11.1.Общеэкономические и правовые аспекты ипотечного кредита

В условиях сохраняющейся н экономике России нестабильности первостепенное значение имеют изучение причин и снижен ва предпринимательского (делового) н финансового рисков.

Фактор риска учитывают как банки, так и их клиенты, стремящиеся расширить свою производственно-торговую деятельность за счет заемных средств. Даже в условиях нестабильной экономической среды потребность в кредитах ия снижается, поэтому необходимы твердые гарантии заемщиков в их погашении.

Одним из надежних способов обеспечения кредита, который широко используют на Западе, является ипотека.

Ипотека—залог недвижимого имущества (земни, строения и др.) для получения кредита вбанке.

Ипотечная ссуда — кредит, выдаваемый банком подзалог недвижимости заемщика. Залогземельных участков, предприятий, зданий,сооружений, квартир, двч и другого недвижимого имущества может возникнуть в случаях, когда их оборот разрешен российским законодательством Ипотечный банк — кредитное учреждение, представляющее долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающее долговые ценные бумаги (облигации), обеспеченные заложенным имуществом.

Иіютечішіі і релп позволяет предпринимателям увеличить размер производительного капитала, а землепользователям — финансировать приобретение дополнительных участков земли для расширения масштабов сельскохозяйственного производства.

Ипотечному кредиту кроме долгосрочного характера свойственно оставление заложенного имущества в руках должника, который продол кает его зкеплуати- ровать.

По договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) залогодержатель, выступающий как кредитор но обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе

зтгеяітву КЗ стоимости заложенн здитопателя в первоочередном порядке по сравнению с другими кредиторами чажяодлгедя.

указанных в нем обета

мьством РФ о бухгалтерском учете Ипотека обеспечнвалгуплату залогодаржагелю основной суммы долга по креантнену договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об і пелене Ипотека установленная и обеспечение исполнения кредитного договора илн договора аайма с условием выкааты

запользование кредитом.

Если договором не предусмотрены иные условия, то ипотека обеспечивает уплату галопдервятелю сумм ему причитающихся

убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вслед-

де процентов за неправомерное пользование чужими .денежными сред-

мещение судебных издержек и иных расходов, кання на эаложенвоз имущество;

оз по реализации заложенного

жилые дона, квартиры н части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского характера;

воздушные и морские суда внутреннего пользования и космические объекты.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога рас-пространяют кавсе входящее вего состав имущества. Передачу предприятия в ипотеку допускают с согласия его собственника или уполномоченного им органа Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценку его стоимости определяготнаоснове полной инвентаризации этого имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора осостаяе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, яиляютсяобяэа тельными приложениями 1С договору об ипотеке.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится зто здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект Возможна также ипотека принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части.

Право об илотеке недвижимого имущества применяют кзалоіу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), так как иное не предусмотрено федеральный законодательством России и ие противоречит существу арендных отношений.

Ипотека может быть установлена на имущество, принадлежащее залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения Договор об ипотеке заключайте соблюдением общих правил, действующих в РФ, о заключении договоров. В этом договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, техническая характеристика, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценку предмета ипотеки осуществляют по соглашению между залогодателем и эалогололучателем (кредитором). В процессе оценки используют доходный, затратный или рыночный (сравнительный) подходы. Сто-роны договора об ипотеке впраэе пцручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, лолжво быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Договор об ипотеке должен быгь нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации Несоблюдение данных условий делает его недействн тельным Доггшориб нпо гмее считают заключенным н ы-гупкяшим в силу с момента ею государе гвенннй ршитрацин

Права залогодержателя по обеспеченному нпотекоіі обязательгтву удовлетворяют ланлпдноіі Онл является тшішой цсніижі бумагой, кнюрня подтверждает права ее законного нлддмица-

npauo и л получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре, без представлення других доказательств существования такого обязательства;

права лдлопл на указанное и договоре обипотеье имущество.

