Обобщение зарубежного опыта финансового обеспечения жилищного строительства

Проблемы обеспечения жильем населения со средними и небольшими доходами, путем вовлечения в процесс жилищного строительства частного и банковского капитала не являются исключительно только российской проблемой, а имеют место во многих странах мира.

Например, в Германии, несмотря на высокий уровень жизни, лишь 41 % населения (а в новых землях 26 %) живет в собственных домах, (во Франции этот показатель составляет 54 %, в Бельгии - 65 %, Великобритании - 67 %, Испании - 78 %, Ирландии - 81 %). В странах Латинской Америки дефицит жилья - одна из наиболее существенных проблем, порожденных демографическим всплеском и финансовым кризисом 1994-95 гг. Кризис финансовых учреждений и необходимость создания условий долгосрочной платежеспособности повлияли на жилищную политику США в 1932 - 1933 гг.

Опыт большинства развитых стран свидетельствует о том, что существуют механизмы финансирования, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, а также привлечь инвестиции в жилищное строительство. Содержание этих механизмов, а также специфический характер их функционирования зависит, прежде всего, от общего развития в стране кредитно-финансового, страхового и фондового рынков, стабильности курса национальной валюты, уровня инфляции,

платежеспособности населения и других факторов, определяющих общий масштаб и динамику развития рынков жилья.

Многообразие всех названных факторов послужило основой для образования в мире десятков национальных разновидностей и вариантов организации жилищного финансирования, что осложняет обобщение накопленного опыта и использования его в российских условиях.

При этом, в некоторых странах различные схемы и варианты организации Ф              жилищного              финансирования реализуются одновременно и не исключают друг

друга, ориентируясь на свою собственную нишу. Более того, очень часто различия в принципиальном плане не являются существенными. Именно поэтому, изучая и обобщая мировой опыт жилищного финансирования, важно прийти к пониманию того, что модели организации жилищного финансирования различаются, прежде всего, составом и структурой привлечения источников финансирования.

В укрупненном виде варианты финансирования жилищного строительства и покупки готового жилья сводятся к следующим трем группам:

• финансирование индивидуального строительства или покупки готового жилья при помощи различных схем накоплений, сбережений населения;
• кратко-, среднесрочное кредитование банками, а также некредитными организациями строительства и приобретения жилой недвижимости;
• система долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимости (ипотечное кредитование) в различных вариантах.

^              В              большинстве              зарубежных стран система финансового обеспечения

жилищного строительства формировалась в течение длительного времени и в настоящее время не остается статичной. Будучи частью финансового рынка система финансового обеспечения жилищного строительства в каждой стране в своем эволюционном развитии проходила несколько этапов.

Для выявления типичных тенденций и общих принципов развития национальных систем финансового обеспечения жилищного строительства

зарубежных стран, с целью возможного использования мирового опыта в российских условиях, попытаемся выделить несколько основных этапов их эволюционного развития в зависимости от того, какие финансово-кредитные механизмы наиболее целесообразно использовать применительно к тому или иному уровню развития экономики.

Можно выделить три следующих этапа развития систем финансового обеспечения жилищного строительства.

• Самофинансирования жилищного рынка
• Использование краткосрочного и среднесрочного кредита
• Модели ипотечного кредитования.

Самофинансирование жилищного рынка. На данном, первичном в своем развитии этапе жилищного рынка приобретение и строительство жилой недвижимости осуществляется за счет сбережений населения, собственных средств хозяйствующих субъектов, дотаций и субвенций государственного бюджета. Фактически покупатели жилой недвижимости и государство вынуждены выступать в качестве единственных инвесторов.

Самофинансирование жилищного рынка соответствует начальному периоду становления и развития рыночной экономики. Социально- экономические условия таких стран характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, неразвитостью рынка ценных бумаг, высокой стоимостью жилья.

Можно выделить следующие типичные черты, характерные для первого этапа развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Падение темпов жилищного строительства
• Отсутствие рыночных механизмов жилищного финансирования
• Покупатели жилья обычно сами выступают в роли инвесторов
• Банковский кредит мало используется или представляет собою потребительский кредит

• Высокая стоимость жилья делает его доступным только для небольшой платежеспособной категории населения.

