11.4. Условия предоставления и погашения ипотечных кредитов 11.4.1. Постоянный ипотечный кредит

Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности.

И 1 Услоции предоставления я погашения ипотечных кредита

течные кредш ы хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на акали, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фонпопого рынка, возможностями аложеикя кеньггаяа в альтернативные проекты

В-трстьмх. рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает основу для анализа ногока доходов. Например большинство постоянных закладных, исполыуемых в США, являются самолюртцзирумщиьшся, предусматривал пс- риодическпо равновеликие платежи.

При этом кредитор устанавливает;

максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости имущества (часто 75-80%);

предельны)! срок кредита, который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта;

предполагаемый уровень процентной ставки исходя из ситуации, сложившейся На кредитном рынке

Только послезтого рассчитывают периодические (обычно—ежемесячные) платежи по ипотеке исходя на:

основной суммы долга,

срока, на который кредит предоставлен (обычно остатскныП);

ставки ссудного процента.

Периодический платеж находят расчетным путем

Предположим, что известны три фактора:

оснолная сумма кредпта - S800 тыс.;

» срок, па который его предоставляют, — 25 лет (300 wee.),

ставка процента — 12% (1% в месяц).

Если исходить из этих факторов, то месячный процентный платеж должен со-ставлять S8 тыс.

Таким образом, через месяцсстаток основной суммы долга составит $799 577,2 (800 000,0-425,8). Во второй месяц процентбудет равен $7995,77 (1% от 799 577,2). Разница между суммарным платежом п процентом вновь пойдет на воз врат оснол- ной суммы кредита, т. е. 8430,03(8425,8 - 7995,77), С каждым последующим платежом все большая часть из $8425,8 будет направляться на потаїпение основной суммы долга и все меньшая - из выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит должен быть погашен.

Ежсмесячныевзносы по данному кредиту($8425,8)былиопрсделены с учетом двух факторов'

процента — отдачи иа инвестированную кредитором основную сумму кредита,

» возмещения капитала — возврат инвестированной кредитором оснопной суммы дод-а.

340

Глава II Инвестицирино-ипотауный анализ

Годовая ставкав 12%впоресчетеизмесяцсоставляет 1%(12%/J2 мес,), или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда рекапитали- зации, который обеспечивает возмещение основной суммы кредита и течение 25 лет (300 месяцев) за счет аккумуляции средств лв той же годовой ставке 12%. Ежемесячный размер ставки рекапитализации равен 0,0005322. Следовательно, общие ежемесячные платажи, необходимые для выплаты процента по кредиту и его самопмортпзацпн в течение 25 лет при ставке в 12%, должны состаизять. 0,01 + + 0,0005322 - 0,0105322

Умножив эту цифру на $800000 основной суммы долга, получим сумизрный месячный и ипкж равный $8425,8 (800000 к 0,105322). В первый месяц он будет включать сумму процента за кредит — $8000 а также выплату в счет погашення основной суммы долга 8425,8(фонд рекапитализации) ¦

Далее определим константу по ипотечному кредиту (/fJ

д.».»»,.».

первоначальная основная сумма кредита

Месячные платежи в $8425,8 составляют за год ?101 110 (8425,8 к 12).

К„к~ 101 ИО/ЙОО ООО-0.126387.

Константа включает процент н выплаты в счет погашения основной суммы долга. Поэтому онл должна превышать номинальную ставку процента ан ипотечный кредит Кредитная константа может быть найдена в графе 6 таблицы кумулятивного процента.2

Чем продолжительнее срок амортизации долга или ниже ставка процента, тем меньше константа, и наоборот Для получения годопого значеннд показателя ме-сячная константа умножается из 12 месяцев. Она является удобным инструментом для быстрого поиска соотжтіїня между сроками амортизации кредитаи про-центными станками, а также для расчета платежей по обслуживанию долга. При заданных ставке процента и сроке амортизации долга константа равна обязатель-ному платежу в расчете из одну денежную единицу (на $1).

