<<
>>

2.8.2.1. Объекты недвижимости

В качестве объектов недвижимости могут выступать земельные участки; здания и сооружения; жилые и нежилые помещения; воздушные (самолеты, вертолеты), морские и речные суда. Недвижимость является наиболее предпочтительным видом залога, при этом, отношение банков к земельным участкам более осторожное из-за риска незаконной постройки.

Источники анализа

Риск-менеджер анализирует следующие документы, предоставляемые кредитным департаментом:

заключение залоговой службы банка (Приложение 3 к данной Главе);

заключение юридического отдела (Приложение 4 к данной Главе);

выписка из баланса о наличии, составе и стоимости объекта залога;

свидетельство о государственной регистрации права собственности залогодателя на здание (часть здания/сооружения/помещения) и земельный участок, морское судно и воздушное судно;

документы, подтверждающие основания возникновения у залогодателя права собственности на здание (сооружение \ помещение) и земельный участок: договоры купли-продажи или иные документы, подтверждающие право собственности, ссылка на которые имеется в свидетельствах о государственной регистрации прав собственности залогодателя;

поэтажный план, заверенный органом, уполномоченным на проведение технической инвентаризации.

При одновременном залоге земельного участка - кадастровый план. Документы должны быть предоставлены в банк, желательно, не позднее 3 месяцев с момента из удостоверения соответствующими органами;

копия экспликации или технического паспорта, заверенная органом, уполномоченным на проведение технической инвентаризации. Доку-менты должны быть предоставлены в банк, желательно, не позднее 3 месяцев с момента из удостоверения соответствующими органами. Срок действия технического паспорта составляет 5 лет, но следует учитывать, что чем старее паспорт, тем выше риск возникновения незарегистрированных перепланировок и незаконных построек;

копии документов, подтверждающих наличие охранной и противопожарной сигнализации, договоров с охранными предприятиями (в случае наличия подобного документа);

справка уполномоченного на управление и распоряжение земельными участками органа государственной власти (местного самоуправления), подтверждающая предоставление земельного участка третьим лицам, и отсутствие у залогодателя права собственности или права аренды на земельный участок на момент заключения договора об ипотеке (если земельный участок, на котором расположено здание, находится в бессрочном пользовании);

выписка из книги записи залога с указанием наименования залогодержателя, номера договора залога, предмета залога, суммы кредитных и залоговых обязательств, сроках обременения;

выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в т.ч. земельного участка, и сделок с ним (ЕГРП), содержащая сведения об обременениях, наложенных на предлагаемые в залог объекты недвижимости. Выписка должна быть предоставлена в банк, желательно, не позднее 1 месяцев с момента ее изготовления. В выписке из ЕГРП отражена информация о наличии/отсутствии обременений на объект залога. Банк может оформить последующую ипотеку при наличии обременения, в случае, если залоговой стоимости будет достаточно для покрытия задолженности по всем кредитам. Как правило, последующую ипотеку банк оформляет в случае, если первоначально недвижимость оформлена в залог в этом же банке по другому кредитному договору, в целях избежания трудностей при реализации залога.

Необходимо учитывать, что при последующей ипотеке необходимо получить согласие первого залогодержателя, если это предусмотрено кредитным договором. В противном случае договор последующей ипотеки может быть признан недействительным в силу положений ГК РФ;

при залоге судна: выписка из государственного судового реестра, подписанная капитаном морского (рыбного или торгового) порта (в отношении морских судов и судов смешанного (река-море) плавания) или

начальником государственной речной судоходной инспекции соответствующего бассейна (в отношении судов внутреннего плавания), содержащая информацию обо всех зарегистрированных обременениях судна (или об их отсутствии). Выписка должна быть предоставлена в банк, желательно, не позднее 1 месяцев с момента ее изготовления;

при залоге судна: свидетельство о праве плавания под государственным флагом Российской Федерации; свидетельство о годности судна к плаванию; классификационное свидетельство на судно; мерительное свидетельство на судно; свидетельство о грузовой марке (для морских судов и судов «река-море»;

при залоге воздушных судов: выписка из государственного реестра гражданских воздушных судов, подписанная руководителем специально уполномоченного органа в области гражданской авиации, содержащая информацию обо всех зарегистрированных обременениях судна (или об их отсутствии). Выписка должна быть предоставлена в банк, желательно, не позднее 1 месяцев с момента ее изготовления;

при залоге воздушных судов: сертификат (свидетельство) эксплуатанта; сертификат летной годности (удостоверение о годности к полетам);

иная информация, позволяющая определить возможную рыночную стоимость с учетом ликвидности залога. Например, если это производ-ственное здание, ликвидность его определяется с учетом конъюнктуры данной отрасли.

Особенности принятия в залог недвижимого имущества Залог зданий и сооружений, а также нежилых помещений возможен только с одновременной передачей в залог по тому же договору залога земельного участка, функционально обеспечивающего эксплуатацию указанного здания, помещения или сооружения (или соответствующего права аренды такого земельного участка). В случае если здание (сооружение), являющееся предметом залога (или часть которого передается в залог), расположено на земельном участке, находящемся в аренде у залогодателя, перед заключением договора ипотеки необходимо получить письменное согласие арендодателя земельного участка на передачу арендных прав в залог, а также копии документов, подтверждение оплату арендных платежей по договору аренды земельного участка за последние 3 месяца. В соответствии с Феде-ральным законом об ипотеке №102-ФЗ от 16.07.1998 г., такое согласие предоставляется собственником земельного участка (муниципальными и госу-дарственными учреждениями, например, Комитетом городского имущества и т.д.) путем проставления штампа на Договоре ипотеки. Договор аренды сроком более 1 года является долгосрочным, он должен быть зарегистри- рован в ГБР. В случае если земельный участок, на котором расположено здание, находится в бессрочном пользовании залогодателя, ипотека здания (части здания/сооружения/помещения) оформляется без одновременного залога земельного участка либо прав на земельный участок.

Основные условия договора ипотеки

В целях снижения рисков обеспечения необходимо предусматривать следующие условия в договоре ипотеки:

залогодатель обязан согласовывать с банком реконструкцию, ремонт, переоборудование и перепланировку объекта;

залогодатель обязан обеспечить получение третьими лицами согласия залогодержателя на возведение на земельном участке зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, без которого возведение таких объектов недвижимости является ухудшением обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;

залогодатель не будет возводить здания или сооружения на земельном участке без согласия залогодержателя;

подтверждение залогодателем того факта, что на момент подписания кредитной документации объекты залога не отчуждены, не заложены, не являются предметом спора, не находятся под арестом, а равно не обременены какими-либо иными правами третьих лиц;

залогодатель обязуется с момента подписания кредитной документации не допускать последующих залогов предмета залога без письменного согласия залогодержателя.

<< | >>
Источник: Костюченко Наталья Сергеевна. Анализ кредитных рисков / Н.С. Костюченко. - СПб.: ИТД «Скифия»,2010.- 440 с.. 2010

Еще по теме 2.8.2.1. Объекты недвижимости:

  1. 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  3. 7.1. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
  4. 7.2. Виды стоимости объектов недвижимости
  5. 7.3. Принципы оценки объектов недвижимости
  6. 7.3.2. Принципы, связанные с объектами недвижимости
  7. 7.4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  8. 8.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  9. 8.2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
  10. 8.3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходногоподхода
  11. 11.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью затратногоподхода
  12. 11.6. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходногоподхода
  13. 4. Жизненный цикл объектов недвижимого имущества
  14. 55. Управление объектами недвижимости
  15. Акт покупки объекта недвижимости
  16. База оценки объекта недвижимости