<<
>>

Ипотечная форма кредита

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

ипотечный кредит — это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом.

В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;

ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10—30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

Ипотечные банки (как и другие кредиторы по ипотеке) разрешают закладывать имущество должника в банке без его изъятия у владельца.

Последний обязуется выплатить долги в течение определенного времени. Если этого не происходит, то долги продают другому лицу (банку) либо имущество должника идет с торгов. Следует отметить, что в развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, ипотечными банками и другими кредитными институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества.

При ипотечном кредитовании заемщиками выступают юридические и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Объектами залога может выступать недвижимое имущество, т.е. жилые дома и квартиры, производственные здания, сооруже-ния, магазины, склады, земельные участки.

Однако механизм ипотечного кредитования включает в себя прежде всего залог земли. В данном случае получение сельскохозяйственными товаропроизводителями кредита под залог земли может служить гарантией возврата банку полученных средств. В то же время определение залоговой цены земельного участка является одним из основных вопросов, требующих решения для проведения значительных залоговых операций с землей. При этом главными особенностями залога являются: наличие у заемщиков собственности; собственность должна приносить доход ее владельцу; собственность не должна быть объектом залога в другой сделке.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены, верно. Поэтому ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний, а важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в качестве его обеспечения.

Оценщики должны определить цену недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов. Между тем точность оценки является основой ипотеч-ного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и заемщика:

наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, т.е. выделение конкретного имущества для залога. Также обеспечивается принцип гласности, т.е. требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц;

создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем заемщика, залогодателя;

возможность повторного использования недвижимости для получения кредита;

залогодатель, т.е. заемщик, сохраняет право на владение и использование заложенного имущества;

возможность для кредитора широкой диверсификации кредитования, т.е. неоднородность заемщиков в разных регионах на различные цели, оригинальными методами и условиями залога имущества.

Вид кредита отражает детальную характеристику кредита по организационно-экономическим признакам, используемую для классификации. Единых мировых стандартов для классификации кредитов не существует, поэтому в каждой стране есть свои особенности. В общем, классификация кредита осуществляется в соответствии со следующими признаками:

цель кредита;

объекты кредита;

субъекты кредита;

способы обеспечения кредита;

сроки кредита;

платность кредита.

Цель кредита. В соответствии с целями кредита различают две категории: кредиты без указания целевого назначения и целевые кредиты. Кредиты без указания целевого назначения могут использоваться на любые цели, обеспечивающие выполнение условий кредитного соглашения, в том числе порядок погашения в установленный срок, уплату процентов и т.д. Целевые кредиты выдаются в соответствии с целями, установленными кредитным договором.

Кредитор вправе контролировать целевой характер использования кредита и применять меры ответственности, предусмотренные кредитным соглашением.

Объекты кредита. В соответствии с объектами кредита различают: кредит под товароматериальные ценности, кредит под производственные затраты, кредит под сезонные затраты, кредит под кассовый разрыв.

Кредит под товароматериальные ценности является наиболее распространенным. Он обеспечивает экономию собственных средств и позволяет развивать производство и расширять объем реализации товаров и услуг.

Кредит под производственные затраты обусловлен необходимостью обеспечения своевременности платежей и расчетов, связанных с подготовкой, освоением и организацией производства товаров, работ, услуг, с использованием природного сырья, с обслуживанием производственного процесса и т.д.

Кредит под сезонные затраты применяется в сезонных отраслях производства, например, лесозаготовка, речные перевозки, в сельском хозяйстве для проведения посевных и уборочных работ.

Кредит под кассовый разрыв используется в том случае, если поступление средств и оплата за товары, работы, услуги не совпадают по времени, что обусловлено особенностями платежной системы и сроками платежей.

Субъекты кредита. В зависимости от субъекта кредита следует различать: промышленные кредиты, сельскохозяйственные кредиты, торговые кредиты, межбанковские кредиты, межгосударственные кредиты.

Промышленные кредиты предоставляются промышленным предприятиям различных форм собственности для расширения производственной деятельности, совершенствования технологий, организации производства, внедрения новой техники и др.

Сельскохозяйственные кредиты предоставляются предприятиям агропромышленного комплекса, фермерам, обеспечивающим сельскохозяйственные работы, заготовку, переработку и хранение сельскохозяйственной продукции.

