1.1 Экономическое содержание основных элементов системы финансирования

В настоящее время система финансирования жилищного строительства коренным образом реформируется. С развитием в стране фондового рынка у строительных компаний появились новые возможности финансирования за счет размещения облигационных займов.

Новые макроэкономические условия развития российской экономики существенным образом влияют на структуру и динамику источников финансирования жилищного строительства. Резко возрастает необходимость обоснования их научного, системного взаимодействия в достижении цели финансирования жилищного строительства. Требуются научные рекомендации по совершенствованию традиционного банковского кредитования, имеющего значительный потенциал своего развития, ипотечного кредитования объектов строительства, разработке современной модели привлечения других ресурсов финансирования жилищного строительства.

Рассмотрение теоретических основ процесса финансирования жилищного строительства начнем с уточнения экономического содержания названных финансовых источников и постановке научных проблем, прежде всего по совершенствованию традиционного для нашей страны банковского жилищного кредитования.

Проблемы использования кредитных ресурсов для финансового обеспечения жилищного строительства всегда были актуальными. Их исследованию посвящены многие труды отечественных и зарубежных авторов. Однако до настоящего времени отсутствует единый подход к понятиям «жилищный кредит», «потребительский кредит на строительство жилья» и «ипотечный кредит».

Для уточнения названных понятий целесообразно проследить эволюцию развития взглядов ученых экономистов на их экономическую сущность.

Наиболее полно вопросы финансирования и кредитования жилищного строительства в период плановой экономики изложены в работе Н.М. Зеленковой. Данным автором отмечались типичные для конца 90-х годов тенденции сокращения бюджетных ассигнований, усиления роли собственных средств предприятий и населения, повышения роли банковского кредита в финансировании государственного, кооперативного и индивидуального жилищного строительства.

Следует заметить, что кредитование кооперативного и жилищного строительства многими экономистами было отнесено к потребительскому кредиту. «Кредит выступает в форме потребительского кредита, так как служит средством удовлетворения потребительских нужд населения в улучшении жилищных условий».[2]

Это было достаточно типичным выводом для условий плановой экономики, поскольку культивировался приоритет государственной собственности на жилье, отсутствовал рынок недвижимости, залоговое право. Поскольку данный кредит выдавался физическим лицам на удовлетворение их потребности в жилье, то он и не мог быть отнесен к какому-либо другому виду кредита, кроме потребительского.

Однако если учесть, что уже в тот период развития отечественной экономики кредитование индивидуального жилищного строительства и членов жилищно-строительных кооперативов было долгосрочным и носило строго целевой характер, то соответственно данным критериям этот вид кредитования не мог относиться исключительно только к потребительскому. Это представляло собою уже зачатки жилищного кредитования.

На дальнейшее развитие экономической мысли по поводу жилищного кредитования оказали существенное влияние изменения в жилищной отрасли хозяйствования, связанные с проведением реформ по переходу к рыночной экономике.

Появились монографии экономистов (Р.С. Стайк, Н. Косарева) по вопросам использования различных рыночных механизмов в процессе финансового обеспечения жилищного строительства. Стали активно разрабатываться теоретические проблемы долгосрочного ипотечного кредитования, поскольку ипотека стала рассматриваться в нашей стране как альтернатива банковскому кредитованию в финансировании жилищного строительства.

Вместе с тем, в практическом плане ипотека в жилищном строительстве развивалась медленно. В монографии Г.А. Цылиной дан сравнительный анализ опыта развития и становления жилищного кредитования и ипотеки в США и России. [3]

Сравнительный анализ убедительно показал причины, по которым ипотека в Российской Федерации развивается недостаточно быстро.

В частности, было правильно установлено, что применяемые в то время в России схемы жилищного финансирования можно идентифицировать как схемы переходного периода развития экономики.

Вместе с тем, нельзя согласится с мнением автора о том, что государству следует директивно установить предельные цены на первичном рынке недвижимости в строительстве жилых объектов.

Регулирование ценообразования в жилищном строительстве в целях повышения социальной значимости этой отрасли, действительно должно осуществляться с участием государства. Но цена на жилье как механизм рыночных отношений должна устанавливаться, прежде всего, под влиянием спроса и предложения по отдельным видам жилья.

Исследование организации сложившейся системы ипотечного кредитования за рубежом и перспектив опыта ее применения в России в настоящее время стало еще более актуальным. Это нашло отражение в многочисленных новых публикациях, где тема финансирования и кредитования строительства и приобретения жилой недвижимости была рассмотрена в различных ее аспектах применительно к современным условиям рынка ипотечных кредитов. В этом отношении следует отметить работу авторского коллектива под руководством Ю.Ф. Симионова.[4] В монографии рассмотрен не только жилищный кредит, но и ипотека, условия кредита и образцы документов для предоставления строительных кредитов.

