значения ниже порогового для возврата к необходимому уровню возможно применение 2-х методов:

1) увеличение стоимости заложенного имущества, в том числе:

замена предмета залога на более дорогостоящий;

оформление дополнительного залога;

2) снижение текущего остатка основного долга, т.е. частичное погашение кредита.

При невозможности принятия этих мер банк может предусмотреть повышение процентной ставки по кредиту (основанием для этого является увеличение совокупного риска банка по данному кредиту), либо потребовать оформить

121 дополнительное нематериальное обеспечение кредита, например, в виде поручительства.

Следует учитывать, что при предоставлении заемщиком дополнительного залога или замене предмета залога кредитор должен произвести весь комплекс мероприятий по оценке, прогнозу стоимости, надлежащему оформлению прав залогодержателя, что сопряжено с определенными затратами банка, поэтому целесообразно предусмотреть возможность взимания комиссии банка для возмещения данных расходов.

Особо следует отметить, что в российской правовой среде к объектам недвижимости помимо земли, зданий и строений, квартир, отдельных помещений и т.п.

Аналогичные факторы определяют различные риски залогодержателя по разным типам закладываемых объектов недвижимости из числа сооружений. В западных ипотечных системах формирование ипотечных кредитов в пулы и соответственно эмиссия ценных бумаг, обеспеченных этими пулами, ведется в строгом соответствии с типом ипотечного залога (квартиры, коттеджи и т.п.).

На мой взгляд, такой подход позволяет существенно улучшить качество управления рисками, связанными с залогом, поэтому представляется целесообразным законодательно закрепить принцип формирования пулов ипотечных кредитов в соответствии с типом заложенной по ним недвижимости.

122

Еще одним инструментом снижения риска, связанного с залогом, является страхование предмета залога. Во многих ипотечных системах оно относится к числу обязательных мероприятий ипотеки и включает страхование предмета залога от порчи, повреждений, разрушения, а также страхование титула собственности залогодателя (распространенное в России страхование жизни и трудоспособности заемщика снижает кредитный риск и не оказывает влияния на риск залога).

Оформление залога при ипотеке включает в себя несколько этапов: согласование условий между залогодателем и залогодержателем; оценка правовых оснований для предоставления залога (оценка титула собственности, обременении); подготовка и подписание документации, ее нотариальное заверение, государственная регистрация ипотеки. Вероятность возникновения ошибок на каждом их этих этапов определяет наличие риска, связанного с вероятностью затруднений (или невозможностью) в будущем при необходимости возместить причитающиеся кредитору деньги путем обращения взыскания на предмет залога.

Мониторинг риска, связанного с залогом, сводится к периодическим оценкам физического состояния предмета залога и условий его эксплуатации, а также оценке текущей рыночной стоимости предмета залога, используемой для мониторинга вышеописанного «залогового коэффициента». Функции мониторинга предмета залога обычно возлагаются в банках на подразделение по работе с залогами или на кредитное подразделение.

Существенное изменение стоимости предмета залога также является основанием для оформления дополнительного обеспечения, замены предмета залога или частичного досрочного погашения кредита.

Реализация предмета залога, которая становится необходимой при отсутствии возможности погасить долг по ипотечному кредиту иными путями, также содержит элемент залогового риска. Он связан, в первую очередь, с влиянием внешних факторов данного риска - наличием противоречий в российском правовом поле, из-за которых банк-кредитор не может быть уверен в возможности

1. 123 успешной реализации заложенного по ипотеке жилья, поскольку Гражданский процессуальный кодекс РФ содержит прямой запрет на выселение должника и его семьи из заложенного жилья, если это жилье является для него единственным пригодным для проживания. Реализация жилья без выселения должника и его семьи представляется трудновыполнимой задачей; в любом случае выручка будет несравнимо меньше рыночной стоимости данного объекта недвижимости без обременения.

Дополнительным препятствием при реализации заложенного жилья является отсутствие четкого законодательного определения функций органов опеки и попечительства при ипотеке жилья, а также необходимость приведения в соответствие с основополагающими принципами ипотеки правового статуса членов семьи заемщика по ипотечному кредиту.

Вероятность дефолтов заемщиков - физических лиц значительно меньше аналогичного показателя для заемщиков - юридических лиц и составляет в ры-ночно развитых странах, по разным оценкам, от нескольких десятых долей процента до 1-2%; российская ипотека пока не обладает достаточной статистикой для определения этой вероятности. Несмотря на это само наличие указанного риска диктует необходимость выработки соответствующих мер.

Влияние участников ипотечного рынка на внешние факторы риска, связанного с реализацией залога по ипотеке, сводится к двум направлениям.