Использование краткосрочного и среднесрочного кредита характеризует второй этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья. На данном этапе финансовое обеспечение строительства начинает осуществляться за счет привлечения банковского кредита со сравнительно небольшими сроками его предоставления. Возможен залог финансируемой жилой недвижимости. Жилищный кредит предоставляется банками в сочетании с сбережениями населения, средствами предприятий и государственного бюджета. В качестве источника финансирования используется также ликвидная недвижимость.

Второй этап развития систем финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья соответствует социально-экономическим условиям стран с экономикой переходного периода. Эти условия характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, низкой платежеспособностью основной части населения, недостаточно развитой инфраструктурой жилищного рынка, слабой правовой базой в области финансирования строительства, недостаточным уровнем развития рынка ценных бумаг.

Для второго периода характерен дефицит финансовых ресурсов, и их высокая стоимость. Значителен риск невозврата средств, в связи с чем долгосрочный кредит, практически не применяется, а у банков нет достаточной мотивации участвовать в процессе жилищного финансирования. Можно также отметить отсутствие у государства эффективной политики в области жилищного финансирования.

Можно выделить следующие типичные черты, характеризующие второй этап развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Объемы кредитования находятся в пределах одной трети стоимости финансируемой жилищной недвижимости.
• Высокие процентные ставки и операционные доходы;
• Среднесрочный и краткосрочный характер предоставляемого кредита;
• Небанковские формы кредитования;
• Слабая стандартизация основных параметров кредитования;
• Высокие риски и залог не гарантируют кредитору выполнения обязательств со стороны заемщика.

Модели ипотечного кредитования составляют третий, современный этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства. Этот этап соответствует развитой рыночной экономике. Для стран, применяющих современные модели жилищной ипотеки характерна экономическая стабильность, низкий уровень инфляции, развитая инфраструктура ипотечного рынка, сформированная правовая и налоговая база ипотечного кредитования, способность государства защитить отношения собственности, достаточно эффективная работа кредитной системы и рынка ценных бумаг, действенная государственная политика в области ипотечного кредитования.

Для третьего этапа развития характерно раздельное финансирование жилой недвижимости за счет строительного кредита, собственных средств предприятий и населения, а также ипотечного кредита.

Можно сформулировать следующие типичные черты, характерные для третьего этапа развития системы финансового обеспечения жилищного строительства.

• преобладание долгосрочного характера кредитования;
• объем кредитования достигает 90 % от стоимости финансируемой недвижимости;
• залог недвижимости становится надежной гарантией возврата кредита;
• рефинансирование кредитов путем первичного и вторичного рынка закладных;
• применение механизмов трансформации сбережений населения в источники финансирования строительства и приобретения жилья.

Следует подчеркнуть, что современные модели систем финансового обеспечения жилищного строительства создавались в течение длительного времени и в своем развитии обязательно проходили рассмотренные этапы. Так, например, в Европе весь период становления современных моделей ипотечного кредитования составил более двух столетий.

Существенно также то, что нет четких границ перехода от одного этапа развития финансирования жилья к другому. Во многих странах мира, даже достаточно развитых, наряду с современными моделями ипотечного кредитования и финансирования строительства и приобретения жилья продолжают существовать и традиционные формы финансирования, типичные для самофинансирования и краткосрочного жилищного кредита.

Но, в результате конкуренции современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира с развитой рыночной экономикой. Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и именно на него, прежде всего, следует ориентироваться при использовании мирового опыта в российской практике.

В целях определения возможностей использования мирового опыта создания эффективной системы финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья в России, необходимо определить к какому именно этапу ее развития следует отнести сложившуюся сегодня российскую практику. Это позволит рекомендовать проверенные мировым опытом наиболее целесообразные для российских условий механизмы мобилизации финансовых и кредитных ресурсов.

Ранее отмечалось, что до 2004 года в России крупные строительные компании преимущественно пользовались банковским кредитом, на долю которого приходилось 70 -80 процентов затрат. По своему экономическому содержанию этот кредит относится к категории жилищного кредита. Вместе с тем, в настоящее время, у российских строительных компаний появились новые возможности финансирования за счет размещения облигационных займов. Особенно быстро также развивается жилищная ипотека.

Таким образом, широкое использование жилищного кредита в России формально позволяет отнести действующую систему финансового обеспечения жилищного строительства ко второму этапу ее развития. Об этом свидетельствуют также небольшие объемы кредитования, высокие процентные ставки и операционные расходы, отсутствие долгосрочного кредитования, слабая стандартизация основных параметров кредитования, высокие риски и другие типичные черты второго этапа развития такой системы финансирования.