Тем не менее, рекомендуется наукой и применяется на практике в основном только одна модель кредитного механизма — долгосрочное ипотечное кредитование населения под залог приобретаемой недвижимости в его классическом понимании.

В российских экономических условиях эта модель представлена различными модифицированными схемами финансирования и кредитования жилой недвижимости на всех этапах ее строительства и реализации.

Более того, в некоторых российских монографических публикациях по данной тематике вообще отсутствует формулировка понятия жилищного кредита, либо он ассоциируется с ипотечным кредитом. Существующие модели жилищного финансирования часто ошибочно относят только к ипотечному кредитования без учета сроков их действия и других специфических особенностей, что, безусловно, должно отразится на оценке перспектив их развития.

Это существенно затрудняет исследование применяемых сегодня на практике схем финансового обеспечения жилищного строительства, элементы которых вполне могут стать основой построения новой системы жилищного финансирования.

Таким образом, можно сделать первый вывод о том, что применяемые сегодня в России схемы жилищного финансирования и кредитования изучены недостаточно. Следует теоретически обосновать и разграничить понятия жилищного, ипотечного и потребительского кредита, поскольку каждый из них, являясь самостоятельным видом кредитных операций, имеет свои специфические механизмы использования и разные перспективы развития в новых социально-экономических условиях российской экономики.

Исследование экономической сущности жилищного, ипотечного и потребительского кредита целесообразно проводить путем сравнительной характеристики их свойств и функций как экономических категорий. При этом использование кредита в качестве источника жилищного строительства можно рассматривать в двух основных направлениях. Во-первых, путем кредитования самого жилищного строительства, как производственного процесса. Во-вторых, посредством кредитования населения на приобретение готовой и строящейся жилой недвижимости.

Следует также учитывать, что в российских условиях кредитование жилищного строительства и кредитование населения на строительство и приобретение жилой недвижимости тесно взаимосвязаны друг с другом, в отличие от зарубежной практики раздельного финансирования. Кроме того, в России население при приобретении готовой и строящейся жилой недвижимости пользуется значительными государственными льготами, что расширяет финансовые возможности строительства жилых объектов.

Жилищный кредит, как и другие формы кредита, характеризуются целью финансирования, размером, сроком предоставления, составом источников, характером обеспечения, процентной ставкой, областью функционирования, стоимостью оформления. Специфические особенности жилищного кредита выявляются при исследовании данных параметров кредитования. Именно специфические особенности жилищного кредита выявляют его отличия от потребительского или ипотечного кредита.

Рассмотрим более детально названные параметры жилищного кредита в российских социально-экономических условиях.

Основным              таким параметром,              определяющим              специфическую

особенность жилищного кредита является его целевой характер. Если целью ипотечного кредита является создание, расширение и реконструкция зданий как жилого, так и производственного назначения, а также приобретение земли, то для жилищного кредита в качестве объекта финансирования выступает исключительно только жилая недвижимость. Потребительский кредит, в отличие от жилищного и ипотечного служит средством удовлетворения разных потребительских нужд населения при покупке товаров, работ и услуг.

Следующим              рассматриваемым              параметром,              определяющим

специфическую особенность жилищного кредита, является его размер. Как правило, размер ссуды при получении и использовании жилищного кредита менее значителен. Его величина обычно не превышает 50 % стоимости кредитуемого жилищного объекта. Для сравнения, ипотечный кредит предоставляется в размере 70 % стоимости объекта залога. За счет потребительского кредита приобретаемый товар может быть полностью оплачен.

Максимальная сумма жилищного кредита для каждого заемщика определяется исходя из оценки платежеспособности заемщика, предоставленного обеспечения, покупной (сметной) стоимости объекта жилой недвижимости, либо смешанной стоимости работ по реконструкции, ремонту, а также с учетом его кредитной истории в банке.

Размер первоначального взноса заемщика при жилищном кредитовании, соответственно, составляет не менее 50 %. Столь большая доля заемщика в финансировании строительства жилья объясняется стремлением снизить кредитные риски по договору. Первоначальным взносом могут быть сбережения заемщика, субсидии, текущие расходы, средства от продажи основных фондов и т.д. Доля собственных средств заемщика является важнейшим фактором повышения надежности кредита, поскольку снижаются кредитные риски.