Торговые кредиты используются предприятиями торговли, общественного питания, потребительской кооперации для закупки, хранения, переработки и реализации продукции, товаров, услуг.

Межбанковские кредиты предоставляются кредитными организациями друг другу для расширения операций на денежном, кредитном и финансовом рынках.

Межгосударственные кредиты предоставляются различными государствами друг другу для развития и расширения торгово-экономических связей и взаимной интеграции экономик.

Способы обеспечения кредита. В соответствии со способами обеспечения кредита различают: обеспеченные и необеспеченные кредиты.

Обеспеченные кредиты предоставляются под различные виды обеспечения: залог имущества и имущественных прав, страхование, гарантии, поручительства. Условия обеспечения могут быть зафиксированы в кредитном соглашении либо в отдельном соглашении о залоге. Залог требует проведения оценки имущества, принятого в обеспечение, Стоимость заложенного имущества может соответствовать сумме кредита, превышать се или быть меньше. В зависимости от этого различают кредит с полным и частичным обеспечением. Кредиты под гарантии и поручительства третьих лиц означают, что обязательства по возврату кредита принимают на себя помимо заемщика гарант или поручитель. Кредиты могут быть объектом страхования, что создает предпосылки для выполнения обязательств со стороны заемщика.

Необеспеченные кредиты предоставляются без какого-либо дополнительного условия или обязательства по его возврату со стороны заемщика, поэтому их называют бланковыми. Они предоставляются на доверительной основе только надежным заемщикам.

Сроки кредита. В соответствии со сроками кредита различают: краткосрочные. среднесрочные, долгосрочные кредиты, кредиты с фиксированным сроком погашения.

Краткосрочные кредиты предоставляются для покрытия текущих заемщика. Срок их использования не превышает одного года. Этот кредит участвует, как правило, в одном кругообороте средств.

Среднесрочные кредиты представляются на срок до трех-пяти лет. Они используются, как правило, в отраслях с относительно более длительным циклом, либо обслуживают единую технологическую цепочку, либо участвуют в нескольких кругооборотах оборотных средств. Среднесрочные кредиты применяются и для приобретения оборудования с небольшим сроком окупаемости.

Долгосрочные кредиты предоставляются на срок более трех-пяти лет. Они направляются на капитальные вложения, проведение реконструкции, конверсии производства, осуществление структурных преобразований, приобретение основных фондов с длительными сроками окупаемости.

Кредиты с фиксированным сроком погашения (онкольные) предоставляются на условиях возврата по первому требованию кредитора по истечении фиксированного срока с момента получения заемщиком письменного уведомления от кредитора.

Платность кредита. В зависимости от платности кредита различают: процентный кредит и беспроцентный кредит.

Процентный кредит предоставляется на платной основе исходя из того, что кредит используется как капитал. Размер процента колеблется в зависимости от состояния денежного, кредитного и финансового рынков, цели кредита, наличия разнообразных рисков и др. Процентный кредит может быть льготным.

Беспроцентный кредит предоставляется на бесплатной основе в целях стимулирования экономической деятельности. Он не типичен для кредитных организаций, чаще всего это личный кредит.

Расширение и сужение сферы использования кредита имеет определенный предел, который принято называть границами кредита. До настоящего времени их единого толкования нет. Тем не менее, надо различать количественные и качественные границы кредита.

Количественные границы кредита — это границы кредитных вложений в экономику в конкретный период времени. Они зависят от объема и натурально-вещественного состава ссудного фонда. В соответствии с изменениями ссудного фонда могут расширяться или сужаться границы кредита.

Однако в первую очередь должны определяться качественные границы кредита или границы (сфера действия) кредитных отношений, обусловленные законом возникновения кредита и его объективным характером действия, а также учитываться сфера использования кредита, обусловленная его необходимостью и возможностью.

Определение обоснованных границ применения кредита и их соблюдения имеют первостепенное значение для отдельных участников кредитных операций и для экономики в целом. Лишь при оптимальном уровне кредитных вложений воздействие кредита на экономику может быть положительным. Избыточное предоставление кредита негативно повлияет на процессы развития экономики, в том числе замедляет темпы воспроизводства. Одной из причин этого является образование за счет заемных средств повышенных запасов, в которые отвлекаются ресурсы, при этом последние могли быть использованы на производственные и потребительские нужды. Избыточное предоставление кредита ослабляет заинтересованность предприятий в экономном использовании ресурсов, в ускорении процессов производства и реализации продукции.

