Гаттунен Нат.А.АНАЛИЗ РИСКОВ КРЕДИТОВАНИЯ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Современная система финансирования жилищного строительства сложилась на основе четырех источников финансирования: собственные средства застройщика, привлеченные средства физических лиц, средства государственного бюджета и банковский кредит.
Однако проблема дефицита долгосрочных инвестиций в жилищное строительство в нашей стране до сих пор не решена.Недостаток собственных и бюджетных средств, нежелание многих граждан рисковать своими средствами, инвестируя их в приобретение жилья на начальной стадии строительства, вынуждают строительные организации привлекать более дорогие банковские кредиты для финан-сирования затрат по строительству жилых домов. В тоже время высокие риски кредитования являются одним из факторов, сдерживающих участие банков в финансировании проектов жилищного строительства.
Кредитный риск, проявляется, прежде всего, в том, что кредит и проценты по нему могут быть не погашены по причине ухудшения финансового состояния застройщика - заемщика банка.
Одним из направлений минимизации кредитного риска является наличие обеспечительных обязательств по предоставленным кредитам. В кредитовании жилищного строительства основным обеспечением по кредиту является залог имущественных прав на площади кредитуемого объекта жилой недвижимости и залог земельного участка, на котором строится объект кредитования. Однако в случае невозврата кредита кредитный риск может возрасти многократно за счет риска обесценения предоставленных заемщиком обеспечительных обязательств.
Этот риск проявляется в следующем:
в низкой ликвидности предоставленного обеспечения в случае реализации прав банка на залог (если объект не достроен). В тоже время, если площади кредитуемого объекта уже построены, то риск неликвидности данного вида залога будет значительно ниже по сравнению с коммерческой недвижимостью, поскольку банку не требуется принимать на баланс завершенный строительством объект, ранее находившийся в залоге, т.к.
его можно продать на рынке за достаточно короткое время и без особых затруднений (при условии адекватной оценке рыночной стоимости залога);в изначально завышенной себестоимости жилой недвижимости, что, в конечном счете, ведет к завышению стоимости залога. Так, для использования кредита не по целевому назначению некоторые застройщики намеренно завышают себестоимость строительства, что ухудшает показатели экономической эффективности проекта. Необоснованное завышение себестоимости строительства банк может определить, сравнив себестоимость строительства кредитуемого жилого дома с показателями аналогичных объектов жилой недвижимости, реализуемых на рынке;
в обесценивании залога в связи с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога;
в возможном нарушении действующего законодательства недобросовестными залогодателями при оформлении залога и др.
Важно подчеркнуть, что в отличие от инвестиционного кредитования промышленных предприятий, где источником погашения задолженности, является выручка от текущей финансово-хозяйственной деятель-ности заемщика, в кредитовании проектов жилищного строительства такой источник нельзя считать основным, что объясняется следующими причинами:
отсутствием у большинства застройщиков других видов деятельности, выручка по которым могла бы стать источником погашения задолженности. Например, если застройщик выполняет функции генподрядчика, то выручки, полученной от производства строительно- монтажных работ для заказчика, недостаточно для обслуживания кредита.
высокой долговой нагрузкой российских строительных компаний по банковским кредитам, связанной с необходимостью финансировать и другие строительные проекты;
требованиями ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в доле-вом строительстве...» об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, исключительно для создания многоквартирного дома. Кроме того, на этапе строительства средства дольщиков отражаются как обязательства, а признание выручки происходит только с момента государственной регистрации права собственности инвесторов (дольщиков) на площади объекта жилой недвижимости.
Особенно это важно для проектной компании, выручка которой формируется исключительно за счет дохода от реализации проекта. Т.о., при реализации проекта строительства много-квартирного дома с привлечением банковского кредита основным источником погашения кредита и процентов по нему является доход, полученный от продажи площадей кредитуемого объекта, имущественные права на которые находятся в залоге у банка.Следовательно, особенность кредитования проектов жилищного строительства, заключается в том, что принятие решения о возможной выдачи кредита следует основывать не только на анализе финансового состояния застройщика, но и на анализе, реализуемого им проекта, на который могут оказывать давление различного вида риски. К ним можно отнести, например, строительные и экономические риски, которые косвенным образом усугубляют кредитный риск банка, кредитующего застройщика.
