<<
>>

3.2. Разработка концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

В заключительной части диссертационного исследования на базе теоретического обоснования методических положений финансирования жилищного строительства, а также анализа и обобщения зарубежного и отечественного опыта намечены конкретные пути решения проблем изыскания и привлечения финансовых ресурсов для жилищного строительства и приобретения населением жилья в современных экономических условиях России.

Разработка предложений по изысканию и привлечению финансовых ресурсов для жилищного строительства на новой концептуальной основе осуществлена по направлениям, перспективы которых были определены ранее в ходе диссертационного исследования. К ним относятся жилищный кредит, денежные сбережения населения, направленные на финансирование строительства, ипотечное кредитование, а также привлечение денежных средств, путем выпуска ценных бумаг.

В России имеется опыт разработки концептуальных документов по развитию национальной системы ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 была утверждена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». На основе данной концепции органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации разработали свои региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Прошло уже пять лет. Анализ российской практики жилищного кредитования и финансирования (§ 2.1.) показал, что многие концептуальные положения устарели, поскольку первоначальный опыт развития ипотеки в России за период 1999-2003 годы был основан на копировании западных моделей без учета таких особенностей состояния российской экономики, как нестабильность макроэкономических показателей, неразвитость финансового рынка и банковской системы, низкий уровень доходов населения и другие факторы.

Кроме того, концепция развития системы ипотечного кредитования не учитывала возможность единовременного использования альтернативных ипотечному кредиту источников финансирования строительства и приобретения жилья.

Между тем, в России, в результате быстрого роста экономики существенно изменились социальные и экономические условия финансирования строительства. Появились новые тенденции к интеграции национальных систем ипотеки. Возникла необходимость пересмотра отдельных положений ранее разработанной концепции и теоретического обоснования ее содержания в части финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья.

По нашему мнению, разработанные в диссертации теоретические положения и выводы по анализу зарубежного и отечественного опыта вполне возможно объединить в единую концепцию.

С этой целью, рассмотрим основные положения совершенствования концепции в части финансирования и кредитования жилищного строительства и приобретения жилья.

Исходным пунктом разработки концепции развития российской системы финансирования строительства является сделанный в теоретической части работы вывод о том, что сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, действительно, находится на стыке второго и третьего этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования жилищного строительства.

Это означает, что концепция российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья в современных экономических условиях должна одновременно включать в себя не только перспективные модели привлечения средств, характерные для третьего этапа развития финансирования в этой области, но и объективно необходимые механизмы финансирования, которые в настоящее время успешно пока еще применяются в нашей стране, но более характерны для второго этапа.

По этой причине, для новой концепции финансирования жилищного строительства и приобретения жилья характерно будет сохранение множественности источников финансирования.

Судя по мировому опыту множественность источников финансирования будет сохраняться еще довольно долго. При этом основные направления реформирования сложившейся в России системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья все больше будут предусматривать использование моделей ипотечного кредитования, применяемые экономически развитыми странами, накопившими значительный опыт в этой области.

Концепция развития российской системы финансирования жилищного строительства должна также учитывать современные мировые тенденции развития жилищной ипотеки.

Ипотека позволяет решать не только жилищные проблемы. Например, в европейских странах она сыграла очень важную роль в подъеме национальных экономик. Особенно наглядно это проявилось во второй половине XX века. С помощью ипотеки укреплялись банки, строительные компании и другие организации, связанные с финансированием строительства и приобретения жилья.

Сегодня европейские страны стремятся к интеграции не только в политике, но и экономике. Введение общей валюты не могло не оказать серьезного влияния на рынок ипотечных кредитов. Европейский союз сделал открытыми для общеевропейской конкуренции ипотечные рынки стран-членов этой организации. Однако, свободная деятельность на любом национальном рынке организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, тем не менее, регулируется национальным законодательством.

Российская национальная система финансирования строительства и приобретения жилья не должна развиваться изолированно. Реализация этого концептуального требования дает большие экономические преимущества. Интегрированные системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья национальных экономик (например, стран СНГ) позволяют уменьшать валютные и процентные риски, сделать прозрачной политику формирования цен на кредиты, сокращать затраты по переводу денег для строительства из одной страны в другую.