Одновременно с этим, бурное развитие ипотеки, финансирование жилищного строительства и приобретение жилья за счет размещения облигационных займов, а также применение механизмов трансформации сбережений населения в источники финансирования жилищной недвижимости свидетельствуют о наличии отдельных типовых черт, характерных для третьего этапа развития системы финансового обеспечения жилищного строительства.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что сложившаяся в России система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, действительно, находится на стыке второго и третьего этапа ее развития.

Это означает, что перенимая передовой опыт построения эффективной системы финансирования необходимо исходить из новых экономических условий в стране, исследовать возможности использования новых финансовых механизмов, характерных уже для третьего этапа развития. В первую очередь это будут модели ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья, применяемые в США, странах Евросоюза и других странах, накопивших значительный опыт в этой области.

Национальная система жилищного финансирования в США развивалась довольно продолжительное время и в своем развитии прошла все три этапа своего совершенствования.

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов США по мировым оценкам наиболее масштабный. На этом рынке совершаются разнообразные финансовые сделки, необходимые для того, чтобы население могло занять денежные средства на строительство и приобретение жилья. Предоставление и обслуживание ипотечных кредитов сопровождается страхованием недвижимости, титула собственности и кредитных рисков. Кроме того, осуществляется выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и риэлторские услуги, необходимые для развития ипотечного кредита.

За последние 30 лет этот рынок прошел путь развития от отдельных сегментированных рынков до единого интегрированного рынка. Сложная, разветвленная структура рынка ипотечных услуг определяется его высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса на ипотечные кредиты.

Инфраструктура данного рынка включает большое количество его участников, специализированных компаний, инвестиционных и финансовых организаций, которые активно взаимодействуют между собою.

На Рис. 2 представлена организационная структура рынка ипотечных кредитов США.

Рис. 2. Рынок ипотечных кредитов США

Взаимодействие участников ипотечного рынка США происходит на двух уровнях. На первом уровне функционируют организации так называемого «первичного рынка» ипотечных кредитов, на котором и происходит предоставление банками и финансовыми компаниями кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на ипотечном рынке США выступают ипотечные компании, ссудно-сберегательные ассоциации, коммерческие банки, кредитные союзы.

Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования и имеет существенные отличия от других видов банковских кредитов, основные параметры кредитования — срок кредитования, сумма кредита и другое устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов

заявителя, выбора ипотечной схемы, положенных заемщику льгот и субсидий, а также принятых во всем мире ипотечных стандартов.

Высокая степень стандартизации ипотечных кредитов в США вызвана жесткими требованиями со стороны инвесторов и организации «вторичного» рынка ипотечных кредитов. Применение таких стандартов значительно снижает риски, связанные с приобретением и строительством жилой недвижимости.

Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в США не устанавливаются в законодательном порядке, они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций. Банки вправе выпускать кредиты на любых приемлемых для них и для заемщиков условиях, но именно «стандартные» кредиты могут быть рефинансированы максимально «дешево», без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков.

Основные требования к предоставлению «стандартных» жилищных ипотечных кредитов в США перечислены ниже:

• соотношение суммы кредита к залогу не превышает 80 % от рыночной стоимости предмета залога;
• предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье;
• доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги на залоговое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 28 %;
• доля общих долговых обязательств заемщика, включая ипотечные и иные долгосрочные обязательства в совокупных доходах заемщика, не превышает 36 %;
• приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;
• процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (15-30 лет);
• платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.

Но втором уровне вторичного рынка ипотечных кредитов США ключевую роль играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в жилищную ипотеку.

Основная доля этих организаций-посредников, или как их еще называют, операторов вторичного рынка, - в привлечении средств с рынка капиталов и предоставлении этих средств кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Одним их важнейших условий работы вторичного рынка является отработка надежных механизмов и финансовых инструментов, обеспечивающих первичных кредиторов необходимыми средствами для кредитования. Эффективность системы заключается в чрезвычайной экономичности операций всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через операторов вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и далее непосредственно к заемщикам-покупателям жилья.