Обязанными но закладной лнцалнт являются должник по обеспеченному ипотекой обяиагельсіпу и залогодатель. Составление и выдача закладной не допус-

предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйствен!юго назначения,

лесные массины:

іціаво аренды указанной недвижимости,

ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга «о которому на ыомент заключения договора не установлена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в иедлежащнй момент

Закладную выдает первоначальному залогодержателю орган, осуществивший государсівеяную регистрацию ипотеки. Закладиаядоляснасодержатьследующпе реквизиты:

слово «закладная», внесенное в название документа;

« имя залогодателя и указание места его жительства либо его ижнменование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо,

имя первоначального залогодержателя нукназние места его жительстиж ли-бо его наименование и угазанне места нахождения, если эалоюдержатель — юридическое ЛИЦО;

название кредитного деговора или игпго денежного обязательства, исполнение которого обеспечивают нпот^тсой, с указанием даты н места огозаклю- чения или основания возннкиокения обеспеченного ипотекой обяэатель-

¦ данные о должнике (физическом или юридическом лице) по обеспеченному ипотеке of іательствуг

указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера подлежащих уплате процентов;

указание срока оплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой;

название и достаточное для идентификации описание имущества на которое установлена инотека, и его местонахождение;

денежная оценка имущества, ия которое установлена ипотека,

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит чалогодателю;

указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю,

другие сведения, предусмотренные федеральным законодательством об ипо-

Все листы закладной составляют единый документ. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотаріуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом коммерческих сделок. К закладной могутбыть приложены документы, определяющие услоижя ипотеки или необходимые залогодержателю для осушестиленнл своих прав лоэакладией

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином госудлрственном реестре грав на недвижимое имущество в впчестве залогодержателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации послед- ияго в Едином госудлрственном реестре прав на недвижимое имущество, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления отданного или иногоэаконного владельца закладной об уступке по ней

Регистрационную запись о законном владельце закладной производят в тече- вле одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию илота», при предъявлении закладной иж основании.

совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной ІІЛИ залогодержателем, на имя которого была совершена специальная залоговая передаточная надпись;

документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследова-

финансовой устойчивости и платежеспособное!к банков предо- ¦ —прочные кредиты споим клиентам, используют сисіему аналн- ;сй Рассмотрим некоторые на нию

і (собственные средства) „.

коэффициент лрибыльностнкагтлтага- (158)

В состав капитала включают ссбственнцй капитал байка Соотношение между собственными и привлеченными средствами выражает тепень надежности банка для его кредиторов к вкладчиков:

вофіжішднтимстяасіи байга- ~ (1S9)

прнвлеченныесредства

Он характеризует долю межбанковских кредитов в общем объеме привлеченных средств. Все показатели тесно связаны между собой и «работают» на параметр доходности (рентабельности) банка:

прибыль _ прибыль ^капитал ^ ^

Перечисленные показатели необходимы клиентам и акционерам банка, степень открытости которого внушает к нему больше доверия со стороны партнеров

Приведенные фннзасовые коэффициенты можно использовать с учетом специфики деятельности ипотечных банков. Для них характерны повышенный уровень кредитного и процентного рисков, дефицит ликвидных средств.

Ипотечные банки осуществляют следующие операции:

кредитованеє населения под залог (заклад) земельных участков, квартир, дач, гаражей, находящихся в личной собственности;

строительные кредиты подрядчикам н застройщикам ия срок от одного до

совместное участие в хо мйствеияой деятельности, включая строительство н реконструкцию жилых домов (в порідне долевого участия);

прием временно свободных средств на депозиты, открываемые юридическим и физическим лицам (для накопления средств на приобретение жи-

прием гарантий предприятий и организаций во погашению долгосрочных кредитов, выдлвиемых их сотрудникам на приобретение потребительской недвижимости;

юридическое консул ьтирование по ипотечному кредиту и сделклм с ипотеч-

Ипотечиые ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием — долговые ценные бумаги, исполнение обязательств по которым обеспечивают залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, которая удовлетворяет требование ее владельца в нраве обшей собственности на ипотечное покрытие. Данная цепная бумага предоставляет также право требовать от выдававшего ее лнна надчеяащего довернтслі ното управления ипотечным покрытием, право иж получение денежных средств, поступивших во исполнение обтиетельства, требования по которому составляют ипотечное покрытие1

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования но кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных. Ипотечному агенту предостав чено также право ocj цествлять эмиссию облшаций с ипотечным покрытием Ипотечным ai еиточ может быть только акционерное общество

В состав ипотечного покрытия включают обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов но кредитным договорам к договорам займа, включая:

s среда вз в валюте РФ и. Требо» юобеспеченш ЯСОЙОбЯЗ оіуг входить всостав 1ИЮІЄЧНС ІГОІЮКІ рытня, если OJ "беспечі следующим: (аждому їсти (де- * доге не™ тпревыц іать 70% рым івороб ?НКИ) НСДВІ.Ж! ШОГОИ* іушества. являющего^ и Предметом 1 ипотеші. Ш™. ШЛТОГОСЯ предметом І шота'и. • над обязательств і заложе ю быть а беснеченис 1 от риска утр аты^лй ВТ* іедитора ідейстяі пообесп ін. Страх ечениому ІІП( згекой обяза' [олжиа быть і гельству размер

