<<
>>

Гаттунен Над.А.ТЕНДЕНЦИИ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Основным источником финансирования проектов девелопмента коммерческой недвижимости является банковское кредитование.

В настоящее время финансирование девелоперских проектов с участием коммерческих банков характеризуется следующими тенденциями:

подавляющая доля предоставленных кредитов приходится на крупнейшие российские банковские структуры с государственным участием;

снижаются объемы кредитования;

остается неотрабатанность используемого подхода банка к кредитованию девелоперских проектов.

Кредитование девелоперских проектов осуществляют в основном крупные российские банки, такие как «Сбербанк», «ВТБ» и др., поскольку кредитование данного бизнеса предполагает предоставление деве-лоперским организациям крупных кредитов на длительный срок. Например, на реализацию самого большого в РФ ТЦ «Вегас», девелопером которого является «Crocus Group», «Сбербанк» предоставил кредит в 10,95 млрд руб.

В период мирового финансового кризиса сократилось число бан-ков, которые располагают достаточными для крупных сделок проектного финансирования долгосрочными и недорогими пассивами, что, как следствие, ведет к снижению объемов долгосрочного кредитования. По данным Гильдии управляющих и девелоперов «Сбербанк» и «ВТБ» сократили кредитование строительной отрасли в 3 раза. За шесть месяцев 2009 г. «Сбербанк» выдал строительным компаниям кредитов на общую сумму 99 млрд руб. (за первое полугодие 2008 г. - 290 млрд руб.), а «ВТБ» - на 37,6 млрд руб. (в 2008 г. - 99,7 млрд руб.). Что касается других коммерческих банков, то у них объемы кредитования предприятий строительной сферы уменьшились еще в большем размере.

Тенденция снижения объемов банковского кредитования девелоперских организаций связана и с ограниченным количеством на рынке потенциальных проектов коммерческой недвижимости, которые имеют реальную экономическую эффективность в текущих условиях.

По причи-не недостаточности собственных средств и сложностей с привлечением сторонних инвестиций в проект, учитывая увеличение срока окупаемости и снижения возможных выгод, девелоперы не начинают новых про-ектов и замедлили сроки реализации принятых проектов на начальной стадии. Согласно исследованиям специалистов аналитических агентств, в Санкт-Петербурге в период кризиса девелоперы приостановили строительство 24 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 10,8 млн кв. м, сдача которых намечалась на 2010-2017 гг. Строительство торгово-развлекательных комплексов приостановили компании «Адамант», УК «Теорема», «Группа ЛСР», «Главстрой», «ЛенСпецСму», Ruric AB, Setl City, ГК «Пик» и другие.

Мировой финансовый кризис указал также на то, что используемый подход банков к кредитованию девелоперских организаций полностью не отработан. Итак, максимальные сроки кредитования долгосрочных девелоперских инициатив варьируется от 3 до 7 лет, в некоторых случаях до 10 лет, в то время как реальные сроки кредитования проектов в сфере коммерческой недвижимости составляют не менее чем 10-15 лет. Для сравнения, в Европе инвестиционные кредиты могут быть предоставлены на срок 11-15 лет, в ОАЭ на 50 лет, поскольку их арендные ставки не сравнимы с российскими и иностранные банки принимают в качестве обеспечения реальные активы (недвижимость), что снижает риски невозврата кредита.

При разработке структуры кредитования для банка принципиальное значение имеет размер собственного участия заемщика в проекте. Банк стремится организовать финансирование таким образом, чтобы в первую очередь использовался собственный (уставный) капитал деве- лопера, затем - кредитные средства, поскольку собственные средства заемщика в проекте выступают подтверждением заинтересованности девелопера в реализации проекта. Риск потерять вложенные средства является серьезным стимулом для плодотворной работы на любой стадии проекта и в любой ситуации. Согласно кредитной политике банка, размер собственного вклада инициатора проекта находится в пределах 30-50% в зависимости от уровня кредитных рисков.

При этом для расче-та бюджета и определения долей участия заемщика и банка в финансировании проекта обычно учитываются проценты по уплате привлекаемого кредита, которые в бухгалтерском учете также относятся на себе-стоимость строительства. При определении размера собственного участия заемщика необходимо учитывать только стоимость выполненных и оплаченных работ и не включать затраты по уплате процентов по кредиту. Это связано с тем, что проценты по кредиту уменьшают фактическую величину сметных затрат по строительству в доли затрат, понесенных девелопером за счет собственных средств.

