3.2.1. Управление ипотечным кредитным риском

Как известно, кредитный риск - это вероятность денежных потерь банка из-за неисполнения должником обязательств по кредитному соглашению (или иному договору, содержащему элемент кредитования).

- риском невозврата (неполного возврата, несвоевременного возврата) ос новного долга;

- 99

риском неоплаты (неполной оплаты, несвоевременной оплаты) процентов по кредиту;

риском неоплаты (неполной оплаты, несвоевременной оплаты) комиссий, штрафов и прочих платежей, предусмотренных кредитным договором;

Для определения вероятности невозврата ипотечного кредита заемщиком — физическим лицом применяют оценку его кредитоспособности, т.е. ведется поиск ответа на вопрос: будет ли у заемщика финансовая возможность исполнить принимаемые на себя денежные обязательства? При этом наличие у него желания, готовности сделать это (при соответствующей финансовой возможности) обеспечивается негативными для заемщика последствиями невозврата кредита - потерей прав на заложенную недвижимость и части или всего объема вложенных собственных средств, причем, чем больше собственных средств внес заемщик, тем сильнее его мотивация к погашению кредита. Например, в Москве величина первоначального взноса колеблется от 30% (в Московском ипотечном агентстве) до 5% (в Национальной ипотечной компании) стоимости приобретаемого жилья.

Для оценки кредитоспособности заемщика - физического лица банк сопоставляет размер совокупных доходов данного лица (его семьи) и размер совокупных его расходов на основе следующих данных (с приложением подтверждающих документов, иногда - с подключением службы экономической безопасности банка):

текущая заработная плата заемщика (подтверждается справкой из налоговой службы, справкой с места работы);

занимаемая должность и наличие квалификации (подтверждается справкой с места работы, документами об образовании, трудовой книжкой, трудовым договором); в ряде случаев банки запрашивают описание исполняемых обязанностей,

сведения о текущих расходах заемщика: затраты на коммунальные платежи, аренду жилья, текущие расходы семьи (на питание, одежду и пр.), на медобслуживание, текущее образование, в т.ч.

100 автомобиля, дачи и т.п. - подтверждаются квитанциями об оплате, чеками, соответствующими договорами;

- сведение об имеющихся финансовых обязательствах (кредитах и займах, алиментах и т.п.), кредитной истории - подтверждается соответствующими до говорами, платежными документами.

Очевидно, что в современных российских условиях далеко не каждый заемщик способен официально подтвердить свои доходы. Осознавая это, большинство банков использует косвенные способы определения доходов физических лиц (как правило, для таких заемщиков устанавливается немного повышенная процентная ставка по кредиту):

базы данных о доходах специалистов в различных отраслях экономики,

сведения об имущественном положении заемщика, наличие т.н. «статусного имущества» - объектов недвижимости, дорогих автомобилей, ценных бумаг; совершаемые заемщиком крупные расходы.

Таким образом, выяснение размера совокупного дохода лица на основе представленных документов - это аналитический способ его определения, использование базы данных о доходах работников, занятых в различных отраслях, - статистический способ определения заработка заемщика, а учет имущественного положения заемщика - получение качественной характеристики по методу экспертных оценок. Значительные расхождения в значениях результатов, полученных указанными методами, дают повод для проверки достоверности представленных данных либо указывают на сокрытие лицом каких-то существенных сведений о себе.

После определения среднего размера совокупного дохода и среднего размера совокупных расходов лица за определенный период времени (как правило, за месяц), к средним его совокупным расходам добавляются предстоящие расходы на обслуживание испрашиваемого кредита, приведенные к аналогичному периоду времени, и вычисляется коэффициент соотношения среднемесячных доходов и расходов заемщика:

101

Среднемесячные Среднемесячные расходы

Коэффициент соотно- совокупные расходы + на обслуживание кредита

шения среднемесячных = заемщика

расходов и доходов Среднемесячные совокупные доходы заемщика

заемщика

Среднемесячные расходы на обслуживание кредита легко рассчитываются в случае применение формулы аннуитета, при которой заемщик в течение всего срока кредита платит банку одну и ту же сумму, которая состоит из процентов за кредит и части основного долга, причем их соотношение изменяется с течением времени пользования кредитом (в начале кредитного срока основную часть платежа занимают проценты, к концу срока кредита - наоборот).