ІДОЛЗКІ «іісомнообссі юіі требоваиі кой обязателі

кого физичес І только дене срока действия обязател • предметом договора эай» ю могут кого лина; жные средсті Требої І0 обеспеченп эбыть10 гекон об. язательству. включаемое ¦сос™ із Єдиного гос ударстві швогорс естрапрвпна і недвижимое ТЬИСЯН ЛОК' а которс )М содерї ільиая регистрацион наяі — ь. удостоверяющая прі аяьно удостоверенной введение копией. государствен ной регистра Ш1Н.ШІИ

Информацию о требованиях и об ипом имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносят в реестр ипотечного покрытая с указанием в отношении каждо-

суммы (размера) требования (включая суммы основного долга и процентов) или стоимости (денежной оценки) нклвижимого имушествт,

названия и илисания имущества, на которое установлена ипотека, а также его мсстоиакождення;

рыночной стоимости имущества, иа которое установлена ипотека;

срока уплати суммы требования;

степени нспслненняобязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие,

иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти ло фондовому рынку

Наиболее значимые параметры эмиссии и обращения ипотечных облигаций следующие.

Их номинальная стоимость в национальной валюте, которую устанавливают при их выпуске.

Эмитенты об лигаций с ипотечным покрытием. Данными эмитентами могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации (банки).

Ипотечныеагеиты приобретают требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, іт/или закладные, на основании договора купли-продажи, мены, цессия (уступки требовзавя), ипой С№ЛКИ об отчуждении имущества, в том числесижзаи- пой с овлатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом

Кредигеые организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны выполнять требования Центральногобанза РФ несоблюдению обязательных экономических ипрмативов (соотношению определенных ак-тивов и пассивов)

мииимяпыюе соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственным капиталом;

минимальное соотиошеииераэмера ипотечного покрытия и объемаэмиссии ипотечныхоблигаций;

максимальное соотноїжіи е совокупной суммы обязательств банка перед кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворедне своих требований, перед владельцвыи облигаций с ппотечвым покрытием и соб-ственных средств (капитала).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих выпуск облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов:

норматив достаточности собственных средств (капитала),

нормативы ликвидности;

размер процентного и валютного риска.

Кредитная организация не вправе осуществлять амиссвю облигаций с ипотечным покрытием, если она fie выполняет требования Центрального банка РФ по соблюдению обязательных нормативов.

требования и иное имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций, осуществляют ло решению суда. Владельцы ипотечных обл наций впра ве заявить их эмитенту требования о получении денежных средств, вырученных от продажи ипотечного покрытия облигаций. Денежные средства, вырученные от продажи ипотечного покрытия облигаций, направляют лицам, которие являются их владельцами и заявили свои требования до длты Проведения публичных торгов, на KOI OJIWX было реализовано ипотечное покрытие. Если сумма выручки от реализации ипотечного покрытая «блиг.щий больше |йізисра требовании в отношении облигаций с ппотечиым покрытием то разницу (за вычетом удержаний на покрытие расходов, связанных г обращением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацию) возвращают эмитенту. Сумму выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций, оставшуюся иосле удовлетворения Требований шидельцев ипотечных облигации (не провышающую размера требований но таким облигациям), зачисляют в депозит нотариуса. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием, не заянивиїїіе в письменной форме требований о реализации их ипотечного покрытия и не получившие денежных средств от его продажи, вправе получить эти средства через депозит нотариуса в установленном законодательством порядке.

8. Процедура погашения облигации с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе потребовать от вынтента досрочного их погашения. Такое право наступает в следующих случаях:

если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям превысит величину пх ипотечного покрытия,

если нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;

если ые соблюдены установленные условия, обеспечивеюшые полноту и своевременность исполнения обязательеге по облигациям с ипотечным покрытием;

если эмитент облигаций с ипотечным покрытием совершает ве раэрешен- нме ему сделки

Эмитент и поточных облигаций обязан информировать их алаяедьцеа о наличии у ні їх права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным вокрытпем, цене п порядке проведе пня такого погашения Он уведомляет их в письменний форме или публикует информацию (сообщения) в пе-чатных периодических изданиях тиражом не менее чем десять тысяч экземпляров не позднее чем через пять дней со дня наступления события.

Для формирования цивилизованного рынка недвижимости в РФ недостает;

специального федерального закона об ипотечных банках н мгхализмегос функ-ционирования;

реально работающих инструментов залога имущества;

единой компьютерной сети регистрации объектов недвижимости и сделок