Существенные отличия жилищного кредитования имеются в сроках кредитования. В зависимости от сроков предоставления жилищный кредит может быть только краткосрочным или среднесрочным. Он выдается, как правило, на срок от нескольких месяцев до 5 лет. Потребительский кредит обычно выдается на срок до 3 лет. В отличие от жилищного и потребительского кредита ипотечный кредит всегда долгосрочный. Срок его выдачи может достигать 20-30 лет.

Важнейшие специфические отличия жилищного кредита от ипотечного и потребительского проявляются в составе участников кредитных сделок. Основными участниками выступают кредиторы и заемщики. • Заемщиками могут быть строительные компании, покупатели строящего и готового жилья. При потребительском и ипотечном кредите в роли заемщика в основном выступают физические лица. Но если в качестве кредитора при выдаче ипотечного кредита участвуют только специализированные учреждения, то при предоставлении кредита на строительство и приобретение жилой недвижимости, а также на потребительские нужды кредитором могут быть не только кредитные организации, но и другие субъекты рынка жилой недвижимости.

Жилищный кредит может предоставляться, как в денежной, так и в товарной формах, то есть в виде банковского или коммерческого кредита. Доминирующим типом ипотечного кредита в большинстве стран выступает кредит в денежной форме. В то же время потребительский кредит, как правило, предоставляется в форме рассрочки оплаты за проданный товар длительного срока пользования.

Специфические особенности жилищного кредита проявляются в формах обеспечения его своевременного и полного возвращения. В этом жилищный кредит наиболее близок к потребительскому кредиту. Известно, что основными видами обеспечения возвратности кредита являются активы, имеющиеся на балансе заемщика, страхование кредитного риска, переуступка в пользу кредитора требований заемщика, залог строящегося объекта жилой недвижимости, гарантии и поручительства заинтересованных физических и юридических лиц (работодателей, застройщиков).

Таким образом, жилищный кредит не предусматривает обязательные условия предоставления ипотечных ссуд. То есть ипотеку объекта, связанную с оценкой стоимости недвижимости, оформлением закладной и ее государственной регистрацией.

Еще одна специфическая особенность жилищного кредита связана с применением процентной ставки по предоставленной ссуде.

Процентная ставка по жилищному кредиту может быть фиксированной или переменной. Уровень применяемой банком или иной кредитной организацией при предоставлении жилищного кредита процентной ставки. А также динамика ее изменения, зависят от состояния финансового рынка в стране и изменения стоимости денежных ресурсов.

Фиксированная процентная ставка применяется в том случае, если кредит на строительство или приобретение жилья предоставляется в форме рассрочки. При этом изначально в большинстве случаев              плата за пользование

финансовыми ресурсами входит в стоимость приобретаемой жилой недвижимости. Процентные ставки по банковскому кредиту, как правило, выше, чем процент, который берут застройщики, продавая жилье в рассрочку. Более того, при продаже мало ликвидной недвижимости застройщики часто предлагают льготный процент за пользование ссудой.

На практике применяются различные схемы погашения жилищного кредита. В большинстве случаев погашение кредита и выплата процентов по нему осуществляется ежемесячно. Но, возможны и варианты, когда в течение срока действия жилищного кредитного договора заемщик выплачивает только проценты за пользование финансовыми ресурсами, а основной долг выплачивается единовременно в конце срока. В отличие от ипотечного кредитования, по соглашению сторон, возможно досрочное погашение жилищного кредита.

Свои особенности жилищного кредита имеются и в финансировании расходов, вязанных с его оформлением и обоснованием надежности обеспечения.

Поскольку при оформлении и выдаче жилищного кредита нет операций, характерных для ипотечного кредитования, то расходы по оценке приобретаемой недвижимости, нотариальному заверению, государственной регистрации и страхованию объекта залога не предусмотрены. Расходы заемщика по оформлению жилищного кредита могут включать государственную регистрацию договора купли-продажи или долевого участия в строительстве жилья, нотариальное удостоверение договора купли продажи, оформленного по согласованию сторон, в размере 1,5 % от стоимости жилой квартиры, а также комиссионные за сопровождение кредита в размере 3 % от его суммы.

Несмотря на то, что сферой применения жилищного кредита выступает как первичный, так и вторичный рынок недвижимости, наиболее широко данный способ финансирования используется для строительства жилья или его приобретения на рынке новостроек. Кредитующие организации разрабатывают соответствующие кредитные программы под конкретного застройщика или его клиентов и менее охотно кредитуют покупателей жилья на вторичном рынке.

