Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова . — М.: Изд-во Эксмо,2006. — 368 с. — (Юридический справочник).. 2006

Книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством и законодательством, регулирующим жилищную ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним из приоритетных и перспективных направлений развития рынка доступного жилья в России.

Что такое ипотечное жилищное кредитование, каковы его плюсы и минусы? Какие бывают ипотечные кредиты и какой кредит с учетом конкретных жизненных обстоятельств и состава семьи выгоднее брать? Какова структура рынка ипотечного жилищного капитала? Что представляют собой этапы ипотечного жилищного кредитования? На все эти и многие другие вопросы можно найти квалифицированные и лаконичные ответы в данной книге, авторы которой — практикующие юристы.

<< | >>

↑

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

Ипотека и ипотечный кредит

Предмет договора ипотеки

Залог недвижимости

Оценка предмета договора ипотеки

Объект договора ипотеки

Виды залога

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

Субъект залогового правоотношения

Права и обязанности сторон договора ипотеки

Права и обязанности залогодателя

Права и обязанности залогодержателя

Залог имущества, находящегося в общей совместной собственности

Залог собственником доли в общей долевой собственности

Основания возникновения ипотеки

Оформление обеспечения кредита

Порядок заключения договора ипотеки

Требования залогодержателя

Основные положения закона

Ипотека

Форма заключения договора ипотеки

Понятие закладной

Федеральная регистрационная служба и ее территориальные подразделения

Нотариальное удостоверение договора ипотеки

Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека)

ГЛАВА 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Правовая основа ипотечного жилищного кредитования

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России

Правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве

ГЛАВА 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

Виды ипотечных кредитов

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом

Функции Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию

ГЛАВА 4. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Инструмент ипотечного кредитования

Понятие постоянных (аннуитетных) ипотечных платежей

Понятие «шаровых» платежей

Ипотека с нарастающими платежами

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга

Обеспечение доступности и возвратности кредита

Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Параметры кредита

Отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования

Виды рисков

Риск досрочного платежа

Риск процентной ставки

Кредитный риск

Роль цены и стоимости недвижимости при возникновении и снятии рисков

Правильная оценка стоимости недвижимости

Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости

Нестандартные риски

Риски и страхование недвижимости

Страхование недвижимости в России

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Система жилишрого финансирования в России: историческая справка

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 70 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Факторы,сдерживающие развитие ипотеки в России

Статистика выданных за последние годы ипотечных кредитов в России

Ипотечный рынок в России: прогнозы и перспективы

Универсальный механизм привлечения «длинных» кредитных ресурсов

Задачи становления и развития ипотечного жилищного кредитования

ГЛАВА 7. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА

Первичный рынок ипотечного капитала

Вторичный рынок ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала

Ипотечный кредит

Ипотечное кредитование

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Модели (схемы) ипотечного кредитования

Договор об ипотеке: понятие и признаки

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки

Этапы ипотечного кредитования

Условия предоставления заемщику кредита

«Стабильные» и «нестабильные» заемщики

Оценка вероятности погашения кредита

Принятие решения по кредиту

Договор страхования жизни и здоровья

Закрытие кредитной сделки

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРАИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Особенности оформления договора ипотеки

Предмет договора ипотеки — принадлежащее залогодателю право аренды

Нотариальное удостоверение договора ипотеки

Оформление договора ипотеки

Обязанности нотариуса при удостоверении договора ипотеки

Порядок предоставления документов при залоге жилой недвижимости

Правила и законные условия удостоверения залога квартиры, находящейся в общей совместной собственности

Если залогодатель — один из супругов

Порядок заключения договора о залоге в связи с удостоверением договора купли-продажи

Порядок регистрации наложения запрещения отчуждения на заложенное имущество

Удостоверение прав залогодержателя закладной

Государственная регистрация договора ипотеки

Государственная регистрация договора ипотеки в силу закона

Регистрационная запись об ипотеке в реестре

Случаи отказа регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки

Порядок уведомления заявителя об отказе в государственной регистрации ипотеки

Порядок и сроки, на которые государственная регистрация ипотеки может быть отложена

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке

Понятие и признаки ипотечного банка

Международная практика ипотечного кредитования

Плюсы ипотеки

Коэффициент доступности жилья

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки

Порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки

Публичные торги по продаже заложенного имущества

Случаи объявления публичных торгов несостоявшимися

Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество

Порядок осуществления прав по закладной

Утрата закладной

Порядок получения ипотечного кредита

Условия и сроки предоставления кредита

Основные документы

Документы, подтверждающиесемейное положение заемщика

Документы, подтверждающие здоровье заемщика

Документы, подтверждающие доходы заемщика

Информация об активах заемщика

Документы, подтверждающиетекущие обязательства заемщика,а также кредитную историю заемщика

Сведения о продавце квартиры

Документы, представляемые предпринимателямибез образования юридического лица

Страхование при получении ипотечного кредита

Недостатки ипотечного кредита

Отличительные характеристики жилищного ипотечного кредита

Ипотека права аренды

Размер государственной пошлины

Ипотека, возникающая в силу закона

Запись о государственной регистрации ипотеки

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16 июля 1998 года № 102-ФЗОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотекии ее регулирование

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

Статья 4. Обеспечение ипотекойдополнительных расходов залогодержателя

Статья 5. Имущество, которое может бытьпредметом ипотеки

Статья 6. Право отдавать имущество в залогпо договору об ипотеке

Статья 7. Ипотека имущества,находящегося в общей собственности

Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правилазаключения договора об ипотеке

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

Статья 10. Государственная регистрациядоговора об ипотеке

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения .

