<<
>>

Эффект финансового левериджа (рычага)

Под финансовым лепериджем подразумевают использование аземных средств для завершения сделки ко приобретению недвижимости или других активов.

На практике возможны три случая.

1.

Если финансовая отдача от активов, приобретенных на заемные средства, превышаетставку банковского процента,то леверидж имеет положительное !. Инвестор получает прибавку к рентабельности собственного ка-

Чтобы проиллюстрировать воздействие эффектафннаисовогорвчага(ЭФ?) Надо-

торого равна StOOO тыс. Бччаас имуществе фирмы и операционный доход, который оно приносит, предстац кнывтабл 11.6,11.7

Покупатель, выкупшшжй объект за S1000 тыс. нкличныын денежными средствами, получит чистый операции імй доход в сумме $130 тыс. Таким образом, обший коэффициент доходности имущества составит 13% (130/1000 х 100).

Конечная отдача будет выше, если повысятся чистый операционный доход или

первоначальные азтраты на его приобреті

11Д Влияние ипотечного кредита на цену недвижимости

на уровень загрузки

Дейстдигеялиц валовой доход (200 -10*6)

Олсрацщидюе расходы

ЧисшЕ ей • циоииый доход(196—66)

га (?8425.8x12 нес)

Посіушдаіисналі

га (І31Ц)- 101.11)

•И (13%). Во миогахслу- трстья сторона, поэтому продавец получает всю оплату в денежной наличности. Пример

Используяданяые предыдущего примера, предюложим.что вместо оплаты наличными всумме $1000тыс. податель привлекает первый ипотечный кредит ве$800тыс., который шігашается в течение 25 лет Ежемесячные выплат» при годовой ставке В12% равны 1%.

Баланс имущества и олершяюлный доход, который оио генерирует, прнвеяены втабл Jl.fi >1.9

За счет шлучениі первого ипотечного ¦ рещгга на $800 тыс. платеж наличными деньгами синжеи до 20% от иены (200/1000 х 100) вместо прежних 100%. Однако собственник по-прежнему контролирует и^твнжимость.

Потенциальный валово!! доход

Пдправко вауровеныагрузкинпотерьпри мДвре m

аоороПдоходдОО-10* 6)

)И cnqaimoiiKWfi доход (196 - 66)

ды по обслулшезиию долга ДО425.8 к 12 мес.)

351

U.S.

Влияние ипотечного кредита на цену иеррижимасти

3 Снижение ипотечной задолженности происходит за счет выплат по ипої Данный вид дохода вплоть до продажи объекта недвижимости также и( отложенный характер. Многие инвесторы стремятся использовать финансовый рычаг і возможной степени. Однако до тех пор, пока доходы от недвижимости не превысят расходов по ссуде, финансовый рычаг всегда будат отрицательным. Пример

>г имущества. Соотвстсгву-

Если собственник имущества привлеки cm, то данную процедуру порсдсяяют как ющие этой операции баланс И отчет о дви. втабл 1110. ИИ

Максимальная величина финансового рычага приведена в предыдущем примере. Предположим что собственник капитала способен привлечь второй ипотечный кредит в $200 тыс. дополнительно к первому кредиту в SS00 тыс Вторая закладная предусматривает выплаты только процента по ставке 1455 годовых и «шаровой»

352 Глава ТІ. Инвестиционно ипотечный «наниз

Из табл. 11 її следует, что владелец не вкладываега имущество собственные

наличные средства Поэтому поступлення в размере $0,89 тыс. поределяют норму

доходности на заемный капитал, величина Которой незначительна и составляет

0.89%(0.89/l0D0x 1Б0).

Кроме того, собственник имущества может получить экономию на подоходном налоге (из налогооблагаемой суммы вычитают процент за кредит и сумму износа ошовпых средств), а также доход от повышения стоимости имущества Далее владелец имущества выигрывает от постепенного снижения задолженности го первому «іпотечному кредиту с амортизацией последнего. Однако существует и

Первая проблема возникает при снижении действительного дохода или росте ¦щсрациоиных издержек. В данном случае поток наличности может стать отрицательным Поэтому собственник должен найти денежную наличность для покры-тая ее дефицита пли он утратит имущество.

Вторая проблема возникнет через период (лаг), когда наступит срок «шарового» платежа. Собственник потеряет свое имущество, если он не решит задачу «шарового» платежа по второму ипотечному кредиту.

Возможные варианты решения данной проблемы

предварительные переговоры со вторым кредитором о продлении срока кредита:

« привлечение еще одного второго ипотечного кредита для погашения ранее полученной ссуды:

рефинансирование всего долга за счет получения нового первого или младшего кредита;

мобилизация $200 тыс наличности из істочников, не связанных с данным имуществом, для покрытия задолженности по второй закладной.

В случае неудачи этих попыток собственник потеряатимущество, т.е.

лишится права выкува закладной. Ему также будетпредьявлен иск о погашении суммы долга, которая превышает величину выручка от продажи заложенного имуще-

Сумиа иска равна стоимости имущества при его продаже минус остаток полученного под него ипотечного кредита.

При первичной выдаче кредита существует возможность включить в его усло- вля положение об отказе от права оборота (оправдывающее обстоятельство). Отказ от права оборота означает, что при погашении задолженности кредитор может рассчитывать только да заложенное имущество, не предъявляя иных требований к заемщику.

При включении данного положении в условия ипотечного кредита более при- ияекательным становится имущество с высоким левервджем (рычагом). Заемщик может потерять лишьте собственные средства, которыебы ли вложены в данный объект. Однако он не иесет ответственности за долг

<< | >>
Источник: В. В. Бочаров. КОМПЛЕКСНЫЙ ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ. 2005

Еще по теме Эффект финансового левериджа (рычага):