Строительные риски тесно связаны:
с недостижением заданных параметров проекта (несоответствие построенного объекта первоначальной проектной документации либо незавершение строительства). В результате внесения изменений в проект в части планировочных решений после заключения договоров доле-вого участия возникают проблемы с проектно-инвентаризационным бюро. При этом следует учитывать, что исходя из принципа соотношения собственных и заемных средств в кредитовании проекта (30% к 70%), для банка риск недостижения заданных параметров проекта можно считать приемлемым, когда строительная готовность объекта соответствует 30% собственных средств застройщика, вложенных в проект;
с невыполнением обязательств поставщиками и подрядчиками, повреждением строительной техники, что может привести к увеличению сроков и стоимости строительства. Поэтому положительным моментом является наличие долговременного сотрудничества застройщика с основными подрядчиками;
с низким качеством строительства. Часто строительные работы выполняют неквалифицированные работники, в результате чего появляются дефекты, устранение которых требует дополнительных затрат денежных средств и времени.
Поскольку эти риски влияют на качество обслуживания кредита, банк должен потребовать от заемщика страховать строительные риски проекта.
Экономические риски включают в себя возможность повышения уровня инфляции, наступления финансового кризиса, снижения цен на жилье из-за падения рынка недвижимости и другие негативные явления в национальных и региональных масштабах. Минимизация этих рисков связана с проведением качественных маркетинговых исследований на этапе принятия решения о кредитовании строительства и в процессе мониторинга реализации проекта. Результаты исследования рынка жилья, экономической ситуации в стране позволяют спрогнозировать изменение цен продажи жилой недвижимости, которые влияют на экономическую эффективность проекта.В качестве минимизации рисков кредитования жилищного строительства под залог имущественных прав на площади кредитуемого объекта жилой недвижимости и под залог земельного участка, банкам можно рекомендовать:
Банк должен проверять, чтобы застройщик в проектной декларации надлежащим образом указывал следующие сведения:
перечень площадей (квартир, нежилых помещений, машино-мест), которые будут построены за счет кредитов банка. Обратим внимание, что недостаточно просто указать на участие банка в кредитовании про-екта, важно привести перечень площадей, создаваемых с использованием банковского кредита. Данное требование необходимо в том числе и для уверенности дольщика, что его квартира не находится в залоге, или, наоборот, для уведомления дольщика о том, что покупаемая им квартира, находится в залоге у банка;
планируемую стоимость строительства кредитуемого объекта с расшифровкой структуры финансирования объекта (суммы денежных средств участников долевого строительства, кредита банка и средств застройщика) для подтверждения того, что проект в полном объеме обеспечен финансированием, а общий объем финансирования не превышает требуемой величины инвестиционных затрат.
Банк должен получать от заемщика ежемесячные отчеты о продаже площадей кредитуемого объекта с выписками из Единого государст-венного реестра прав, подтверждающими достоверность этих отчетов. Так банк может управлять риском двойных продаж квартир (это особенно важно, когда банк кредитует не только застройщика, но и участников долевого строительства), контролировать наличие обеспечения.
Банк должен проверять, чтобы застройщик (заемщик банка) привлекал денежные средства физических лиц в проекты жилищного строительства только в соответствии с 214-ФЗ.
Поскольку доходная часть проекта формируется за счет реализации площадей, находящихся в залоге у банка, то в целях контроля таких продаж, своевременности возврата заемщиком испрашиваемого кредита банк может проводить следующие мероприятия:
осуществлять мониторинг расчетных счетов заемщика на предмет поступления денежных средств от реализации площадей объекта. Для этого обязательным условием банка, кредитующего строительство, должно быть открытие заемщиком в банке-кредиторе расчетного счета, на который будут поступать денежные средства от продажи площадей кредитуемого объекта. Номер этого расчетного счета должен быть указан в договорах между заемщиком и покупателями этих площадей, следовательно, форму таких договоров заемщик обязан согласовать с банком;
проводить анализ открытых источников информации относительно продажи квартир объекта кредитования, в том числе информа-ции от риэлторов, компаний, анализирующих рынок недвижимости, информации с официального сайта заемщика или специально созданного сайта объекта недвижимости и др.;
получать расшифровки статей баланса заемщика, где отражаются денежные поступления от реализации площадей объекта, объемы реализованных площадей объекта, количество введенных в эксплуатацию объектов;
после сдачи объекта государственной комиссии ежеквартально осуществлять выезд на объект для выявления косвенных признаков реализации заложенных имущественных прав (проведение ремонтных работ, заселение квартир) и подписание с заемщиком двустороннего акта осмотра залога.