3.2.4. Управление ипотечным риском досрочного погашения кредита
Риск денежных потерь банка, связанных с досрочным погашением ипотечного кредита (риск досрочного погашения кредита), как было указано выше, может иметь место при участии банка-кредитора в ипотечном кредитовании по немецкому образцу.
В американском варианте ипотеки данный риск, как правило, несет специально созданное агентство, поскольку большинство банковских ипотечных кредитов продаются такому агентству (только в некоторых случаях данный риск несет конечный инвестор, если ипотечные ценные бумаги предполагают такое условие).В российских условиях риск досрочного погашения несет эмитент облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, - им может быть как банк, так и ипотечное агентство. Если ипотечное кредитование организовано таким образом, что банк обладает постоянной офертой на выкуп ипотечных кредитов агентством, то риск досрочного погашения кредита банк несет лишь в короткий промежуток времени - от момента предоставления кредита до его выкупа агентством.
Некоторые специалисты выделяют следующие основные причины, по ко-
37
торым заемщик может досрочно погасить ипотечный кредит .
Продажа заложенной недвижимости, например, в случае переезда к новому месту работы; покупки более дешевого дома; развода, требующего продажи дома.
Снижение рыночной ипотечной процентной ставки ниже ставки по текущему кредиту.
Несостоятельность заемщика: заложенная недвижимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита (если кредит застрахован, то остаток долга платит кредитору страховая компания).
Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Американская модель ипотеки //Рынок ценных бумаг, 1999, №8, с. 23-24.
114
4. Повреждение заложенной недвижимости в результате страхового случая (пожара и пр.).
К перечисленным причинам вероятного досрочного возврата кредита, по мнению диссертанта, следует добавить также такие обстоятельства, как повышение текущих доходов заемщика, получение им наследства и т.п., появление возможности улучшить его жилищные условия.
Банку — ипотечному кредитору более чем сложно как-то влиять на перечисленные факторы риска досрочного погашения кредита, поэтому в ипотечных схемах используют различные механизмы перераспределения указанного риска и его минимизации.
В американской ипотечной системе для нивелирования рассматриваемого риска практикуется выпуск т.н.
переводных ценных бумаг (pass-through securi-ties, pass-through) . Их основное отличие от традиционных финансовых инструментов состоит в том, что периодичность и суммы выплат по ним определяются поступающим потоком платежей по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Это означает, что держатель переводной ценной бумаги несет риск досрочного погашения ипотечного кредита.Американские переводные ценные бумаги могут эмитировать как банки -ипотечные кредиторы, так и ипотечные агентства, приобретающие пулы ипотечных кредитов у банков, и иные институты вторичного рынка.
В американской практике установлена стандартная процедура оценки вероятности риска досрочного погашения по переводным ценным бумагам. Шкала досрочного погашения задает величину вероятности досрочного погашения ипотечного кредита на каждый месяц кредитования в виде процентного соотношения остатка ссудной задолженности к первоначальной сумме кредита. Таким образом, вероятность досрочного погашения в начале срока кредитования относительно мала и она возрастает с течением времени.
Ожидаемый период до погашения переводной ценной бумаги определяет ее доходность, поэтому на момент эмиссии рассчитывается условный период ее
38 Там же, с. 24.
115 «жизни» на основе указанной выше шкалы, несмотря на то, что реальный период существования переводной ценной бумаги отличается от условного.
В связи с различной приемлемостью риска досрочного погашения для разных категорий инвесторов на американском фондовом рынке появились производные инструменты переводных ценных бумаг - дополнительно обеспеченные ипотечные обязательства (collateralized mortgage obligations, СМО) и расщепленные ипотечные бумаги (stripped mortgage-backed securities).