Наиболее благоприятные перспективы имеются для развития рынка ипотечных бумаг. В будущем, к чему следует стремиться уже сегодня, по экспертным оценкам, доля ипотечных облигаций в общем объеме ипотечного долгосрочного кредитования резко увеличиться, так как будет создан общеевропейский рынок ипотечных облигаций, где они будут свободно обращаться. Россия на этом рынке ипотечных облигаций должна занять свое достойное место.

Итак, магистральным направлением развития российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья должна стать ипотека.

Но, как показал анализ мирового опыта (§ 2.3.) пути развития ипотеки в разных странах могут быть разными и даже исключающими друг друга.

Во всем мире финансирование в жилищную сферу строится на трех базовых принципах:              контрактные              сбережения, ипотечное кредитование,

государственная поддержка. Конкретные механизмы практической реализации данных принципов весьма отличаются. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в Германии, Чехии и других странах Евросоюза. В то время как в США преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.

Проведенный ранее анализ показал, что американская система ипотечного кредитования основывается на двухуровневой модели ипотеки, в то время как европейскую систему характеризует одноуровневая система финансирования жилищного строительства. Это различие принципиальное, поскольку практическое применение той или иной системы предполагает создание разной инфраструктуры ипотечного рынка.

Применение комбинированных ипотечных систем становления развитой ипотеки возможно только временно. Такие смешанные системы нехарактерны для третьего этапа развития национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья. В этой связи рассмотрим, в какой степени сложившаяся в России практика концептуально соответствует мировому опыту становления и развития жилищной ипотеки.

Федеральная политика, отечественная институциональная и законодательная практика, в частности, создание федеральных агентств и направленность их работы свидетельствует о том, что в России существует ярко выраженная тенденция к выбору американского пути развития ипотеки. То есть, созданию инвестиционной модели жилищного финансирования с вторичным рынком ипотечных кредитов и специальных ценных бумаг.

Такая тенденция возникла в полном соответствии с Концепцией системы ипотечного жилищного кредитования и мер по повышению доступности жилья, разработанной Госстроем РФ и утвержденной Правительством РФ еще в 2000 году.

При этом считалось, что выбор в качестве базовой американской модели ипотечного жилищного кредитования, основанной на максимальном развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, находится в русле мировых тенденций и сможет привлечь максимальные по объему инвестиционные ресурсы в жилищное строительство.

Однако на практике этого не произошло. Здесь следует учесть то обстоятельство, что американская система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья совершенствовалась 150 лет, и только примерно 30 лет назад она стала эффективной.

Пройдя всестороннюю апробацию и зарекомендовав себя с самых лучших сторон в странах со стабильной рыночной экономикой, эта система в тоже время является совершенно непригодной для стран с нестабильной экономикой. В случае применения американской модели ипотеки без ее адаптации к российским условиям минимально возможная ставка за кредит для заемщика не может опуститься ниже 19 % годовых. Поэтому удешевить эти кредиты, иначе как путем роста объема компенсации части цены кредита государством, невозможно. Слишком велика становится нагрузка на бюджеты всех уровней. При таких условиях не может быть речи о самоокупаемости ипотеки в России.

Несостоятельность американской модели ипотеки для российских условий подтверждает также тот факт, что ни федеральная московская, ни санкт-петербургская ипотечные программы не дали ожидаемого результата.

В последнее время стал преобладать более прагматичный подход к рассматриваемой проблеме. Он состоит в понимании необходимости учета особенностей состояния российской экономики, исторического опыта страны и сложившейся практики.

Исходя из материалов проведенного исследования, по нашему мнению, на современном, переходном этапе развития российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья следует больше внимания уделять развитию одноуровневой модели финансирования жилищного строительства по схеме специализированных на финансировании строительства строительных сберегательных касс с пока что необходимой государственной поддержкой..

Для этого требуется скорейшее принятие проекта федерального закона «О строительных сберегательных кассах» с учетом устранения отмеченных ранее (§ 2.2) в ходе его анализа недостатков.