Статья 12. Предупреждение залогодержателяо правах третьих лиц на предмет ипотеки

Глава III. ЗАКЛАДНАЯ

Статья 13. Основные положения о закладной

Статья 14. Содержание закладной

Статья 15. Приложения к закладной

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

Статья 17. Осуществление прав по закладнойи исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

Статья 18. Восстановление правпо утраченной закладной

Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ

Статья 19. Основные положенияо государственной регистрации ипотеки

Статья 20. Порядок государственной регистрацииипотеки

Статья 21. Отказ в государственной регистрацииипотеки и отложение государственнойрегистрации ипотеки

Статья 22. Регистрационная запись об ипотекеи удостоверение государственной регистрацииипотеки

Статья 23. Исправление, изменение и дополнениерегистрационной записи об ипотеке

Статья 24. Государственная пошлина

Статья 25. Погашениерегистрационной записи об ипотеке

Статья 26. Публичный характергосударственной регистрации ипотеки

Статья 27. Обжалование действий, связанныхс государственной регистрацией ипотеки

Статья 28. Ответственность органа,регистрирующего ипотеку

Глава V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ ИМУЩЕСТВА, ЗАЛОЖЕННОГО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 29. Пользование залогодателемзаложенным имуществом

Статья 30. Содержание и ремонтзаложенного имущества

Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита

Статья 32. Меры по предохранениюзаложенного имущества от утраты и повреждения

Статья 33. Защита заложенного имуществаот притязаний третьих лиц

Статья 34. Право залогодержателя проверятьзаложенное имущество

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащемобеспечении сохранности заложенного имущества

Статья 36. Последствия утраты или повреждениязаложенного имущества

Глава VI. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ,К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе правна заложенное имущество к другому лицу

Статья 39. Последствия нарушения правилоб отчуждении заложенного имущества

Статья 40. Обременение заложенного имуществаправами других лиц

Статья 41. Последствия принудительного изъятиягосударством заложенного имущества

Статья 42. Последствия виндикациизаложенного имущества

Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА

Статья 43. Понятие последующей ипотекии условия, при которых она допускается

Статья 44. Предупреждение залогодержателейо предшествующей и последующей ипотеках.Изменение предшествующего договора об ипотеке

Статья 45. Государственная регистрацияпоследующей ипотеки

Статья 46. Удовлетворениетребований залогодержателейпо предшествующей и последующей ипотекам

Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ.ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 48. Передача прав по закладной

Статья 49. Залог закладной

Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 50. Основания обращения взысканияна заложенное имущество

Статья 51. Судебный порядок обращения взысканияна заложенное имущество

Статья 52. Подсудность и подведомственность делоб обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 53. Меры по защите интересовдругих залогодержателей, отсутствующегозалогодателя и иных лиц

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судомпри рассмотрении дела об обращении взысканияна заложенное имущество

Статья 55. Обращение взысканияна заложенное имущество во внесудебном порядке

Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА, НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Статья 57. Порядок проведения публичных торговпо решению суда

Статья 58. Объявление публичных торговнесостоявшимися

Статья 59. Реализация заложенного имуществапо соглашению сторон на аукционе

Статья 60. Прекращение обращения взысканияна заложенное имущество и его реализации

Статья 61. Распределение суммы, вырученнойот реализации заложенного имущества

Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Статья 62. Земельные участки,которые могут быть предметом ипотеки

Статья 63. Земельные участки,не подлежащие ипотеке

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 65. Возведение залогодателем зданийили сооружений на заложенном земельном участке

Статья 66. Ипотека земельного участка,на котором имеются здания или сооружения,принадлежащие третьим лицам

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Статья 68. Особенности обращения взысканияна заложенные земельные участки и их реализации

Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Статья 70. Ипотека предприятиякак имущественного комплекса

Статья 71. Обязательства, которые могутобеспечиваться ипотекой предприятия

Статья 72. Права залогодателя в отношениизаложенного предприятия

Статья 73. Обращение взысканияна заложенное предприятие

Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Статья 74. Применение правилоб ипотеке жилых домов и квартир

Статья 75. Ипотека квартирв многоквартирном жилом доме

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов!

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

Статья 78. Обращение взысканияна заложенные жилой дом или квартиру

Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 79. Введение в действиенастоящего Федерального закона

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 января 2000 года № 28О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ(в ред. от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 № 302)

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ(в ред. от 08.05.2002 № 302) .

Введение

1. Основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

1.1. Содержание проблемы

1.2. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

Кредитование жилищного строительства

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

1 .3. Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

2. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

2.1. Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования

2.2. Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам

2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

2.4. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

3. Организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

3.1. Выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке

3.2. Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций

3.3. Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов

4. Совершенствование законодательной и нормативной базыдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Совершенствование законодательной и нормативной базыдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования

4.1. Современное состояниеправовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в России

4.2. Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение

Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане

4.3. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования

4.4. Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитованияНалоговые льготы для физических лиц

Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки

Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов

4.5. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитовРегулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов

Уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья

Отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций

Уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам

5. Роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования

Роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования

5.1. Опыт финансирования приобретения и строительства жилья в регионах Российской Федерации

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку

Система жилищных сберегательных программ

Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов

Муниципальные жилищные облигации

Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

ТЕСТЫ

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Агент по продаже недвижимости