3.2.2. Управление ипотечным процентным риском

Процентный риск банка, участвующего в ипотечном жилищном кредитовании (ипотечный процентный риск), связан с вероятностью денежных потерь (снижения доходов/образования убытков) вследствие неблагоприятного для банка изменения конъюнктуры рынка, при котором разница между ставкой по ипотечному кредиту и ставкой привлечения средств, используемых для фондирования ипотечных операций, сокращается или становится отрицательной.

Управление ипотечным процентным риском банка включает определение, оценку и прогноз, минимизацию, мониторинг этого риска; при этом, определение, оценка и прогноз данного риска, как и любого иного риска, обусловливаются его внешними и внутренними факторами.

На размер процентных ставок банков при кредитовании влияют как общие, макроэкономические факторы (конъюнктура рынка капитала, проводимая Центральным банком денежная и кредитная политика, макроэкономические показатели экономики и пр.), так и факторы частные (положение данного банка на рынке, его конкурентоспособность, проводимая данным банком политика, а также условия конкретных кредитных операций).

Как неоднократно отмечалось, ипотечное кредитование выделяется из общего ряда кредитных операций банка. В частности, ставка по ипотечному кредиту в значительно большей мере зависит от ставки, по которой привлекаются средства для фондирования ипотечных операций, чем от прочих факторов. Например, в германских ссудо-сберегательных кассах ипотечные ставки отличаются от рыночных ставок: на этапе первоначального накопления вкладчик (будущий заемщик) размещает средства по ставке, значительно ниже рыночной; затем, становясь же заемщиком, он получает ипотечный кредит также по ставке более низкой, чем рыночная.

105 «дешевые» средства ипотечных вкладчиков фондируют (по крайней мере, частично) ипотечные кредиты.

Таким образом, «стоимость» источников финансирования ипотеки, т.е. процентная ставка привлечения, является отправной точкой расчета процентной ставки ипотечного кредита. Для банка - ипотечного кредитора это означает, что в современных российских условиях для успешного управления ипотечным процентным риском ему следует отталкиваться от процентной ставки, по которой будут рефинансированы его ипотечные кредиты, добавляя к ней необходимую маржу, в расчет которой банк должен включить сопутствующие расходы, надбавку за риск и определенную норму прибыли. При этом желательно, чтобы отношения с агентством, выкупающим у банка ипотечные кредиты, предполагали постоянную оферту на выкуп кредитов на определенных условиях, как это происходит сейчас в системе АИЖК.

Процентная Процентная ставка, по которой Маржа банка, включающая

ставка по ипо- = будет рефинансирован + сопутствующие расходы,

течному кредиту (выкуплен) ипотечный надбавку за риск

кредит банка и норму прибыли

Определение размера процентной ставки, по которой будут выкупаться ипотечные кредиты у банков, жестко зависит от стоимости ресурсов, привлеченных ипотечным агентством под эти цели (плюс небольшая маржа агентства). У банка практически отсутствует возможность влиять на эти условия, относящиеся к внешним факторам процентного риска. Условия, на основе которых строится расчет маржи банка, включая расчет его расходов при ипотечном кредитовании, надбавки за риск и нормы прибыли, относятся в сфере внутренних факторов процентного риска и легче поддаются управлению.

В настоящее время в России практически отсутствуют негосударственные рыночные источники фондирования ипотеки: эмитированные к настоящему моменту ипотечные облигации АИЖК и МИА, как отмечалось в § 2.2 диссертации, обладая государственными гарантиями (Минфина РФ и правительства

106 Москвы соответственно) и не имея жесткой привязки к ипотечному покрытию, фактически являют собой форму госзайма.

В этих ценных бумагах происходит подмена обеспечения в виде объектов недвижимости обеспечением в виде государственных гарантий.

Все вышеизложенное позволяет сделать два важных вывода.

В современных российских условиях как банку-кредитору, участвующему в ипотечной программе, так и ипотечному агентству крайне сложно управлять риском процентной ставки в части общих (внешних) факторов, включая их прогнозирование.