Принципиальная схема создания адаптированной к российским социально-экономическим условиям одноуровневой модели финансирования жилищного строительства и приобретения жилья должна состоять в следующем. Сбережения заемщика начинают работать в инвестиционном режиме уже на стадии накопления суммы, необходимой для получения ипотечного кредита. Таким образом, как накопительный вклад они не обесцениваются в результате инфляции за период накопления.

Инвестор может сократить период накопления средств для финансирования своего жилья путем получения жилищного кредита в банке, или потребительского кредита, в части предназначенной для финансирования жилищного строительства населением.

Концепция многоканальной одноуровневой модели организации финансирования жилищного строительства позволяет иметь ряд преимуществ перед действующей системой. Она может успешно функционировать в условиях относительной нестабильности экономики, минимизировать финансовые риски, позволит предоставлять долгосрочные ипотечные кредиты по ставкам ниже уровня инфляции. Важным преимуществом будет также то, что она сможет существовать без институциональных инвесторов, содержание которых делает ипотечный кредит более дорогим.

Следует также отметить, что возможность использования различных источников финансирования неизбежно приведет к их конкуренции. Это будет способствовать снижению ставок жилищного кредита и долгосрочного ипотечного кредитования.

На рис. 5 представлена концептуальная схема взаимодействия участников национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, включающая конкретные формы такого взаимодействия. Предлагаемая принципиально новая многоканальная, одноуровневая система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья объединяет в себе элементы немецкой системы стройсберкасс, российских жилищностроительных кооперативов, ссудосберегательных союзов и обеспечивает их единство со схемами долевого участия граждан в финансировании жилищного строительства.

Концептуальная схема взаимодействия участников национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья

Рис. 5. Концептуальная схема взаимодействия участников национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья

Условные обозначения:

  1. - госгарантии по ипотечным ценным бумагам;
  2. - гарантии региональных администраций по ипотечным ценным бумагам;
  3. - социальные выплаты из федерального бюджета;
  4. - социальные выплаты региональных администраций;

5- ипотечный кредит (с учетом накоплений покупателей жилья);

  1. - залог жилья;
  2. - размещение ипотечных ценных бумаг;
  3. - договорные подряды;
  4. - жилищный кредит;
  5. — потребительский кредит на жилищное строительство и ремонт жилья;
  6. - нотариальные услуги;
  7. - страхование квартиры;
  8. - оценка рыночной стоимости жилья;
  9. - проведение сделки купли-продажи;
  10. - оказание консультационных услуг.

На принципах построения предложенной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья можно строить многоканальные ипотечные модели кредитования, учитывающие особенности разных регионов страны. Это соответствует мировой практике, имеющей большое разнообразие применяемых ипотечных схем финансирования и кредитования обеспечения населения жильем.

Важно, чтобы развивающиеся жилищное законодательство не ограничивало возможные альтернативы для инвесторов и застройщиков. Многоканальность привлечения различных финансовых источников поможет быстрее сокращать дефицит жилья и рост его стоимости.

Российская система финансирования жилищного строительства и приобретения жилья пока не может функционировать и развиваться без непосредственного участия государства. Бюджетная поддержка программ финансирования жилищного строительства и приобретения жилья возможна в следующих основных формах:

  • предоставление кредитов на цели жилищного строительства за счет средств бюджета;
  • субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;
  • аккумуляция средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации жилищных облигаций и займов;
  • защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов посредством разработки законодательных и нормативных актов;
  • снижение рисков кредиторов путем предоставления государственных гарантий

и становление системы обязательного страхования;

  • субсидирование целевых сберегательных счетов вкладчиков, предназначенных на жилищное строительство и приобретение жилья;
  • освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета в стройсберкассах;
  • вычет у налогоплательщика из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному и жилищному кредитам;
  • оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. предоставление малоимущим и другим льготным категориям заемщиков определенной суммы безвозмездно или по очень низкой с кредитной ставке.

Конкретные механизмы бюджетной поддержки программ финансирования жилищного строительства и приобретения жилья могут быть весьма многообразны, в зависимости от жилищной политики и состояния региональных и местных бюджетов. Наиболее распространенная форма участия региональных и местных бюджетов в финансирования жилищных программ - это создание местными администрациями специальных фондов. Основной функцией таких фондов является предоставление ипотечных кредитов на цели приобретения гражданами жилья и жилищного строительства (Самарская область, Оренбургская область, Удмуртская республика, города Рязань, Саратов, Санкт-Петербург и др.) пока что финансовыми источниками этих фондов выступают в основном, бюджетные средства.

