11.4. Ипотечные банки в России
Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссу&ды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. — до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и ка&менных строений. К началу 60-х годов XVIII в. средства банка оказались «замороженными», так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1786 г. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн руб. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государствен&ный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долго&срочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дво&рянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направля&лась на финансирование правительства.
Роль дворянских банков играли также сохранные казны, со&зданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государ&ственные дворянские банки были ликвидированы.
После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские бан&ки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка.
К таким банкам от&носился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льгот&ных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. — 3,5%) и пре&доставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения — городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бу&маги в государственные обязательства (облигации).
В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных бан&ков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество.
Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.
Развитие системы ипотечного кредитования под залог недви&жимого имущества, и прежде всего земли, было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную соб&ственность, в том числе и на землю, практически устранила ос&нову для ипотечного кредитования.
В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с разви&тием частных форм собственности началось возрождение ипоте&ки. В Москве и других крупных городах России (Санкт- Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив.
Это свя&зано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стра&не: дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высо&кие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долго&срочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несо&вершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижи&мости у недобросовестных плательщиков также сдерживают раз&витие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволю&ционный опыт, практику других государств, стараются разрабо&тать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем пред&ставляющие собой обычные универсальные коммерческие бан&ки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом разви&тия ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассо&циации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции бан&кам, которые занимаются ипотечным кредитованием.
Ипотечные банки являются важной структурой в области ре&шения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Цен&тробанка и Правительства России к данной проблеме. Поэтому задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сфор&мировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные бан&ки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.
Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку не&движимости.
Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский ры&нок и становится одним из видов банковской деятельности.
Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Рос&сии стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР «О собственности».
Вступивший в силу весной 1992 г. Закон «О за&логе» сделал подобное кредитование чуть более реальным. 26 февраля 1996 г. вышел Указ Президента РФ «О дополнитель&ных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 1998 г. Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, вы&данных всеми банками России, не превышает 100 млн долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости Рос&сии. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья в России, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.
В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кре&дитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества г. Москвы совместно с Цен&тром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имуще&ства приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Ин&вестиционные проекты направлены в основном на рациональ&ное использование недвижимого имущества. Это позволит мно&гим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.
В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства г. Москвы № 356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.
В развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физиче&ские лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а пред&приятия — произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных бан&ков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источ&никами, по существу, могут быть сбережения населения, сво&бодные денежные средства юридических лиц, а также вторич&ный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образ&цу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кре&дитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотеч&ных кредитов, соответствующих установленным стандартам, вы&пускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имею&щие соответствующие правительственные гарантии. Формиро&вание рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует доста&точно длительного периода — несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к разви&тию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.