Если по различным причинам потребности хозяйства в средствах удовлетворяются не полностью, возникают трудности в деятельности предприятий, например, нехватка средств для приобретения необходимых материалов влечет за собой замедление воспроизводственных процессов.

Определение границ применения кредита предполагает установление:

круга потребностей в средствах, которые могут удовлетворяться за счет кредита;

границ использования кредита по народному хозяйству в целом, в том числе для

увеличения оборотных средств, основных фондов, потребительских нужд, государственных

потребностей;

количественных границ предоставления кредита (объема кредитных вложений

отдельных банков и др.);

границ предоставления кредита отдельным заемщикам, обусловленных

особенностями взаимоотношений кредитора с заемщиком, с учетом интересов и потребностей

заемщика, а также возможностей и интересов кредитора.

При определении границ применения кредита должны учитываться:

качество коммерческой деятельности предприятий;

экономное использование ресурсов хозяйства;

вопросы повышения благосостояния населения;

потребности обеспечения оборота платежными средствами.

Границы применения кредита определяются с учетом перечисленных условий, а также особенностей и задач экономического развития страны.

Экономические границы отражают предел распространения тех или иных видов экономических отношений. Как любое экономическое явление кредит имеет границы, в которых реализуется его сущность. Экономическими границами распространения кредитных отношений являются границы, в которых их существование объективно необходимо и сохраняются их особые черты. Развитие кредитных отношений сверх экономически обоснованного предела неизбежно приводит к их перерождению, искажению сущности кредита. Изменение границ кредита влияет на объем денежной массы и, следовательно, на устойчивость денежного оборота.

Как материальный процесс кредит имеет пространственную, временную и качественную определенность. Это означает, что кредитные отношения занимают строго определенное положение в пространстве (кредитные потоки обособлены от других стоимостных потоков), кредит конечен во времени и обладает совокупностью специфических, присущих только ему свойств.

На макроэкономическом уровне выделяют несколько видов границ кредита, обусловленных сложностью кредитных отношений, многообразием их проявлений. Макроэкономические границы кредита показывают предел распространения отношений по поводу аккумуляции и размещения ссудного фонда в целом. Каждая из таких границ имеет качественную и количественную характеристику.

Выделяют внешние и внутренние границы кредита. Под внешними границами кредитных отношений понимают их качественное обособление во времени и пространстве от всех других отношений. Внешние границы отражают всю совокупность кредитных отношений, показывают объективные пределы их функционирования, место кредита в экономических отношениях общества. Вместе с тем через эти границы осуществляется взаимосвязь кредита с другими экономическими категориями, причем данная взаимосвязь является одним из факторов, определяющих рассматриваемые границы. Так, параметры кредитной сферы зависят от объемов бюджетного финансирования общественного хозяйства, а размер кредитных вложений воздействует на совокупную денежную массу и т.п.

Факторы, влияющие на внешние границы кредита, весьма многообразны и многоплановы, среди которых можно выделить следующие:

уровень развития производства;

объем и структура кредитных ресурсов;

потребности в обеспечении денежного оборота платежными средствами;

финансовое состояние хозяйствующих субъектов;

соотношение используемых форм кредита;

социально-экономическую политику государства;

структуру кредитной системы;

действующий кредитный механизм;

систему ценообразования и сложившийся уровень цен.

Все перечисленные факторы в той или иной степени (и в каждый период по-разному) формируют спрос на кредит, а также на возможности его предоставления.

Внутренние границы показывают допустимую меру развития отдельных форм кредита (банковского, коммерческого, государственного, потребительского, международного) в пределах внешней границы кредитных отношений, т.е. соотношение частей в рамках единого целого. Соотношение между формами кредита внутри кредитной сферы имеет подвижный характер и зависит от множества причин как объективного, так и субъективного характера. Количественные характеристики внутренних границ кредита складываются под воздействием общих факторов, в разной степени влияющих на развитие конкретных форм кредита и имеющих специфическое значение.

Внешние и внутренние границы кредита диалектически взаимосвязаны. Это проявляется в том, что, во-первых, они изменяются под воздействием одних и тех же факторов, во-вторых, изменение одних из них влечет за собой изменение других.