Поскольку ипотечные программы рассчитаны на 10 - 15 и более лет, то оказание гарантируемой бюджетной поддержки должно быть сохранено на весь период. Но при этом по мере развития ипотеки и улучшения макроэкономических показателей в стране бюджетная поддержка ипотечных программ должна сокращаться до полной самоокупаемости ипотеки.

Особенно это касается субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Данная процентная ставка является рыночной категорией. Ее величина определяется рыночными факторами. В этом случае бюджет берет на себя не

свойственные ему функции.

Более того, цена на долгосрочные ипотечные кредиты в условиях относительной нестабильности экономики может быть подвергнута существенным колебаниям на финансовом рынке. В результате возможен рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. При этом невозможно заранее оценить сумму бюджетных средств, которая потребуется на реализацию программы субсидирования процентной ставки.

Те же проблемы возникают в случае, когда ипотечные программы строятся на предоставлении кредитов по льготным процентным ставкам. Таким образом, бюджетные ресурсы предоставляются гражданам по ставкам значительно ниже рыночных. В результате инвесторы вынуждены привлекать ресурсы на финансовым рынке по более дорогой цене, они оказываются незаинтересованными участвовать в этих программах за счет собственных средств. Это также ограничивает масштабы ипотечных программ.

На наш взгляд, более эффективное решение проблемы повышения доступности ипотечных кредитов заключается в предоставлении целевых субсидий гражданам, нуэюдающнмся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Другие категории граэ/сдан свой первоначальный взнос, как правило 30 % стоимости жилья, вполне могут сделать за счет жилищного или потребительского кредита.

Бюджетная субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления должен позволять осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. В этом отношении следует привести пример работы в московском регионе.

В конце октября 2004 года правительство Москвы утвердило новое Положение о порядке и условиях предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья. Согласно данному Положению при расчете субсидии имеет значение и социальная норма, и так называемая базовая стоимость жилья.

Чтобы рассчитать нормативную стоимость субсидии, нужно умножить 18 кв. метров (социальная норма) на количество членов семьи, а полученную цифру - на среднерыночную стоимость 1 кв. метра в крупнопанельных жилых домах типовых серий. Наконец по числу лет, которые семья стоит в очереди, можно рассчитать, на какой процент от нормативной стоимости субсидии смогут рассчитывать очередники. Установлена предельная доля субсидии в цене приобретаемого жилья, которая теперь соответствует нормативной стоимости жилого помещения.

Приказом Министерства промышленности и энергетики РФ (Минпромэнерго России) от 6 сентября 2004 года № 96 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на IV квартал 2004 г. для расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет федерального бюджета». В среднем по России бюджетные субсидии будут выделяться из расчета 11170 рублей за квадратный метр. Конкретные разницы субсидий по регионам страны колеблются от 6710 рублей по Карачаево-Черкесской Республике до 17500 по городу Москве.

Участие государства в становлении российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья проявляется еще в форме вычета у налогоплательщика суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат для случая приобретения жилищного имущества.

При приобретении имущества предоставляется вычет в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры. Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн. руб.

без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры.

Приведем следующий пример.

Физическое лицо приобрело квартиру на сумму 1,2 млн. руб. В этом случае можно получить вычет по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в сумме 1 млн. руб.

Предположим, что этим физическим лицом получен за год налогооблагаемый доход в виде заработной платы в сумме 1,4 млн. руб. С этой суммы организация-работодатель удержала НДФЛ в сумме 182 тыс. руб. (по ставке 13 %).

По окончании года работник вправе представить в налоговый орган декларацию с указанием сведений о налоговом вычете, и ему будет возвращено из бюджета 130 тыс. руб. (13 % от 1 млн. руб.).

Возможны и другие формы государственной поддержки ипотеки. Кредитные организации вполне могли бы понизить ставки по ипотечным кредитам, если бы для них была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых долгосрочных денежных ресурсов под государственные гарантии.

