11.2. Виды ипотечных кредитов

При ипотечной сделке владелец имущества (залогодатель) получает ссуду у кредитора (залогодержателя).

Ипотечные ссуды предоставляют специальные ипотечные банки (земельные банки), ссуяио-сберегптельные ассоциации и др. Систематизация видов ипотечных кредитов представлена на рис 11.1 Наиболее распространениями являются условия стандартной (типовой) ипотеки, Всамом иачвле операция заем ІШІК получает от кредитор» иакоторуюсумму

Стандартная Нестандартные

(типовая) ипотека | виды илотам

1. С ростом платежей по кредиту

2. С изменяющейся суммой выплат

3. С перлиическим увеличением

платежей по соглэсоеажому графику

4. С залоговым счетом

5. Со Сниженной ставкой

6. С периодически* пересмотром процентной ставки

7. С переменной процентной ставкой

8. С дележом стоимости имущества

9. С обратным аннуитетом

Рис, 11.1. Виды ипотечных кредитов, предалтамилж в США

« обороте крюттора (балка), пр

($700 ж i за 20.

процентов за кредит <18480 х 20 лег]

овых кредитов — своэраста- и. По условиям такого кредита выплаты процентов к основной пс CJMM которые значительно вс

Ггаев 11- ИнаестиционнР-нпогечиый вивгиз

На праісгике тг|інменяют и нетрадиционные схемы плотски Большинство из них имеют цель снизить уровень риска должника на начальных этапах сделки и отнести основную нагрузку но погашенню долга на более поздние сроки Подобные модификации ннотеки привлекают тех клиентов, которые ожіідают роста доходов в будущем (например, Начинающих предпринимателей, фермеров и др.).

Рассмотрим нетрадиционные и иды ипотеки.

I. Кредит с ростом платежей предусматривает постоянное увеличение расходов должника в первые 5 или 10 лет Взносы в оставшемся периоде пользования кредитом постоянны Такая схсма погашення задолженности удобна для кредитора, поскольку основную сумму долга погашают на первых этапах сделки Долг полностью возмещают последним взносом

2 Кредит с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготного периода, в котором заемщик выциачиваст только проценты. Подобный способ распределения долговой птгрузки дает прсимушествазаемщнпу.так как основная финансовая нагрузка приходится на более ПОЗДНИЙ период.

Ипотека с периодическим увеличением суммы аиносов по согласованному графику, т. е. каждые 3-5 лет повышается сумма платежей но доліу.

Ипотека с залоговым счетом объедшглетчерты традиционной ипотеки (для кредитора) и кредита с ростом платежей (для должника), В данном случае заемщик вносит назалоговый счет некоторую сумму и, кроме гого, выплачивает периодические взносы. Последние осуществляют по схеме кредэта с ростом платежей. На начальных этапах они ниже взносов по традиционной схеые платежей. Недостающая сумма поступаете залогового счета. Остаток средств наэтом счете уменьшает (гшиїческнй размер задолженности по кредиту На первых этапах срока стики нріі небольшом уроике взносов обшніі р пмер задолженности возрастает, а затем понижается.

Кредит со сниженной процентной ставкой используют в США пра продаже жилых домов. По условиям сделки продавец (владелец дома) приадеквет покупателя тем, что снижает фактические процентные платежи на пераых этапах погашениязадолжеішоста(при продаже дома в рассрочку). На практике подобную сделку оформляют следующим образом Продавец открывает счет в банке, на который зачисляет никоторую сумму денежных средста Списание с этого счета дополкает пониженные взносы покупателя В определенных условиях та кой способ расчетов для покупателя н продавца оказы-вается более выгодным, чем непосредственное С1ПІ кг-нне цены долга Ипотечные кредиты выд ают на даительныесроки.Даже в стабильных экономических условиях это связано для кредитора с определенным риском, в том числе с риском изменения процентной ставки на рынка ссудного капитала.