Особая роль операторов вторичного рынка состоит в том, что они в рамках своей деятельности способствуют повышению надежности и качества предоставленных кредитов. В существенной мере это достигается за счет отработки отмеченных выше стандартных требований, в соответствии с которыми и происходит процесс кредитования. Кредитные институты вправе свободно и самостоятельно избирать свою кредитную политику, однако, если они хотят иметь доступ к наиболее дешевым ресурсам, то вынуждены действовать в соответствии со стандартами и требованиями к надежности кредитов, устанавливаемых операторами вторичного рынка.

Основными операторами вторичного рынка являются организации, созданные при активном участии Правительства США:              Федеральная

национальная ипотечная ассоциация («Фении Мэй») (Federal National Mortgage Association - Fennie Мае); Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования («Фредди Мак») (Federal Home Loan Mortgage Corporation - Freddi Мае); Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита («Джинни Мэй») (Government National Mortgage Association - Ginnie Mae). Конгресс Соединенных Штатов контролирует деятельность этих организаций через регулярные отчеты и слушания по результатам работы, утверждения уставов и частично состава директоров.

Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:

• путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами;
• путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основании объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организаторы вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.

Инвесторами, вкладывающими свои средства в ипотечные ценные бумаги, являются, как правило, инвестиционные банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, кредиторы первичного рынка и частные лица. В результате средства институциональных и частных инвесторов попадают в сферу жилищной ипотеки, на первичный рынок, на котором первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов выполняют и другие важные экономические функции: они обеспечивают постоянный приток капитала, особенно в периоды его общей нехватки; помогают перераспределению капитала из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает; снижают разброс процентной ставки по кредитам в зависимости от географического фактора; обеспечивают возможность диверсификации портфеля кредитов для инвесторов; способствуют стандартизации операций, производимых первичными кредиторами. Доли различных участников вторичного рынка ипотечных кредитов представлены в таблице 2.

Таблица 2

Доля основных участников вторичного рынка ипотечных кредитов в

США

Источник: Федеральная резервная система

В России, чтобы рынок ипотечных кредитов развивался цивилизованным путем, а выдача ипотечных кредитов происходила в соответствии с общепринятыми во всем мире стандартами, также необходимо создавать соответствующую инфраструктуру. При этом важно определить степень участия государства в организации эффективного ипотечного рынка в нашей стране.

Рынок США в настоящее время характеризуется относительно слабой, небольшой степенью вмешательства государства в процесс предоставления кредитов на первичном рынке. Влияние государства в основном

осуществляется посредством принятия необходимого законодательства, в том числе в части защиты прав потребителей. Например, федеральным законом прямо устанавливается перечень и объем информации, которая должна быть представлена потребителю-заемщику в момент проведения переговоров по заключению кредитного договора. Действует законодательство о жилищной ипотеке на федеральном уровне и частично на уровне штатов.

Роль государства на ипотечном рынке не всегда была такая, как сегодня. При создании вторичного рынка ипотечных кредитов в 30-е годы XX века государство играло достаточно существенную роль, оказывая воздействие на различные рынки через специально созданную государственную структуру - Федеральную жилищную администрацию (ФЖА; Federal Housing Administration - FHA), посредством которой стало осуществляться страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выдаваемым коммерческими кредитными организациями. Программы предоставления государственного ипотечного страхования осуществляются как через страхование кредитных рисков, так и через предоставление гарантий по отдельным кредитам (программа Администрации по делам ветеранов (BA); Veterans Administration - VA).

В рамках различных государственных программ большое количество семей получило возможность приобрести жилье в кредит. Это, прежде всего молодые семьи, впервые приобретающие жилье, семьи с доходами ниже среднего уровня, военнослужащие и ряд других категорий, которые традиционно не рассматривались коммерческими банками в качестве заемщиков. Подобные программы позволили существенно расширить круг заемщиков и увеличить объемы предоставляемых кредитных средств, так как дают возможность коммерческим банкам на рыночных условиях кредитовать те категории заемщиков, которые не соответствуют в полной мере стандартным требованиям. Предоставление этим заемщикам государственного страхования или гарантии позволяет им взять кредит на сумму от 80 до 95 % от стоимости залога.

В России развитию ипотечного рынка также может существенно содействовать принятие различных государственных программ. В этой связи, следует отметить особую положительную роль федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Американская модель ипотеки получила название «расширенной открытой модели».

Ее реализация может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Расширенная открытая модель считается стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и сроки погашения. В тоже время стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капитала от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой и рыночной системой хозяйствования.