В схеме ипотечного кредитования АИЖК, создаваемой на основе американской модели, заложены нерыночные условия - процентная ставка дотируется из бюджета. Эта ситуация, во-первых, создает значительную нагрузку на бюджет (последствия этого пока трудно предсказать), во-вторых, подобная схема неминуемо вытеснит с рынка зарождающуюся в России модель ипотеки по европейскому образцу. В целом следует отметить, что разработчики модели ипотечного кредитования АИЖК уделили недостаточно внимания вопросу управления процентным риском своей системы.

Рассматривая вторую составляющую процентной ставки по ипотечному кредиту - маржу банка, включающую возмещение расходов на ипотечные операции, надбавку за риск и прибыль, следует отметить, что названные факторы успешней поддаются регулированию со стороны банка.

Расходы банка, возникающие в процессе участия в ипотечной программе, зависят от 2-х факторов:

- от условий взаимодействия участников ипотеки, точнее, круга обязанностей, возлагаемых на банк в рамках конкретной ипотечной программы, технологических условий взаимодействия;

107

- от общего уровня внутрибанковских расходов при обычной деятельности банка (операционных, хозяйственных расходов, расходов на поддержание инфраструктуры и пр.).

Надбавка за риск должна покрывать расходы на создание резерва на возможные потери по ипотечным ссудам, а также надбавку по совокупности рисков банковского ипотечного кредитования. Несмотря на то, что доля дефолтов по кредитам физических лиц в кредитном портфеле банка, как правило, значительно ниже доли дефолтов по прочим кредитным операциям банка, расходы на возмещение банком вложенных средств при невозврате кредита относительно суммы кредита значительно выше.

Величина прибыли, также включаемой в конечную процентную ставку, должна обеспечивать заинтересованность банка в ипотечном кредитовании, иначе он предпочтет направить свои средства и усилия на развитие высокодоходных банковских операций.

Указанные факторы, влияющие на размер приемлемой для банка ипотечной процентной ставки, различны в каждом конкретном банке. В этой связи возникает вопрос об экономической эффективности участия данного банка в ипотечной программе, и ответ на него должны давать рыночные механизмы, поскольку верхний предел ипотечной процентной ставки ограничен платежеспособным спросом на ипотечные кредиты.

В рамках поиска компромисса между эффективной для банка и доступной для населения процентной ставкой по ипотечному кредиту Институт экономики города специально для России разработал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа - ИРОП (см. приложение 5 к диссертации).

По мнению диссертанта, эффективность данного инструмента аналогична эффективности применения более длительного срока кредитования, но при этом позволяет, при необходимости, устанавливать формально более короткий срок кредита. В принципе, доступность ипотечного кредита для населения оп-

108 ределяется не столько номинальным значением процентной ставки, сколько абсолютным размером совокупного платежа по кредиту, поэтому увеличение срока кредита и соответственно снижение платежа по кредиту в части погашения основного долга в той же мере повышают доступность кредита для населения.

Особо следует отметить механизм плавающей процентной ставки, широко применяемый в странах Запада, но не получивший аналогичного распространения в нашей стране. Его суть сводится к тому, что при заключении кредитного договора не оговаривается номинальное значение процентной ставки, а указывается способ его расчета на основе определенных параметров. Как правило, такая процентная ставка исчисляется как сумма некоторого публичного рыночного показателя (например, «6-месячный LIBOR», означающий среднюю лондонскую межбанковскую ставку предложения по кредитам первоклассным банкам сроком 6 месяцев) по состоянию на определенную дату плюс фиксированная надбавка. Такой прием позволяет банку более точно управлять процентным риском при кредитовании, поскольку устанавливает взаимосвязь стоимости привлеченных ресурсов (эти ресурсы могут быть привлечены банком в том же Лондоне) и процентной ставки по кредиту.

В рамках ипотечного кредитования с учетом долгосрочного характера таких операций подобный механизм уместно применять в ситуации, когда стоимость ресурсов, используемых для фондирования ипотечных кредитов, также ставится в соответствие с определенным рыночным показателем.