Что касается ипотечного кредитования, то оно не получило большого распространения на первичном рынке жилья. Объект, находящийся в стадии строительства, не может рассматриваться в качестве объекта залога. В этой связи, ипотека на первичном рынке жилья имеет большие сложности в своем применении.

Исследование специфических особенностей жилищного кредита позволяет сделать следующий теоретический вывод о его экономической сущности. Жилищный кредит — это самостоятельный вид кредитных операций, объединяющих два взаимосвязанных между собою направления использования кредитных ресурсов — в жилищное строительство и приобретение жилых объектов покупателем на различных стадиях их готовности.

В специальной литературе анализ экономической сущности жилищного кредита, как правило, дополняется его классификацией. При этом в основу классификации каждый автор выбирает различные отличительные признаки.

Выбор классификационных признаков не может быть произвольным. Он должен учитывать целевую направленность классификации жилищного кредита, отражать тот или иной наиболее важный аспект его использования. Для решения исследовательских задач разработки методических положений и практических рекомендаций по развитию финансирования жилищного строительства целесообразно предложить следующую классификацию (рис. 1), учитывающую адекватный цели исследования финансовый аспект жилищного строительства.

Согласно предлагаемой классификации жилищного кредита к необходимым для раскрытия его сущности классификационным признакам относятся: цель кредитования, сроки, состав участников, характер обеспечения, способ погашения, социальная направленность, региональный аспект жилищного кредитования.

Наиболее важным для исследования и новым по сравнению с представленными в специальной литературе классификациями жилищного кредита является введение таких классификационных признаков, как социальная направленность и региональный аспект жилищного кредитования.

Критерий социальной направленности введен в классификацию жилищного кредита в связи с тем, что проблема обеспеченности качественным и безопасным жильем населения, имеющего в целом низкую покупательную способность, относится к наиболее актуальным для государства задачам. Социальная помощь государства предусмотрена в специальных жилищных программах. Законодательство в области жилищного строительства строится таким образом, чтобы наряду с жилищным кредитом стимулировать привлечение свободных денежных средств населения для своевременного приобретения жилья.

Региональный аспект жилищного кредитования в нашей стране, имеющей большую территорию и разный уровень экономического развития регионов, весьма существенно влияет на условия кредитования, связанные с недостатком необходимых для жилищного строительства финансовых ресурсов и большим инвестиционным риском.

Таким образом, исследование теоретических основ жилищного кредита позволяет сделать следующие выводы:

• жилищное кредитование представляет собой самостоятельный вид кредитных операций;

Рис. 1 Классификация жилищного кредита

Классификационные признаки

значительный дефицит кредитных ресурсов

• низкая процентная ставка
• большой инвестиционный риск

ю

о

• сравнительно небольшие размеры ссуд

• жилищный кредит имеет свою специфику, свои отличительные свойства и свой объект кредитования;
• уровень распространения жилищного кредита в России позволяет в настоящее время рассматривать его как один из основных способов финансирования строительства и приобретения строящейся жилой недвижимости;
• перспективы жилищного строительства во многом будут зависеть от динамики развития ипотеки и других форм финансирования строительства и приобретения жилья.

Перейдем к рассмотрению экономической сущности ипотечного кредитования. Также как и по жилищному кредиту основным методом раскрытия экономической сущности ипотечного кредитования будет сравнительная характеристика данной экономической категории.

В экономическом смысле ипотека (от греч. Hopotheke - залог, заклад) - это залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

Ипотека как экономический институт была известна в I - II веках нашей эры на территории Рима. Еще ранее она появилась в законодательстве Греции и Древнего Египта. В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции. В США, например, оборот ипотечного рынка исчисляется в сотнях миллиардов долларов. Весь цивилизованный мир давно признал достоинства ипотеки и не собирается от нее отказываться.

В царской России ипотечный бизнес был хорошо развит. В основном в качестве залога использовались земельные участки и нежилые помещения. Ипотека в современной России отличается от ипотечного бизнеса в развитых странах, прежде всего, наличием практически неограниченного рынка недвижимости в жилищном секторе и пока сравнительно низкой покупательной способностью населения.

В Российской Федерации применяется в основном классическая (двухуровневая), так называемая американская модель ипотечного кредитования и многочисленные квазиипотечные схемы: накопительная, взаимно-сберегательная, покупка жилья в рассрочку. Ипотека действует в 20 регионах страны, и прежде всего, в Москве и Санкт-Петербурге.

Ипотечные кредиты на покупку квартир выдают 160 банков, и в каждом из них имеется масса своих особенностей. Крупные риэлторские компании в последнее время создают сеть структур, специализирующихся на ипотечных сделках.