Приемлемый уровень данного коэффициента отличается в разных банках. Для одних кредиторов достаточно, чтобы этот коэффициент не превышал 1, т.е. чтобы совокупные расходы и расходы на обслуживание кредита покрывались совокупными доходами заемщика. Как правило, такие кредиторы практикуют получение основного долга по кредиту равными долями, таким образом, с течением времени размер расходов на обслуживание кредита уменьшается, и у заемщика остаются свободные средства.

Другие кредиторы оставляют некий «запас прочности», устанавливая пороговое значение данного коэффициента, например, на уровне 0,8, что означает, что после оплаты заемщиком необходимых текущих расходов и расходов на обслуживание кредита у него останется 20% свободных средств.

Некоторые банки не принимают во внимание размер текущих расходов заемщика, а устанавливают соотношение размера расходов по кредиту и размера доходов заемщика. Например, условия ипотечного кредитования в Инвестсбер-банке предполагают, что расходы по кредиту составляют не более 50% дохода заемщика, в МИА - не более 40, АИЖК - не более 35—40%.

102

По мнению автора, вычисление коэффициента соотношения среднемесячных совокупных расходов и доходов заемщика представляется более корректным. В то же время допустимо определение соотношения расходов по кредиту и совокупного дохода заемщика, например, при затрудненном или недостаточно достоверном определении текущих расходов заемщика.

Прогнозирование кредитоспособности заемщика - физического лица встречается в банковской практике крайне редко. Как правило, оно заменяется установлением возрастного ценза для заемщиков (например, до 55 или 60 лет -исходя из предположения, что значительная доля заемщиков при наступлении пенсионного возраста выходит на пенсию, а значит, снижает уровень своих доходов).

Банковская практика показывает, что проблемы исполнения заемщиком обязательств по кредиту возникают на фоне существенного изменения соотношения его доходов и расходов или в случае возникновения у него финансовых потерь.

- комбинация таких показателей, как возраст, образование, занимаемая должность, востребованность на рынке труда, динамика карьеры;

устойчивость и динамика доходов иных, чем заработная плата;

семейное положение и динамика расходов заемщика.

Для мониторинга кредитоспособности заемщика ипотечного кредита предлагается периодическое (например, раз в полгода) представление заемщиком подтвержденных сведений об изменении/неизменности его зарплаты, должности, иных доходов, семейного положения, расходов, денежных обязательств, получении дополнительного образования. На основе таких сведений и с учетом конъюнктуры рынка труда, а также платежной дисциплины заемщика необходимо корректировать прогнозную оценку его кредитоспособности и принимать меры для удержания кредитного риска на приемлемом уровне.

103

К мерам указанного рода следует отнести включение в кредитный договор условия о том, что существенное снижение размера доходов или увеличение размера расходов заемщика, появление дополнительных денежных обязательств, низкий уровень платежной дисциплины заемщика и т.п. обстоятельства наряду с нарушениями им обязательств по кредитному договору дают банку право требовать немедленного погашения кредита (либо пересмотра графика его погашения и иных условий договора).

На мой взгляд, для более точной оценки реального уровня зарплаты заемщиков (например, в случае, когда размер зарплаты лица, указанный в справке с места его работы, по мнению банка, завышен) банки могут воспользоваться услугами специалистов агентств по трудоустройству (рекрутинговые агентства). Как известно, при обращении в такую организацию гражданина, желающего найти новое место работы, специалист агентства определяет уровень зарплаты, на который может претендовать данный гражданин, на основе анкетных данных и проведенного собеседования. Аналогичным образом специалист рекру-тингового агентства может определить уровень рыночной «стоимости труда» заемщика ипотечного кредита. Основой для подобного взаимодействия может служить, например, соглашение о сотрудничестве банка и агентства, а при значительном объеме ипотечных операций банк может привлечь подобного специалиста в свой штат сотрудников.

Данный подход позволит банку учесть вероятность снижения зарплаты заемщика в случае, если последний по каким-либо причинам сменит место работы, и, тем самым, более точно оценить кредитный риск по данному заемщику.

Дополнительным инструментом управления кредитным риском может быть информация кредитных бюро. К сожалению, ряд обстоятельств препятствует развитию российских кредитных бюро. Однако этот пробел частично восполняется тесным взаимодействием банковских служб экономической безопасности.

104