Американская модель ипотеки распространена в Канаде, где система финансового обеспечения жилищного строительства в своем развитии также как и в США прошла три рассмотренных ранее этапа.

Федеральное правительство Канады всегда уделяло значительное внимание обеспечению граждан жильем. В 1935 г. после принятия Закона о суверенном праве на жилье (Dominion Housing Ast) начались работы по созданию федерального жилищного агентства. В 1946 г. федеральное правительство учредило Центральную ипотечную и жилищную корпорацию (Central Mortgage and Housing Corporation). Ее основными целями явилось развитие социальных программ, помощь строительному сектору и создание системы финансирования жилищного хозяйства.

В настоящее время Канадская ипотечная и жилищная корпорация осуществляет деятельность по предоставлению социального жилья, развитию первичного рынка ипотечных кредитов (страхование ипотечных кредитов) и развитию вторичного рынка (выпуск ипотечных ценных бумаг). В 2003 г. КИЖК застраховала более 45 % выданных кредитов и предоставило гарантии на 13,4 млрд. долл.

Стандартные условия кредитования следующие: кредит с аннуитетными платежами сроком до 25 лет и процентной ставкой, которая фиксируется на срок от 6 месяцев до 5 лет. Кредиты без страхового покрытия могут иметь LTV не выше 75 %, а кредит со страховым покрытием - до 95 %. Страховка предусматривает 100 % покрытия убытков кредитора в случае дефолта заемщика. Стоимость страхования ипотечного кредита в КИЖК составляет от 0,5 до 3,75 % от стоимости кредита и определяется в зависимости от LTV. Условия страхования едины по всей стране, а само страхование доступно для всех заемщиков.

На рынке ипотечного кредитования в Канаде действуют более 200 кредиторов. Объем рынка в 2003 г. составил около 1500 млрд. канадских долларов, из которых 30 % составляют жилищные ипотечные кредиты.

Значительный интерес вызывает опыт стран Западной Европы по финансовому обеспечению жилищного строительства и приобретения жилья.

Европейские жилищные финансовые системы различаются использованием разных способов финансирования. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредита и варьируется в довольно широких пределах по отдельным странам. Наиболее часто применяемым источником финансирования являются ресурсы, привлеченные в виде различных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации доля депозитов в финансовом обеспечении выданных ипотечных кредитов составляет 62 % от общей суммы кредитов. Другие существенные источники жилищной ипотеки - это ипотечные облигации банков (19 %) и жилищные сберегательные счета (5 %). Другие финансовые источники составляют 14 %.

Главной тенденцией ипотечного кредитования в разных западноевропейских странах является высокая степень интеграции этого процесса в рамках европейского рынка. Для отдельных стран характерно снятие некоторых ограничений, при осуществление ипотечной деятельности, изменение природы финансовых институтов, предоставляющих ипотечные кредиты. Так, в Великобритании многие строительные общества были преобразованы в банки, в Италии новый закон отменил принцип специализации, в результате чего все ипотечные банки были преобразованы в универсальные банки, которым разрешено осуществлять все виды банковских операций. Сейчас более важным является не то, какая организация предоставляет ипотечный кредит, а какие ипотечные продукты предлагаются.

Значительное влияние на ипотечные кредитные институты оказали меры по регулированию ипотечного рынка, осуществленные Европейским союзом. Национальные ипотечные рынки оказались открытыми для конкуренции в рамках всего европейского рынка. Главным принципом контроля за деятельностью ипотечных институтов стал следующий: кредиторы могут свободно осуществлять ипотечную деятельность в любой европейской стране, но их деятельность должна регулироваться национальными контрольными органами.

Серьезное влияние на изменение рынка ипотечных кредитов Европейского союза оказало введение с 1 января 2002 г. единой валюты - евро. Это позволяет элиминировать валютные риски, сократить трансакционные затраты, повысить прозрачность ценообразования на кредиты, сократить процентный риск благодаря координации экономической политики. Кроме

того, единая валюта способствует формированию рынка облигаций, номинированных в евро, который должен стать более стабильным по сравнению с прежними национальными рынками. Таким образом, создаются благоприятные условия для развития таких долгосрочных инструментов, как ипотечные облигации. Национальные рынки ценных бумаг будут объединены в единый рынок с общими условиями обращения ценных бумаг. Итогом станет увеличение масштабов ипотечного рынка по сравнению с отдельными национальными рынками, что создает предпосылки для секьюритизации и вовлечения в ипотеку ресурсов как институциональных, так и частных инвесторов.