Ипотечные агентства, ассоциация ипотечных банков, коммерческие банки, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования, совместно с представителями органов государственной власти ведут законотворческую работу с целью устранения правового дисбаланса в пользу заемщика, который имеет место в современном российском законодательстве. На мой взгляд, поиск компромисса в данном вопросе еще займет существенное время ввиду сложности проблемы защиты интересов всех субъектов ипотечной системы.

В существующем правовом поле способом решения обозначенной задачи является создание фонда временного проживания (т.н. отселенческого фонда или резервного жилищного фонда), в который должен переселяться неплатеже-

124 способный заемщик (и его семья) на условиях коммерческого найма. Их проживание в отселенческом фонде должно продлиться на период поиска и приобретения альтернативного жилья, при этом средства на его приобретение будут получены после реализации ипотечного залога за вычетом средств, причитающихся банку-кредитору, и расходов, понесенных в ходе реализации залога.

В настоящее время трудно оценить достаточность такой суммы для приобретения альтернативного жилья, однако в любом случае она будет тем выше, чем большую часть ипотечного жилья оплатил сам заемщик (путем внесения первоначального взноса). Кроме того, не решен вопрос, какие именно институты будут обеспечивать функционирование такого фонда временного проживания - будут ли это госорганы, ипотечные агентства, специализированные организации. Однако очевидно, что ипотечному банку нерентабельно содержать подобный фонд самостоятельно.

Кроме того, накопление статистики ипотечного кредитования, в т.ч. по дефолтам, по случаям реализации заложенного жилья, и в будущем - по функционированию отселенческого фонда, позволит банкам точнее оценивать размер риска, связанного с залогом по ипотеке, и соответственно повысить эффективность управления этим риском.

3.2.6. Управление ипотечным валютным риском

При классификации рисков банковской деятельности управление валютным риском, как правило, не относятся к рискам кредитной деятельности банка. Однако, как уже отмечалось в начале настоящей главы, тесная зависимость всей ипотечной системы от источников денег для ее фондирования определяет непосредственное влияние валютной составляющей на совокупность рисков ипотечного кредитора.

Валютный риск банка, возникающий при его участии в ипотечном кредитовании, связан с вероятностью денежных потерь (снижения доходов /образования убытков) вследствие неблагоприятного для банка изменения курсов валют, в которых привлекаются средства для фондирования ипотечных

125 кредитов, по отношению к валютам, в которых предоставляются ипотечные кредиты.

В большинстве рыночно развитых стран созданы ипотечные системы, в которых валютный риск исключен ввиду того, что ипотечное кредитование и рефинансирование ипотечных кредитов проводится в одной валюте - национальной. Современные российские экономические условия сопряжены с нестабильностью курса рубля, наличием относительно высокого уровня инфляции; не забыт также негативный опыт государственного дефолта в 1998 г. Кроме того, долгое время считалось, что в нашей стране отсутствуют институциональные инвесторы, способные обеспечить адекватное по срокам и стоимости ресурсов фондирование ипотечной системы в рублях, поэтому поиск источников средств был ориентирован на западных инвесторов.

Совокупность перечисленных факторов указывает на высокий уровень неопределенности при оценке валютной составляющей рисков российского ипотечного кредитора. Следовательно, в современных условиях как банк-кредитор, участвующий в ипотечной программе, так и ипотечное агентство фактически не в состоянии с удовлетворительной точностью измерить количественно и спрогнозировать валютный риск. Иными словами, в нашей стране уровень валютного риска ипотечного кредитора при фондировании ипотечных кредитов в одной валюте и предоставлении ипотечных кредитов в иной валюте находится выше допустимого уровня.

С другой стороны, большинство населения страны получает основную часть дохода в рублях, поэтому ипотечному кредитору следует учитывать, что при предоставлении ипотечного кредита в иностранной валюте валютный риск фактически перекладывается на заемщика, что приводит к повышению уровня кредитного риска.

По мнению автора, в сложившихся экономических условиях эффективное управление валютным риском банка, участвующего в ипотечном кредитовании, сводится к проведению мероприятий, позволяющих его избежать. Это означает, что банку следует отталкиваться от валюты, в которой будут рефинансированы

126 его ипотечные кредиты. При ориентации банка на схему работы определенного ипотечного агентства желательно, чтобы отношения с агентством, выкупающим у банка ипотечные кредиты, предполагали постоянную оферту на выкуп кредитов на определенных условиях (в настоящее время такую возможность предоставляет, например, АИЖК).

