Источник: Центр стратегических разработок
Основные параметры ипотечных кредитов, как следует из таблицы, по отдельным странам Восточной Европы, СНГ и Балтии варьируются в довольно широких пределах. Вызвано это различным уровнем социально- экономического развития анализируемых стран.
Параметры ипотечных кредитов, выдаваемых в наиболее развитой Чехии наиболее благоприятны для финансирования строительства и приобретения жилья.Максимальный ипотечный кредит составил 100 ООО $ при самой низкой процентной ставке по данной группе стран. Значительно уступают названным условия жилищного ипотечного кредитования по Казахстану и Украине. Но ипотека в данных странах развивается быстро. Однако пока в этих странах ипотечный кредит наиболее дорогой при небольших сроках его предоставления. Соответственно уровень ипотечной системы (включая инфраструктуру) этих стран находится на разной стадии своего развития.
В Чехии ипотечное кредитования стало развиваться после создания соответствующих законодательных предпосылок начиная с 1995 г. Существует несколько форм поддержки ипотеки со стороны государства: освобождение доходов от ипотечных облигаций от уплаты налога, в целях увеличения ресурсной базы ипотечных банков; субсидирование процентов по ипотечным кредитам; вычитание платежей по кредиту из налогооблагаемой базы при расчете подоходного налога граждан; возвратная государственная помощь (субсидия) на частичную уплату основного долга и процентов, в целях повышения доступности ипотечных кредитов для домохозяйств (это позволяет применить систему прогрессивно растущих платежей). Последняя форма государственной поддержки играет важную роль и применяется только при условии приобретения нового жилья, что позволяет стимулировать спрос на новое жилье и поддерживать жилищное строительство.
Ипотечные операции в Чехии могут осуществлять универсальные банки, получившие соответствующую лицензию.
Ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением ипотечных облигаций, в соответствии с действующим законодательством могут быть выделены в обособленную конкурсную массу, что важно в случае банкротства эмитента, поэтому они служат первоклассным обеспечением для облигаций.Казахстан - одна из наиболее активных стран СНГ, развивающих жилищное ипотечное кредитование. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2004 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 90 млн. долл. США.
Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг»; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования».
На Украине последние пять лет в системе жилищного финансирования также произошли серьезные изменения.
Роль государства в обеспечении жильем населения существенно
сократилась. За счет бюджетных средств осуществляется финансирование трех специальных программ улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан (молодежи, военнослужащих, граждан, пострадавших от Чернобыльской аварии).
Доля средств государственного бюджета, в общем объеме
финансирования жилищного строительства и обеспечения граждан жильем, в настоящее время уже не превышает 5 %. Основными источниками
финансирования стали средства частных инвесторов, собственные средства населения и в меньшей степени кредиты банков.
Значительная доля жилищного строительства финансируется за счет привлечения средств граждан либо на основе договоров инвестирования, либо в виде полной оплаты будущей квартиры на стадии строительства.
Банки пока еще не играют существенной роли в кредитовании граждан. Нежелание банков работать с ипотечными кредитами объясняется такими причинами, как дефицит «длинных» ресурсов, необходимых для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов, отсутствие необходимой нормативной правовой базы, высокие риски ипотечного кредитования,
трудности оценки платежеспособности заемщиков, недостаточная доходность
ипотечных операций и т.д.
В тоже время наметилась тенденция повышения интереса банков к развитию розничного бизнеса, включая ипотечное жилищное кредитование. Сейчас ипотечные операции в небольших масштабах осуществляют большинство ведущих банков Украины.
Мировой опыт развития национальных систем жилищного финансирования и становления жилищной ипотеки в разных странах представляет собой живой интерес для Российской Федерации. Анализ процессов развития жилищной ипотеки как в экономически развитых, так и в развивающихся странах позволяет провести аналогию в основных тенденциях и обосновать целесообразные пути развития российской национальной системы финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья с учетом особенностей российской экономики.
Вместе с тем, разработка необходимых рекомендаций сильно затруднена многообразием разновидностей и вариантов организации жилищного финансирования. В полной мере это относится и к ипотечному жилищного кредитования. При всем многообразии используемых на практике вариантов, действующих в зарубежных странах, базовых моделей насчитывается всего три.
Прежде всего, это «классическая американская модель», которая применяется в экономически развитых странах Америки и Европы. Ее принципиальное отличие от других рассматриваемых моделей состоит в том, что основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.[6]
Реализация классической американской модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жёсткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от ссудозаемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств.Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования применяется развивающимися странами. Она более соответствует экономическим условиям второго этапа развития финансирования строительства и приобретения жилья. В основном она замыкается в рамках первичного рынка закладных.
Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц - «усеченной структуре ипотеки». Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.
Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.
Второй характерной чертой усеченно-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
Сбалансированная автономная модель как третья схема жилищного кредитования заслуживает особого внимания. Основным отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Несмотря на указанное ограничение, у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ссудосберегательного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, к примеру, в 3 % объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10 %, и тогда процент но кредиту
будет равен 13 %.
Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели особенно важно для развития жилищного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, что не исключает ее использование в других странах.
Решение проблем финансирования жилищного строительства необходимо связывать именно с этой, наиболее перспективной моделью.