Неготорую защиту от такого риска обеспечивают условия выдачи с периодическим пересмотром процентной ставки. Схема такого кредитования пред-полагает, что стороны каждые 3-3 лет возобновляют кредит на условиях пересмотренной процентной ставки.Такті образом, происходит среднесрочное финансирование должника при долгосрочном погашении задолженности.

змеияющнмсяуеловиям фи-

накредитном рынке — преследует ипо- вК процентной ставкой Уровень сггвкі! фиксируют 8 кредитам договоре банка с заемщиком в виде определенной величины процента.

8 Проблему Инфляции в связи с выдачей ил

(применяют е США).

9. Для заклана жилья пежмлнчи домовладельцами в США используют особый еидзакладной с обратным аннуитетом.

погашения обязательств одного партнера го сделке перед другим Такой платеж бывает в пользу кредитора (яри погэшекщп займа), включая ссудный процент Таким образом, аннуитет - как получение какой-либо суммы, так и ее выплата.

обычяогоанкукгета. в котором еыялатыосуществляют в конце каждого периода. Отсрочный аннуитет—серия пернооическях платежей или поступлений, коле некоторого момента в будущем- Ипотека с сбратнымвннуите- > которому кредитор производит

ID ипотечным кредитам

іескую работу по ипсгелюгіу кредиту осуществи

Операциипостандэртиому(тапоаому}илотечномук11едиту показаны нарис. 11.2. Из рнс. 11.2 следует, что продавец получает от покупателя за некоторое имущество назначенную цену ($240 тыс.). Покупатель берет для оплаты имущества

Имущество (240)

Оплата (200 + 40)

Погупегель (должних)

Погашение кредита Рис 11.2. Операции по стенпар7ной ипотечной сделке, $тыс

кредіїт а банке ($200 тыс.) под аалог этого имущества ($200 тыс ) и добавляет собственные средства (S40 тыс.) Погашение кредита происходит ежемесячными платежами (в конце месяца) есумме $2,86942тыс Выплачивается такжепроцент за кредит по ставке 12% годовых, начисляемый ежемесячно. Динамика остатка задолженности по стандартной ипотечной ссуде представ-

Динамика

удчой эс

сти поипотвчному кредиту, $

Схема ипотеки с ростом платежей восновном неотличается оттрадшшонной. Расхождение только в том, что в течание некоторого начального интервала вре- иаии (иа протяжении 20 месяцев) взносы повышают с определенным постоянным темпом (допустим 4%), Остальные взносы уплачивают постоянными суммами (табл 11.2)»

18870(2870-

1В первом месяце -2000)ИТ д 1В первом месяце

tipou

ы $2000

вы* двадцяти месяцев уменьшение списания со счета определено иа уровне 2% в месяц, то сумма первого списания равна $1556 Таким образом, сумма списания со счета составляет: $1956,1918,1878,.., 1306.

3300- 1956-51344

3300-1918-S1382

3. 3300- 1226- $2074 (сумма взноса в двадцатом месяце)

В этот момаит счет оказывается полностью исчерпанным. Дальнейшие взносы равны $3300. Если сумма первого наноса задана в равмере $2000, а остальные условия неизменны, то суммазалогового счета должна составить $39 130. Залог со сниженной ставкой аналогичен схеме ипотеки с залоговым счетом. Вэтом случае также открывают отдельный счет, с которого компенсируется недостаток средств у должника в первый период погашения задолженности. Однако «.чет открывает ае должник (покупатель), а продавец имущества. Для продавца открытие счета — своеобразная уступка в цене, которая в определенных условиях для покупателя более привлекательна, чем простое снижение цены приобретаемого объекта (рис. 11.4).

Имущество (240J

I I (220 + 2

Рис 11.4. Формат ипотеки со сниженной ставкой, $тыс.

При использовании данной схемы продавец частично финансирует покупайте за счет своих средств, чтобы стимулировать успешное завершение торговой сделки. Впоследствии покупатель полностью погашаегстоимость приобретенного им объекта недвижимости за счет полученного в банке кредита н собственных средств.