В российской банковской практике известны случаи, когда в период нестабильного курса рубля по отношению к доллару США кредитор, желая минимизировать валютный риск по конкретной кредитной сделке, применял механизм компенсации валютной разницы, возникающей в течение срока кредита, за счет применения сложной переменной процентной ставки. Для этого кредитный договор содержал условие о зависимости процентной ставки по кредиту от курса валюты кредитования (например, рубля) по отношению к валюте фондирования кредита (например, доллара США). При этом процентная ставка исчислялась по сложной формуле, суть которой сводилась к тому, что процентный платеж за определенный процентный период состоял из 2-х частей: одна часть (постоянная) - обычная банковская процентная ставка, вторая часть (переменная) - некая «валютная надбавка», которая рассчитывалась таким образом, что ее размер в данном процентном периоде фактически покрывал негативную амортизацию основного долга по кредиту - в случае неблагоприятного для банка изменения курса валют. В случае благоприятного для кредитора изменения курса валют эта надбавка была нулевой. Подробное описание данного механизма и пример применения формулы сложной переменной процентной ставки приведены в приложении 6 к диссертации.

Для удовлетворительного функционирования описанного механизма необходимо, чтобы остаток основного долга в течение одного процентного периода был неизменным. Для этого было введено условие о том, что процентный период соответствует не календарным периодам (месяцам или кварталам), а любое частичное погашение основного долга по кредиту означает автоматическое окончание текущего процентного периода. Кроме того, устанавливались периодические «отсечки» процентных периодов, например, окончание каждого квар-

127 тала также означало окончание текущего процентного периода независимо от того, имело место в этот день частичное погашение основного долга или нет. При этом в момент окончания процентного периода заемщик был обязан оплатить проценты за этот истекший период - единовременно и в полной сумме.

Этот механизм теоретически предполагал, что при существенном изменении курса валют размер совокупного процентного платежа мог в несколько раз превышать сумму основного долга по кредиту.

Вероятно, при отсутствии иных методов управления валютным риском кредитора применение подобного механизма в описанной ситуации было оправданной мерой. Однако детальное рассмотрение этого механизма выявляет ряд его недостатков.

1. Получаемая банком компенсация негативной амортизации остатка ос новного долга является частью процентного платежа и подлежит, во-первых, зачислению в доход банка, во-вторых, облагается налогом на доход кредитной организации по соответствующей ставке.

Это означает, что банку сложно перенаправить поступающий данным образом денежный поток на погашение задолженности перед источником привлечения средств. Кроме того, необходимость уплаты налога на доход существенно сокращает размер получаемой компенсации. Для устранения этого недостатка можно ввести поправочный коэффициент, увеличивающий данную часть процентного дохода на сумму, необходимую для уплаты налога на доход; однако с точки зрения заемщика данная мера может представляться несправедливой, к тому же она будет повышать и без того высокую процентную нагрузку на заемщика.

2. Несвоевременный или неполный процентный платеж приводит к сбою механизма, поскольку несвоевременно полученную сумму процентного плате жа банк обязан зафиксировать и отнести в разряд просроченной задолженности. Компенсировать негативную амортизацию просроченной задолженности прак тически невозможно, поскольку, с одной стороны, потребуется еще более сложный (основанный на аналогичном принципе) механизм расчета штрафных

128 процентов, который будет обладать всеми недостатками описываемого механизма, с другой стороны - в случае судебного разбирательства по такому кредитному соглашению применение данного механизма расчета штрафных процентов может быть признано неправомерным из-за чрезмерно высокой ставки.

3. Банк не имеет права отказать заемщику в частичном возврате им основ ного долга по кредиту, но может перенаправить поступающий платеж в доход — при соответствующем указании об очередности платежей в кредитном догово ре. При этом поступающая от заемщика сумма будет направлена на погашение процентов за период, оканчивающийся в этот день, и только в случае избытка поступивших средств оставшаяся часть будет направлена на частичное погаше ние основного долга. Если поступившая сумма меньше причитающихся про центов за указанный период, то банк будет вынужден недостающую часть от нести к просроченным платежам.

С точки зрения заемщика это означает возникновение просроченной задолженности (с вытекающими из этого негативными последствиями — от начисления штрафных процентов до изменения группы риска по данному кредиту) без веских на то оснований.

Кроме того, такая ситуация предопределяет высокую вероятность последующих несоответствий в расчетах платежей у заемщика и у банка.

Сложность предложенного механизма хотя и не противоречит прямо действующему законодательству, но в случае судебного разбирательства вероятность поддержки судьей правомерности его применения минимальна.

В рамках описанного механизма отсутствует паритет интересов банка и заемщика: если курс изменяется неблагоприятно для банка, то заемщик обязан компенсировать возникающую негативную амортизацию; если курс изменяется благоприятно для банка и соответственно неблагоприятно для заемщика, то банк не проводит «обратную» компенсацию, а только не требует доплаты.

Применение подобного инструмента снижения валютного риска банка-кредитора теоретически возможно и при ипотечном кредитовании, однако наличие целого ряда его недостатков диктует необходимость рассмотрения бан-

129 ком возможности применения этого механизма как последнего из доступных методов управления валютным риском.