Особую роль в становлении российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья имеет страхование. Закон «Об ипотеке» предусматривает обязательность заключения договоров между страхователем и страховщиком на защиту жилья, как вид имущественного страхования. Кроме того, обязательным условием выдачи ипотечных кредитов является страхование жизни заемщика, титула собственности и гражданской ответственности. Другие виды страхования в ипотечных сделках применяются редко.

Таблица 17

Затраты на страхование при покупке жилья в кредит (в процентах от

страховой суммы)

Наименование

компании

Альфа

Страхо

вание

МАКС МСК Приро

да

РОСНО РСТ Согла

сие

Энерго

гарант

Квартира 0,3-0,6 % от 0,15

%

от 0,25 % 0,2-0,7

%

от 0,85% по комплексному

договору

0,2-0,4

%

0,18-1,1

%

0,25-0,6

%

Жизнь 0,2-0,9 % от 0,35 % от 0,3 % 0,25-0,4

%

0,3-1,5 % 0,8-1,5

%

Титул 0,3-0,5 % от 0,18

%

от 0,2 % 1-2,5 % 0,5-2,5

%

0,17-0,9

%

0,55-1,3

%

Г ражданская ответственность 0,2-0,5 % от 0,2 % от 0,5 % 0,1-0,2

%

0,5-1 %

Источник: «Российская газета» от 26 ноября 2004 г. № 263, по данным страховых компаний.

В таблице 17 дается характеристика затрат на страхование при покупке жилья в кредит по 8 страховым компаниям. В среднем получается, что суммы выплат, которые заемщик должен потратить на страхование при покупке в кредит стандартной квартиры будет составлять около 1500 долларов. Это прямое увеличение выплат по ипотечному кредиту делает его менее доступным.

Каким же образом можно снизить затраты на страхование при покупке квартир? Снизить такие затраты позволяют комплексные страховые продукты, которые объединяют в себе страхование жизни заемщика, страхование объекта недвижимости по полному пакету рисков и титульное страхование.

Как видно из таблицы 17 годовой тариф по комплексному договору страхования в страховой компании «Росно» составляет в среднем около одного процента от страховой суммы. Это уже значительно меньше затрат на совокупность таких страховых услуг в других страховых компаниях.

Следует заметить, что в настоящее время страховые компании активно работают над созданием новых программ страхования. Таких как, страхование от потери дохода заемщиком, страхование от невыполнения обязательств по возврату кредита, когда размер выручки от реализации залогового имущества не позволяет покрыть убытки кредитора.

Страхование ипотечных рисков, с одной стороны, увеличивает стоимость кредита, но в то же время, с другой стороны, способствует развитию ипотеки в стране, поскольку минимизирует риски кредитора, что позволяет обезопасить выдачу ипотечных кредитов и получить дополнительные гарантии их возврата в установленные договором сроки и в полном объеме. Снижение риска кредитора по мере становления в стране современной ипотеки приведет к удешевлению ипотечного кредита и уменьшению первоначального взноса инвесторов.

Изложенные принципиальные положения совершенствования финансирования составляют основное содержание концепции' развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.

Развитие системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья является перспективным направлением обеспечения населения России доступным жильем, с безопасными и комфортными условиями проживания в нем.

Основной формой улучшения жилищных условий населения в большинстве экономически развитых стран является ипотечное кредитование. В современных российских условиях классическая система долгосрочного ипотечного кредитования до сих пор не получила широкого распространения. Финансирование строительства и приобретения жилья осуществляется за счет собственных средств населения и хозяйствующих субъектов, а также путем реализации кредитных программ, адаптированных к условиям переходной экономики, то есть к ситуации дефицита финансовых ресурсов, низкому платежеспособному спросу населения, общей макроэкономической нестабильности. Эти кредитные программы в силу их специфики нельзя рассматривать ни как программы долгосрочного ипотечного кредитования, ни как жилищное или потребительское кредитование населения РФ. Они являются временными схемами финансирования жилищного строительства экономики переходного периода и могут быть определены как целевые программы жилищного кредитования.

В этой связи в диссертации обосновываются методические положения и практические рекомендации по решению проблем финансирования жилищного строительства на новой концептуальной основе, путем создания национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, учитывающей мировой опыт и адаптированной к российским социально- экономическим условиям. Результатом такого исследования стали следующие выводы и предложения, сделанные автором.