Исходя из функций, выполняемых кредитом, выделяют его функциональные границы: перераспределительную и эмиссионную. Перераспределительная граница показывает объективно обоснованные пределы перераспределения средств на основе кредита. Ее количественная характеристика определяется объемом кредитных ресурсов общественного хозяйства. На практике это означает, что активные операции банков должны увязываться с их депозитными операциями. Как источник кредитования используют и вновь созданные ресурсы, т.е. эмитированные средства. В таком случае проявляются Антиципационные свойства кредита, заключающиеся в его способности опережать во времени создание накоплений в товарной и денежной формах. Эмиссионные кредиты выдаются под будущие затраты, под еще не произведенную продукцию и прямо влияют на совокупную денежную массу. Их объем не может быть произвольным и определяется объективно обоснованной эмиссионной (антиципационной) границей кредита.

Антиципационные свойства кредита реализуются в процессе эмиссии платежных средств, имеющей в современных денежных системах в основном кредитный характер. В связи с этим конкретные параметры эмиссионных кредитов должны устанавливаться исходя из требований экономических законов денежного обращения. Рассмотренные границы определяют пределы распространения кредитных отношений на макроэкономическом уровне. Однако развитие рыночных принципов в кредитной сфере обусловило ситуацию, в которой установление и поддержание макроэкономических границ кредита в основном обеспечивается регулированием границ кредита на уровне субъектов хозяйствования.

Содержание экономически обоснованных границ кредитования на микроуровне раскрывается понятиями кредитоспособности заемщика и ликвидности банка.

Кредитоспособность в общем виде представляет собой экономически обоснованную кредитоемкость хозяйственного звена. Известно, что кредитные отношения являются объективно необходимым атрибутом воспроизводственного процесса, т.е. использование заемных средств представляет собой нормальное явление в деятельности хозяйствующих субъектов и носит постоянный характер. Способность вернуть ссуду определяется комплексом факторов, влияющих на уровень эффективности финансово-хозяйственной деятельности заемщика.

Возможность кредитования ограничивается не только требованиями определенного уровня кредитоспособности заемщика, но и необходимостью соблюдать экономически обоснованную границу выдачи кредита. Поскольку основные банковские ресурсы составляют заемные средства и выдача последних в кредит объективно ограничена, то заемные средства банк должен вернуть клиентам в оговоренные сроки. Поэтому объем и структура банковских кредитов определяются способностью банка обеспечивать своевременное погашение своих обязательств. Критерии ликвидности коммерческих банков и их количественная характеристика устанавливаются центральным банком в виде экономических нормативов, так как нарушение границ кредитования со стороны субъектов кредитных отношений, выдающих ссуды, отрицательно влияет на устойчивость денежного обращения и может иметь серьезные макроэкономические последствия.

<< | >>
Источник: Неизвестный. Финансы. Лекции. 2012. 2012

Еще по теме Ипотечная форма кредита:

  1. 18.2. Сущность, функции и формы (виды) кредита
  2. 1.4. Состояние ипотечного кредитования в современной России
  3. 3.1. Система рисков, существующих при ипотечном жилищном кредитовании населения
  4. 1.3. Развитие и становление системы ипотечного кредитования в современной России
  5. § 56. Вотчинно-ипотечный режим австрийских патентов XXVIII столетия
  6. § 79. Общий очерк Мекленбургского ипотечного права в уставах первой половины 19 ст.
  7. § 82. Реформационное движение первой половины 19 ст.
  8. § 83. Реформационное движение второй половины 19 ст. Бытовые условия и литературный течения
  9. § 90. Формы реального кредита по уложению. Общие замечания
  10. 1.3. Система ипотечного кредитования вЕвропе и США
  11. Основные условия и перспективы развития ипотечного рынка в России
  12. Вопрос 15.1 Формы  финансового кредита
  13. Вопрос 16.1 Формы коммерческого  кредита
  14. Банковская форма кредита
  15. Ипотечная форма кредита
  16. Лизинговая форма кредита
  17. Ипотечная форма кредита
  18. Виды кредитов и признаки их определяющие (цель кредита, объекты и субъекты кредита, способы обеспечения, сроки, платность)
  19. 83. Формы кредита
  20. Сущность, функции и формы (виды) кредита