Такие инструменты позволяют распределить поступления по ипотечным кредитам так, что поток платежей по пулу ипотечных кредитов распадается на инструменты, несущие в себе разную степень риска досрочного погашения. Несмотря на то, что совокупная сумма риска остается прежней, каждая категория инвесторов несет больший или меньший риск в зависимости от конкретного производного инструмента, который она приобретает. Тем самым создается механизм управления уровнем названного риска в рамках одного пула ипотечных кредитов.
Американская система ипотеки демонстрирует широкие возможности управления риском досрочного погашения ипотечного кредита - от вариантов носителя данного риска (банк, ипотечное агентство, конечный инвестор) до выбора желаемого уровня риска (за счет создания производных инструментов переводных ипотечных ценных бумаг).
В то же время наряду с указанным преимуществом для американской системы ипотеки характерны усложненность, наличие длинной цепочки посредников между конечным кредитором и заемщиком.
Следствием этого является непрозрачность вторичного ипотечного рынка. В этой связи его успешное функционирование возможно только благодаря сочетанию 2-х основных причин: жесткого государственного контроля в данной сфере и наличия мощного фондового рынка.Для России подобный широкий спектр инструментов управления риском досрочного погашения ипотечного кредита представляется отдаленной перспективой. Поэтому ряд российских банков прибегает к взиманию комиссий
116
при досрочном (в т.ч. частичном) погашении ипотечного кредита. Размер такой комиссии определяется на основе оценки уровня риска досрочного погашения, при этом могут применяться 2 подхода.
Определение размера «упущенной выгоды» по кредиту, т.е. совокупной суммы процентов по ипотечному кредиту, которые кредитор рассчитывал получить в период от момента досрочного погашения кредита до момента планового окончательного погашения кредита. Для более точного определения оценки реальной «упущенной выгоды» возможно применение метода дисконтирования, т.е. приведения денежного потока, формируемого процентными платежами, к текущему моменту времени.
Определение «стоимости замещения» кредита аналогичным. Данная стоимость включает расходы банка на создание актива в своем ипотечном портфеле, аналогичного досрочно погашенному кредиту. Эти расходы могут возрастать в связи с необходимыми затратами времени, планированием (ограничением) количества выдаваемых ипотечных кредитов по согласованию с агентством, рефинансирующим ипотечные кредиты данного банка и т.п.
Известны также соответствующие запретительные меры, принимаемые отдельными банками, например, включение в кредитный договор условия о том, что досрочное (частичное досрочное) погашение кредита приводит с соответствующему уменьшению размера основного долга по кредиту, однако в этом случае причитающиеся банку проценты рассчитываются не на базе фактического размера оставшегося основного долга, а исходя из планового графика погашения кредита. Иными словами, даже при досрочном погашении кредита заемщик платит проценты «по полной программе».
Практика показала, что большинство заемщиков в любом случае не готово к таким условиям, считая их несправедливыми. Это еще раз убеждает в том, что применяемые механизмы взаимодействия российских банков с населением (как и любыми другими экономическими субъектами) должны соответствовать сложившемуся менталитету россиян.117 Реальными средствами мониторинга риска досрочного погашения кредита, по мнению диссертанта, являются следующие.
По каждому выданному ипотечному кредиту - периодическая оценка вероятности его досрочного погашения, например, с использованием вышеописанного метода, применяемого в американской ипотеке: вероятность (шкала) досрочного погашения в каждом месяце кредита обратно пропорциональна отношению остатка ссудного долга в этом месяце к первоначальной сумме кредита (малая вероятность в начале кредита, высокая - в конце).
По ипотечному кредитному портфелю в совокупности - управление риском досрочного погашения кредита в части влияния фактора изменения процентных ставок на ипотечном рынке. Для этого необходима грамотная политика банка, включающая высокий уровень маркетинга и гибкий подход при установлении процентных ставок по ипотечным кредитам.
Однако если ипотечный кредитор ориентирован на жесткое определение условий кредитования (например, на программу какого-либо ипотечного агентства), то он практически лишен возможности проводить самостоятельную процентную политику в рассматриваемой сфере.