  1. В диссертации делается вывод о том, что применяемые сегодня в

России схемы жилищного финансирования и кредитования изучены недостаточно. Необходимо уточнить понятие жилищного ипотечного и потребительского кредита, поскольку каждых из них, являясь самостоятельным видом кредитных операций, имеет свои специфические механизмы использования и разные перспективы применения.

Исследование экономической сущности жилищного, ипотечного и потребительского кредита путем сравнительной характеристики их свойств и функций как экономических категорий позволило уточнить формулировки данных понятий.

  • Жилищный кредит - это самостоятельный вид кредитных операций, объединяющий два взаимосвязанных между собой направления использования кредитных ресурсов: в жилищное строительство и приобретение жилых объектов на разных стадиях их готовности.
  • Ипотечный жилищный кредит - это долгосрочная ссуда заемщику на условиях платности, возвратности и срочности в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилищной недвижимости в залог.
  • Потребительский кредит - самостоятельный вид кредитных операций по предоставлению ссуд населению в виде отсрочки платежа за покупаемые заемщиком потребительские товары и услуги.
  1. На основе обобщения мировой практики национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, автором определены три общих этапа в их развитии:
  • самофинансирования жилищного рынка;
  • использование краткосрочных и среднесрочных кредитов;
  • модели ипотечного кредитования.

Сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, по выводам автора, находится на стыке второго и третьего этапа ее развития.

Современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира с'развитой рыночной экономикой. Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и именно этот путь выбран автором диссертационного исследования при использовании мирового опыта в российской практике.

  1. Анализ российской практики жилищного финансирования привел автора диссертации к выводу, что состояние строительства, как отрасли российской экономики недостаточно для решения задач объемов увеличения строительного производства. Объем источников финансирования и динамика их структуры пока не удовлетворяет требованиям ускорения экономического роста.
  2. Анализ практики применения основных, наиболее типичных схем финансирования жилищного строительства, позволил сделать вывод о том, что они, в основном, способствуют решению жилищной проблемы в России. Так как являются необходимым этапом развития цивилизованного рынка жилья, поскольку создают необходимые условия для трансформации переходных моделей в классические ипотечные схемы.
  3. В настоящее время в строительстве, по существу, создается новая законодательная база. Особое значение для целей исследования имеет закон «О кредитных историях». Анализ норм данного закона показал, что он несовершенен. Выявлены следующие недостатки:
  • связанные с режимом раскрытия информации о недобросовестности заемщика;
  • о материальной ответственности за предоставление заемщиком фальсифицированных документов;
  • о снижении платы за услуги кредитного бюро за предоставление кредитной истории;
  • о недопустимости резкого ограничения целевого использования кредитных историй.

В целях устранения в законе выявленных недостатков сформулированы соответствующие предложения.

  1. Из проведенного анализа возможностей использования денежных сбережений населения в качестве инвестиционного ресурса жилищного строительства были сделаны следующие наиболее крупные выводы.
  • Объем и темпы роста денежных сбережений населения позволяют утверждать, что группа населения, на которые приходится 68,6 % всех денежных расходов, вполне может часть своих сбережений при создании определенных, экономически целесообразных для них условий направлять на финансирования жилищного строительства в нашей стране.
  • Приемлемые для населения и государства экономически целесообразные условия трансформации денежных накоплений в инвестиции на жилищное строительство и приобретение жилых домов создают специализированные организации - «строительные сберегательные кассы», адаптированные к условиям России. В перспективе эта роль все больше будет отводиться крупным ипотечным банкам.
  • Конкурентность стройсберкасс в России и перспективы их финансовохозяйственной деятельности будут существенно зависеть от темпов развития других форм финансирования, и, прежде всего, от ипотечного жилищного кредитования.
  1. Анализ российской практики ипотечного жилищного кредитования по фактическим материалам 49 банков и агентств Москвы, Санкт-Петербурга, Омска и Кузбаса, а также 5 организаций по ипотечным программам небанковского кредитования, и сравнительный анализ ипотечного кредитования в России и США позволил сделать вывод о том, что практически по всем параметрам российская ипотека пока значительно уступает наиболее развитой американской системе жилищной ипотеки.