Особенности национального законодательства, национальной экономической и социальной политики, исторические традиции в разных странах Западной Европы приводят к дифференциации применяемых параметров по ипотечному кредитованию.

В таблице 3 приводятся параметры ипотечных кредитов по 12 странам Западной Европы.

Таблица 3

Основные параметры ипотечных кредитов в европейских странах.

Как следует из приведенных в таблице данных, по странам Европы основные параметры ипотечного кредита варьируются в довольно широких пределах. Сумма предоставляемого ипотечного кредита по Италии составляет всего 62 ООО евро. В то время как в Германии кредит выдается в размерах до 174 ООО евро. Сроки предоставления ипотечного кредита также значительно расходятся в пределах от 10 лет по Италии, до 30 лет по Швеции, Австрии, Нидерландам, Германии и Дании.

Существенные отличия в ипотечном жилищном кредитовании возникают даже в странах с близкими параметрами ипотечных кредитов. Для примера более детально рассмотрим системы жилищного ипотечного кредитования в Дании и Г ермании.

На рынке жилищного кредитования Дании доминируют специализированные ипотечные кредитные организации (80 - 85 % всех кредитов). Функционируют 10 основных ипотечных банков. Их капитал сформирован за счет средств коммерческих банков, сберегательных банков и Национального банка. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов. Это - основа формирования ресурсов ипотечных банков. Субъекты ипотечного кредитования:

• специализированные . ипотечные организации (доминируют на рынке жилищных кредитов);
• сберегательные банки;
• коммерческие банки.

Ипотечные облигации, право имитировать которые принадлежит только

специализированным ипотечным кредиторам, имеют следующие характеристики:

• обращаются на Копенгагенской фондовой бирже; датский рынок ипотечных облигаций - один из самых больших и ликвидных в мире;
• основными покупателями являются коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды. Так, 80 % активов пенсионных фондов находится в виде правительственных или ипотечных ценных бумаг. В последние годы покупка ценных бумаг банками сократилась, а пенсионными фондами и страховыми компаниями —повысилась, небольшая, но растущая доля ипотечных ценных бумаг продается зарубежным инвесторам.
• облигации обеспечены первичными ипотечными кредитами;
• заемщики в каждом пуле вносят платежи в резервный фонд, связанный с пулом;
• существует несколько типов ипотечных облигаций: аннуитетные облигации (преобладающие); серийные облигации (постоянные платежи в счет долга и периодически понижающиеся общие платежи);
• сроки облигаций - 10, 20, 30 лет с фиксированным купонным процентом.

Ипотечные компании конкурируют с банками и сберегательными банками, чтобы расширить свои возможности кредитного мониторинга (поскольку ипотечные компании не осуществляют депозитных операций и имеют меньше точек соприкосновения с клиентами).

Ресурсами ипотечных кредитов являются:

• ипотечные облигации;
• депозиты;
• межбанковские кредиты (включая иностранные банки).

Кредиты ипотечных организаций предоставляют на условиях: LTV - 80 %, ежеквартальные или ежемесячные платежи.

Существуют некоторые отличительные особенности в условиях ипотечного кредитования, осуществляемого ипотечными компаниями и универсальными коммерческими и сберегательными банками.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5 — 10 лет с переменной ставкой (пересмотр - в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 - 4 % по отношению к проценту по первичному ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20-30 лет. Предоставляются как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга. Проценты по ипотечным кредитам на 50-60 базисных пунктов превышают проценты по ипотечным облигациям. Этот спред включает две части: административный сбор - 30-35 базисных пунктов в зависимости от объема кредита (крупные кредиты свыше 1 млн. датских крон получают льготы: данный сбор на 5 базисных пунктов ниже) и требуемый взнос в резервы - 15 - 20 базисных пунктов в зависимости от LTV. Заемщик также вносит предварительный платеж 1 % от суммы долга для покрытия ожидаемых потерь при неплатежах и затрат на оформление.

Система жилищного финансирования в Германии включает как депозитный рынок, так и рынок капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и с постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. Это явилось основой развития рынка ипотечных облигаций.

Основные субъекты ипотеки:

• ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций. Существуют также три смешанных банка, функционирующих одновременно как коммерческий и как ипотечных банк.
• Сберегательные банки
• Кредитные кооперативы - совместные фонды в собственности своих членов,

предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках.