В течение длительного времени девелоперские проекты коммерческой недвижимости были высокодоходными и востребованными на рынке.

Даже после того как ситуация на рынке изменилась, при рассмотрении кредитной заявки банки повышенное внимание уделяют оценке реальности арендных ставок, которые закладывают девелоперы в доходную часть проекта, однако не анализируют состав будущих (потенциальных) арендаторов проекта, продвижение объекта до целевой ау-дитории, соответствие маркетинговой стратегии и политики будущих продаж состоянию рынка.

Банковские специалисты при рассмотрении кредитной заявки должны анализировать данные вопросы, т.к. будущая стоимость здания заключается именно в обеспеченных арендных платежах, а состав арендаторов и способы продвижения объекта непосредственно влияют на эффективность и окупаемость проекта, способность заемщика обеспечить своевременное погашение задолженности в банке.

С целью уменьшения риска невозврата кредита по причине недостижения необходимого уровня заполняемости объекта, условия кредитования должны предусматривать предоставление заемщиком в банк следующих документов:

при кредитовании торговой и офисной недвижимости - предварительных договоров аренды с пулом якорных арендаторов объекта (продуктовый ритейл, кинотеатр, развлекательная зона), включающих условие об уплате арендатором обеспечительных взносов, которые снижают риски досрочного расторжения договора до завершения строительства объекта;

при кредитовании гостиничной недвижимости - предварительного договора на управление объектом.

Размер суммы кредита зависит от стоимости предлагаемого обеспечения.

Обычно соотношение величины кредита и стоимости заложенного имущества составляет не более 60% от оценочной стоимости обеспечения. Поэтому для банка большое значение имеет правильность и достоверность проведенной оценки обеспечения. На практике предоставленная оценка обеспечения принимается банковскими специалистами, если соблюдаются следующие условия:

положительная деловая репутация профессионального оценщика на рынке;

соответствие отчета об оценке требованиям ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федерального стандарта оценки № 3 «Тре-бования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

Такая проверка не полностью гарантирует независимость и точность оценки, т.к. качество отчета об оценке зависит от достоверности используемой информации для его составления. Поэтому с развитием кредитования девелоперских проектов возрастает потребность организации в банке отдела по работе с залоговым обеспечением, который должен включать специалистов оценочной деятельности, что позволит банку самостоятельно оценивать стоимость и ликвидность предлагаемого заемщиком обеспечения.

Кроме того, в нормативных банковских документах предусматривается регулярная переоценка залогового имущества с целью определения актуальной рыночной стоимости предмета залога, используемой при расчете фактического размера резерва на возможные потери по ссудам.

В связи с этим функционирование в банке оценочного отдела позволит снизить стоимость кредита для заемщика, в которую входят не только проценты по кредиту, но и дополнительные затраты (оценка, страхование залогового имущества). При этом банком могут принимать-ся отчеты, подготовленные независимыми оценочными компаниями.

В настоящее время в связи с нестабильностью рыночной конъюнктуры отмечаются более низкие показатели спроса на объекты коммерческой недвижимости по сравнению с докризисным периодом. Например, в III квартале 2010 г. средний уровень вакантных площадей в мос-ковских бизнес-центрах класса «А» составил 15,1%, класса «В+» - 17,7%, класса «В» - 20,9%, тогда как в 2007 г. данные показатели были на уровне 1,1%, 3,8%, 5,7% соответственно.

Риски кредитования девелоперских организаций возросли.

Поэтому с целью снижения рисков банкам следует применять дополнительные условия кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости:

предоставление кредита при строительной готовности объекта не менее чем на 30%;

оформление дополнительно иного ликвидного обеспечения, не связанного с кредитуемым проектом;

использование иных источников финансирования проекта;

согласование с банком основных заключаемых договоров подряда.

<< | >>
Источник: В.Е. Леонтьев, Н.П. Радковская. Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики. Материалы 4(15)-й международной научной конференции. 17-18 февраля 2011 года : сборник докладов. Т. II / под ред. д-ра экон. наук, проф. В.Е. Леонтьева, д-ра экон. наук, проф. Н.П. Радковской. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. - 335 с.. 2011

Еще по теме Гаттунен Над.А.ТЕНДЕНЦИИ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

  1. Гаттунен Над.А.ТЕНДЕНЦИИ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