При этом, как показал анализ российской практики, для каждого участника российской ипотеки (юридические или физические лица) применяемые ипотечные схемы дают как определенные преимущества, так и недостатки. В диссертации приводится в табличной форме их классификация.

  1. Рост стоимости на жилую недвижимость при ипотеке предоставляет населению теоретическую возможность использовать рост стоимости квартир для получения дополнительного финансирования.

Такая возможность появляется у собственника жилой недвижимости, который одновременно является заемщиком по ипотечному кредиту, для перезаключения действующего ипотечного договора на новых, более выгодных для него условиях. Цель пересмотра ипотечного договора состоит в уменьшении ставки ипотечного кредита, либо получении дополнительного дохода за счет роста стоимости квартир, либо и то и другое вместе.

Предлагается схему практической реализации возможности дополнительного финансирования, путем перезаключения по данной причине договоров законодательно узаконить и применить на практике. Пока ни в практике применения российскими банками и агентствами ипотечных программ таких возможностей для населения не предусмотрено.

  1. В результате исследования российской практики финансирования жилищного строительства, путем выпуска ипотечных облигаций, были выявлены причины стремительного выхода строительных компаний на российский облигационный рынок. Их анализ позволил установить, что сложившаяся практика финансирования жилищного строительства не направлена на решение задач снижения стоимости строительства с целью обеспечения населения качественным жильем.

Цели выпуска ипотечных облигаций фактически заключаются в другом. Выпуск облигационного займа для проведения реструктуризации кредитного портфеля, погашения наиболее дорогостоящих для строительных организаций банковских кредитов и использование средств для участия в земельных аукционах.

  1. По результатам проведенного исследования был сделан важный для раскрытия цели диссертации вывод о том, что сложившаяся в России практика выпуска строительными организациями (совместно с эмитентами) облигационных займов не соответствует мировому опыту обращения ипотечных ценных бумаг. Дальнейшее развитие российской практики использования облигаций на финансирование строительства целесообразно только в рамках ипотеки.
  2. Становлению цивилизованного рынка ипотечных облигаций должен способствовать Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». Однако данный закон в полной мере пока не работает в связи с тем, что имеется серьезное отставание в создании необходимой для его реализации инфраструктуры, а также следующие недостатки самого закона.
  • Согласно данному закону облигации под залог ипотечного покрытия выпускают либо банки, либо специализированные ипотечные агенты. Их деятельность требует жесткой регламентации. Но на ипотечного агента банковские нормативы не распространяются.
  • К нормам закона «Об ипотечных ценных бумагах»,препятствующим его практической реализации относится также требование об обязанности заемщика по кредиту одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодически равными платежами. Сроки таких платежей не всегда совпадают с временем платежеспособности заемщика. В этой связи, периодичность и сроки погашения задолженности лучше сделать более гибкими, применительно к наличию доходов налогоплательщика в то или иное время.
  • Проблемными являются нормы статей 34 и 35 данного закона, в соответствии с которыми специализированный депозитарий осуществляет контроль за исполнением эмитентом требований законодательства и условий эмиссии ипотечных облигаций. Представляется, что участие специализированных депозитариев оправдано только в том случае, если речь идет о доверительном управлении.
  1. Разработанные в диссертации теоретические положения, а также выводы по анализу зарубежного и отечественного опыта позволили объединить их в единую концепцию национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья на следующих базовых принципах.
  • Сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья находится на стыке второго и третьего этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования строительства.
  • Для новой российской концепции финансирования жилищного строительства и приобретения жилья еще долго будет характерно сохранение множественности источников финансирования. К ним относятся собственные средства строительных организаций, жилищный кредит, потребительский кредит, денежные сбережения населения, направляемые на финансирование строительства, социальные выплаты из бюджетов всех уровней, ипотечное кредитование, а также привлечение денежных средств, путем выпуска ценных бумаг.
  • Российская национальная система финансирования строительства и приобретения жилья не должна развиваться изолированно. Реализация этого концептуального принципа дает большие экономические преимущества. Интегрированные системы финансирования строительства национальных экономик позволяют уменьшить валютные и процентные риски, сделать прозрачной политику формирования цен на ипотечные кредиты, сокращать затраты по переводу денег для строительства из одной страны в другую.