• Стройсберкассы (Баушпаркассе).

Ипотечный рынок в Германии жестко регулируется. Так, выпускать ипотечные облигации могут только лицензируемые банки. Максимальный спред при их продаже должен составлять 5-10 базисных пунктов по отношению к государственным облигациям с сопоставимыми сроками. Регулируются также основные параметры кредитных продуктов, которые обеспечивают ипотечные облигации. Заключать жилищные сберегательные контракты могут только стройсберкассы.

Особенности ипотечных облигаций:

• они обеспечены первыми ипотечными кредитами с низким LTV, не более 60 %;
• они выпускаются ипотечными банками, а не специализированными организациями.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55 % от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20 % финансируются стройсберкассами, 5 % предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

В целях выявления преимуществ и недостатков изложенных моделей финансового обеспечения жилищного ипотечного кредитования проведем сравнительный анализ рассмотренного опыта их применения в США и странах Западной Европы. В таблице 4 приводятся следующие, необходимые для этого показатели.

Показатели развития ипотечных рынков США и Западной Европы.

Источник: Центр стратегических разработок.

Основные статистические показатели, характеризующие ипотечные рынки США и Европы показывают, что объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам в США существенно превышает аналогичный показатель в странах Европы. При этом свыше 54 % задолженности финансируется за счет выпускаемых ипотечных ценных бумаг. Это означает, что более половины всех ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению привлекается от институциональных и частных инвесторов (страховых, инвестиционных и пенсионных фондов, корпораций и частных лиц). Перелив капитала происходит не только с рынка капиталов на рынок кредитов, но и в географическом разрезе, когда регионы, нуждающиеся в долгосрочных кредитных ресурсах, привлекают средства из регионов, где они в избытке. Чрезвычайно мобильный и эффективный фондовый рынок США позволяет успешно привлекать частные инвестиции в сферу недвижимости и ипотечного кредитования.

Сравнивая сильные и слабые стороны обеих моделей рефинансирования: «европейской», основанной в определенной части на привлечении средств

посредством ипотечных облигаций, и «американской», характеризуемой продажей активов специализированным операторам вторичного рынка, а также их секьюритизации на основе MBS, следует отметить, что все «за» и «против» носят достаточно относительный характер. Во многом различия обусловлены различными правовыми предпосылками, а также традициями и особенностями развития институтов кредитования.

В среднем до 30 % от объемов кредитных ресурсов на европейский рынок долгосрочных ипотечных кредитов привлекается через выпуск ипотечных облигаций. Условия и правовая база выпуска и обращения ипотечных облигаций различаются в зависимости от законодательства конкретной страны, однако можно отметить одну общую черту: это - ценная бумага, которая имитируется кредиторами и обеспечивается ипотечными активами, находящимися на балансе кредитора.

Таким образом, в мировой практике экономически развитых стран накоплен богатый опыт по финансовому обеспечению жилищного строительства и приобретения жилья. Опыт реформирования системы финансирования в жилищном секторе экономики США, развитие ипотеки в Западной Европе широко используется теми странами, в которых долгосрочное ипотечное кредитование находится только еще в процессе становления.

Проведение рыночных преобразований в странах Восточной Европы и СНГ сопровождается становлением новой системы жилищного финансирования. В большинстве стран жилищное ипотечное кредитование рассматривается в качестве основной формы финансового обеспечения граждан при приобретении жилья. Проводится работа по созданию жилищных ипотечных кредитов:              разрабатываются законы, формирующие условия

ипотечного кредитования, создаются организационные структуры рынка ипотечных кредитов, разрабатываются процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, схемы взаимодействия банков с другими

институтами рынка ипотечных кредитов, формируются основы функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов, разрабатываются схемы вовлечения долгосрочных ресурсов инвесторов в ипотеку, в том числе путем эмиссии ипотечных ценных бумаг. Различаются степень проработанности и масштабы реализации жилищного ипотечного кредитования в разных странах, что связано с уровнем экономического развития, особенностями банковского сектора, правового обеспечения, Ф              платежеспособности              населения и т.п.

В таблице 5 приводятся параметры ипотечных кредитов по 6 развивающимся странам.

Таблица 5

Основные параметры ипотечных кредитов стран Восточной Европы,

СНГ и Балтии