Для определения действительных выплат по кредиту ионстанту следует умножить на его основную сумму. Многие заемщики стремятся выбрать самое ниакое значение константы, с тем чтобы уменьшить сегодняшний отток наличности, что приводит к росту суммарных процентных выплат, замедлению накопления собственного капитала инвестора за счет платежей в погашение ипотечного долга

Если известнысгавка процента, срокво окончательного погашения ссзды и ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, то можно определить остаток его основной непогашенной суммы.

Три известные величины имеют следующие значения

остаточный срок — 25 лет (300 мес.);

годовая ставка процента -12%;

месячный платеж - $8425,8.

Для определения остатка основнойсуммыкредита достаточно умножить величину одпого ежемесячного платежа иа фактор аннуитета (по таблице сложных

месячными платежами равен 94,946551 Определим объе га $8425,8 x 94,946551-800000.

Какуже отмечалось, аннуитет — периодический платеж (ежегодный или еже-

(при заданной ставке процента) равна остагку основной суммы кредита Аналогичным образом определяют текущий остаток ранее ІЦ

тежа н время, осившсесядо истечения срока кредита Если пс

остаток ссуды равен 5765226(8425,8x 90,819416)

Значения остатков по атому кредиту (со сроком 25 лет) в различі казаны втабл 113

Как следует ютабл.

остаток основной суммы дол га - S800000;

ставка процента -12% вгод (1% в месяц):

месячный платеж -$8425,8.

Для определите срока кредита необходимо разделить сумму месячного платежа на остаток основной суммы долга.

8425,8/809000 -0,0105322.

(ставка 12%) число, наиболее близкое к вычисленной величине (0,0104322) Это

Аналогичным способом можно найти временной период, остающийся до истечения ранее предоставленного кредита.

Предположим, что периодический платеж на покрытие основной суммы долга н процента по нему равен $8425,8, а текущий остаток ссудной задолженности со-ставляет $702 052 Результат деления следующий:

8425,8/702 052 - 0,012200168.

По кумулятивной таблице (составкой 12%) полученная величииасоотвегствует 15 годам. Таким образом, до полной амортизации данной ипотеки остается еще

График погашения кредита тесио связан с амортизацией долга.

Амортизация — процесс погашения (ликвидации) долга. Данный график показывает ежемесячные или ежегодные остатки ОСНОВНОЙ суммы кредита. В нем также приводится сумма регулярных периодических выплат процента (табл. 114)

Часть суммы месячного платежа, которая превышает процент, направляют ла понижение основной части долга предыдущего месяца. Чембольше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большую часть суммарного плате-жа направляютна погашение основной суммы долга. Со временем задолженность полностью погашают Изучая динамику остатка основной суммы долга, можно вычислить размер выплат основной суммы кредита в течение выбранного временного периода (как разни ну между остатками на началои нонец периода) и тем самым определить сумму уже произведенных процентных платежей. В течение второго года в счет погашения основной части кредита было выплачено $430,06 (799574,2 - 799144,14). Общие платежи за этот год составили $8425,8 х 12 мес. - -$101110.

На практике кредиты под залог недвижимости предоставляют заемщикам с дис-контом. а чпотечныеобимсельспа пролают инжеторлм со скидкой Вобокхслучаях номинальная ставка процента ие является действительным коэф |?вциеитом доходности (конечной отдачи) ла дисконтированную основную сумму кредита.

Дисконты (скидки) по кредитам оценивают я пунктах Каждый пункт равен одному проценту Например, кредит в $800 ООО с тремя дисконтными пунктами означает, что кредитор предоставляет аяемщику 97% от номинальной основной

зм

ОЛІІІІКО проценты уплачпваютрегулярио в течение всего срока пользования (среди гом.

Сумма ежегодного плвтежало кредиту в S800 ООО, предоставленному под 12% годовых, составляет S96000 (S800 ООО х 12%). вносимых в конце ка-клио года <$8000 — н конце каждого месяца)

Пи истечении срока кредита погашению подлежит уже вся сумма долга в$800 ООО как «ніировоіі» платеж.