Наиболее благоприятные перспективы имеются для развития рынка ипотечных облигаций, на котором Россия должна занять свое достойное место.

Магистральным направлением развития российской системы

финансирования жилищного строительства и приобретения жилья должна стать жилищная ипотека, в ее классическом понимании.

  • Применение в российской практике комбинированных ипотечных систем носит временный характер. Они не применяются на третьем этапе развития национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.
  • На современном переходном этапе развития российской системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья следует больше уделять внимания развитию одноуровневой (европейской) модели финансирования жилищного строительства по схеме специализированных на финансировании строительства строительных сберегательных касс с пока что необходимой государственной поддержкой.
  1. В диссертации предлагается новая схема взаимодействия участников одноуровневой национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья, включающая конкретные формы такого взаимодействия.

На принципах построения предложенной концептуальной модели финансирования жилищного строительства можно строить многочисленные ипотечные модели кредитования, учитывающие социально-экономические особенности разных регионов страны. Это соответствует мировой практике, имеющей большое разнообразие применяемых ипотечных схем финансирования и кредитования программ обеспечения населения жильем.

  1. Анализ многочисленных форм государственной поддержки ипотечных программ показал, что оказание гарантируемой государственной бюджетной поддержки должно быть сохранено на весь период их реализации, т.е. на 10 - 15 лет. Но при этом, по мере развития ипотеки и улучшения в стране макроэкономических показателей бюджетная поддержка должна постепенно сокращаться до полной самоокупаемости ипотеки.

В этой связи, в диссертации предлагается предоставлять целевые субсидии гражданам , нуждающимся в улучшении жилищных условий прежде всего на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Более обеспеченные категории граждан свой первоначальный взнос, как правило 30 % стоимости жилья, вполне могут сделать за счет жилищного или потребительского кредита.

  1. В диссертации предлагаются и другие формы государственной поддержки ипотеки. Кредитные организации вполне могли бы понизить ставки по ипотечным кредитам, если бы для них была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых долгосрочных денежных ресурсов под государственные гарантии.

Принятие аналогичного предложения целесообразно и для страховых компаний. Таким образом можно снизить затраты на обязательное страхование при покупке жилья на условиях ипотеки.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Законодательные и нормативные акты

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации..
  2. Налоговый кодекс Российской Федерации..
  3. Федеральный закон РФ № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г..
  4. Федеральный закон РФ №190 - ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г..
  5. Федеральный закон РФ № 194 - ФЗ «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г..
  6. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.
  7. Федеральный закон РФ № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.
  8. Федеральный закон РФ № 218-ФЗ «О кредитный историях» от 30 декабря 2004 г
  9. Федеральный закон РФ № 152 - ФЗ «Об ипотечных ценных бумгах» от 11 ноября 2003 г.
  10. Федеральный закон РФ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г.
  11. Федеральный закон РФ № 215 - ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г.

<< | >>
Источник: Якушев Артур Михайлович. РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.  ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. МОСКВА - 2006. 2006

Еще по теме 3.2. Разработка концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.:

  1. Тема 3. Влияние экономической безопасности региона на устойчивое развитие национальной экономической системы
  2. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России
  3. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»).
  4. Концепции и методы логистики в управлении проектами жилищного строительства
  5. Приложение 1.1. Разработка стратегии развития банковского сектора в структуре комплекса мер по стимулированию модернизации экономики России Оценка текущего состояния банковской системы. Основные проблемы банковского сектора и необходимость их решения
  6. Роль человека в биосфере и выбор концепции развития
  7. Якушев Артур Михайлович. РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.  ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук. МОСКВА - 2006, 2006
  8. СОДЕРЖАНИЕ
  9. Введение
  10. Глава І. Теоретические проблемы развития механизма финансирования жилищного строительства
  11. 1.1 Экономическое содержание основных элементов системы финансирования
  12. Обобщение зарубежного опыта финансового обеспечения жилищного строительства
  13. Глава 2 . Проблемы современной практики финансирования жилищного строительства в Российской Федерации