11.5.5. Финансирование недвижимости продавцом
По некоторым объектам финансирование осуществляет сам продавец под низкий гроцеат Так часто случастев при спекулятивных сделках с землей, поскольку
Глава 11. Инввстицивнно-ипотвчный анализ
Рыночная с-титюстъ закладной будет ниже ее номинала.
Определение рыночной стоимости закладної), взятой продавцом, часто представляет большую сложность. так как торговая сделка с ней может носить разовый характер. С учетом преобладающей иа рынке ставки в 12%. следует оцепить сумму выплат го ней, используя фактор аннуитета. $7718.16 х 94 94655 - $732812.68. Эквивалент$732 812.68 + 200 ООО - $932 812,68
В ходе обеvwseli ия сделки стороны (прпаиаеп її гокугатрлії} должны сделать выбор между более высокой ценой Н благоприятным финансированием ЕЛИ между более низкий ценой и он л ее высокой ставкой процента, а также меньшим леве- рнпжем (рычагом) и менее продолжительными сроками кредитования Перевод финансовых услі)ві|П сделки в наличный эквивалент является более благоприятным вариантом, чем чисто «шітуитнвниіі» подход.
Вымоды.
1 Финансирование недвижимости, как благоприятное, так п не являющееся таковым. может оказать существенное влияние на цепу недвижимости. Однако оно не оказывает существенного влияния па стоимость недвижимости, поскольку любая надбавка, выплачиваемая с ЦЕЛІ.ІО получения благоприятного финансированы я, не является со>~іввляющсй самого объекта.
Покупатели моїут согласиться на высокую цену, чтобы получить больший финансовый левери/рк. снизить ставку процента или увеличить срок амортизации (погашення) крештга-
Стремление к получению высокого финансового левериджа усилит неопределенность в получении ожидаемого дохода. Однако в случае использона ния безоборотного финансирования покупатель снижает сумму взноса, которую ои рискует потерять.
Некоторые покупатели склонны выплачивать надбавку, чтобы подучить и низкопроцентные кредиты. Можно оценить текущую стоимость максимальной надбавит, хотя отдельные сделки предусматривают ео полную выплату лл-яа снижения финансового левериджа.
Продавцы могут выплачивать или предоставлять покупателям благоприятное финапсіфованне, увеличивая тем самым цену имущества. В такой ситуации из цены сделки необходимо выделить наабавку.уплачиваемуюэа льготное финансирование, используя анализ наличного эквивалента.
Таким путем определяю г рыночную стоимость недвижимости без учета величины низкопроцентного финансировании