Рат-шшшдиостью «шарового» кредита япляются обязательства. предус\птрі тающие 'Вк.тіічіі.уюимортпапцшо(погаиісіНіс)лолта до истечения нхекончате.чыю- госрока Она киїучіїли название «пружинных» кредитов, сумма которых явлн стен переметши величиной. Пгдобньїіі вид кредита часто используют продавцы .имельиых участкои, так как началу погашения основной суммы долга предшествует несколько іет одних процентных влатежей. Цену подобного кредита (с учетом эалаьаемого уровня отдачи иа капитал) можно определить на основе каждого вч.ітеїка и тлслыгаст

Рііссяютріїм кредит в S800ООО. взятый в байке поставке12% годовых Он предусматривает пятилетний период одних лишь процентных выплате последующем, в течение четырех лет. погашением основной суммы долга. Для оценки данного кредита (при 23Х-ІЮІІ оідаче)необходнмо дисконтировать платежи каждого гола пофактору реверси її (табл. 315).

Закладные с нарастающими платежами предусматривают переменные выплати по ипотечному кредиту При анализе данного кредита платежи можно cipvn- плровать по времени их осуществления. После этого для определения их текущей стоимости проводят процесс дисконтирования платежей по заданной норме отдачи Данную модвль используют главным образом домовладельцы, которые рассчитыавют иа получение высокого дохода от продажи недвижимости в буду-

Ta6m(самплетами только одних презентов), S

За счет дополнительной прибыли иа вложенный капитал заемщик надеется погасить стоимодъхредига и щкшентыпо нему. Нередко имущество рефинансирует его новый владелец Это означает, что кокупатель недвижимости получает новый кредит с основной суммой, большей, чем остаток прежнего долга. Новый кредит позволяет погасить прежние обязательства н понизить необходимый денежный платеж самого покупателя (инвестора). Он может покрыть свыше 70% цены покупки. В других сделках имеющиеся долги переходят вместе с продаваемой недвижимостью и принимаются покупателями, которые оплачивают денежной наличностью капитал собственника. Отдельные продавцы принимают от покупателей вторыеаакладные и закладные более низкого порядка, суммы которых включают одну иболее ваотек. Некоторые институциональные кредиторы также предполагают финансирование под закладные более низкого порядка (ияадшпл аакладные).

Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к по-лучению ипотечного кредита но ряду причин:

только немногие из них способны оплатить наличностью капитал собственника, т. е. всю иену объекта;

даже те, кто обладает достаточными денежными средствами для покупки объекта, стремятся диверсифицировать (разнообразить) свои инвестиции и тем самым снизить деловой и фииенсовый риски;

почти по всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключают на облагаемого налогом дохода (прибыли);

привлечение кредитов позволяет покупателям (инвесторам) приобретать большие объемы собственности на рынке недвижимости.

Для заемщика кредиты имеют два негативных момента

« по ним уплачивают проценты, что увеличивает издержки ко обслуживанию

3*6

Пиша II. Игаеспадиино-ипогечныйанализ

скт $10 млн и более, чем предоставлять ссуды иа строительство жилых домов множеству мелких застройщиков. Страховые компании стремятся к такому уровню отдачи и защищенности кредитов, который обеспечивают постоянные заклад-ные ва законченные строительством объекты.

Сберегательные и кредитные ассоциации (СКА) предлагают первые кредиты под залог ЖІ ільїх домов. Это дома иа одну—четыре семьи.Только наиболее крупные СКА выдают кредиты иа сумму свыше $ і млн наединичиый проект Многие СКА активно кредитуют м когосемеіінью дома в диапазоне от $100 тыс. до $1 млн Такие ссуды покрывают до 80% стоимости жилых домов, остальные 20% оплачи- H.UIH нвлпчнымн пи и и виду а л ьные застройщики.

Коммерчсскнебинкії активно предоставляют кредиты на приобретение любых видов недвижимости Последние предлагают только при условии предоставления постоянными кредиторами «обязательства о выкупе» После завершения проекта строительный кредит рефинансируют постоянным ипотечным кредитом.

Трасты по инвестициям в недвижимость вкладывают в строительные кредиты постоянные ипотечные ссуды, собствекиьщ казитал и лизинговые соглашения. Они специализируются на инвестициях одного пли двух таков

Пенсионные фонды приобретают постоянные закладные на приносящую доход недвижимость. За последние годы многие из них вложили свой капитал пли приобрели имущество без использования залогового финансирования.