Тем не менее, самостоятельно решать свои жилищные проблемы в настоящее время могут не более пяти процентов российских семей, в то время как нуждаются в улучшении жилья 80 процентов населения.

Низкий уровень развития ипотеки объясняется не столько слабостью законодательной базы, сколько высокими темпами инфляции и постоянным превышением темпов роста цен на недвижимость над темпами роста доходов населения. Свое отрицательное влияние на развитие ипотеки оказало и ее полное отрицание в условиях социалистической системы хозяйствования. У нас, как было записано в Большой Советской энциклопедии, «.. ипотеки нет и не может быть». Такое многолетнее отношение к ипотеке, безусловно, сказалось и на научных исследованиях ее экономической сущности, и на характеристике экономического содержания ипотечного кредитования.

Ипотечным может, в принципе, считаться любой кредит, выданный под залог недвижимого имущества. Однако мировая практика выработала определенные характеристики, понятия ипотечного кредита. Важнейшей такой характеристикой является объект залога.

В ипотечном кредитовании объектом залога могут выступать земельные участки, жилые и нежилые помещения. Соответственно, в зависимости от объекта кредитования можно назвать следующие виды ипотечных кредитов:

. • для освоения земельных участков, строительства объектов недвижимости;

• направленные на приобретение земельных участков, объектов жилой и нежилой недвижимости;
• для приобретения или строительства нежилых помещений.

Первый вид называют строительным ипотечным кредитом. Он выдается заемщику для сооружения определенного объекта недвижимости под залог, или другого объекта недвижимости, или будущего объекта, построенного при помощи данного кредита. (Согласно действующему законодательству любое строящееся здание, сооружение становится объектом недвижимости только при условии наличия оформленного в установленном порядке акта приемки-сдачи его в эксплуатацию, а также государственной регистрации прав на данный объект). Это, как правило, краткосрочные кредиты (до трех лет), имеющие, как и любой коммерческий кредит, высокий уровень риска. Основная проблема банка, выдающего такой кредит, оценить степень своего риска, связанного с вероятностью выполнения строительной организацией графика строительства и последующей продажи построенного объекта. Эта вероятность определяется рядом факторов, включая уровень спроса на данного вида объекты, способности заемщика контролировать свои затраты и выполнение сроков строительства, чтобы выйти на запланированные цены и выдержать начальные условия продажи объекта.

Второй вид кредитов называют "классическим". Он имеет следующие основные отличительные характеристики:

• ссуды предоставляются на довольно длительный срок обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита по времени, уменьшая, таким образом, размер платежей, которые в ипотечном кредитовании производятся ежемесячно;
• ссуда, как правило, предоставляется на приобретение объекта недвижимости, которым будет пользоваться сам заемщик;
• приобретенный по ипотечному кредиту объект недвижимости служит в качестве обеспечения возвратности ссуды (в качестве залога) и в случае невозврата кредита продается в соответствии с действующим законодательством для возмещения убытков кредитора.

Третий вид кредитов для приобретения или строительства нежилых помещений в диссертации, посвященной жилищному строительству не рассматривается.

В зависимости от субъекта кредитования принято различать кредиты, предоставляемые непосредственно будущему собственнику жилой недвижимости, и ссуды, выдаваемые подрядчику строительства. Ссуды подрядчику выдаются, если владелец здания неизвестен (объект недвижимости предназначен к продаже по завершению строительства), или он не может финансировать проект самостоятельно, либо заинтересован в получении уже готового объекта.

Для раскрытия экономического содержания ипотечного жилищного кредита следует отметить и другие его специфические черты.

Субъектами (заемщиками) ипотечных жилищных кредитов могут быть только физические лица, а стоимость объекта ипотечного жилищного кредитования не носит авансирующий характер, однако сохраняется в процессе использования. Важнейшей специфической особенностью ипотечного жилищного кредитования является обеспечение их полного и своевременного возврата, поскольку оно является обязательным условием их предоставления. Для других видов кредита обеспечение не всегда бывает в виде недвижимости.

В процессе ипотечного жилищного кредитования можно выделить несколько стадий движения ипотечного кредита. Размещение кредита, его получение заемщиком, использование кредита заемщиком, высвобождение ресурсов, возврат кредита и получение кредитором стоимости ссуды.

При ипотечном жилищном кредитовании высвобождение средств инвестора происходит несколько иначе, чем при обычном банковском кредитовании. Заемные средства не участвуют в хозяйственном обороте заемщика (физические лица) в силу его юридического статуса. Ссуда инвестора постепенно возмещается из доходов дебитора.

Эта особенность указывает на определенное сходство ипотечного жилищного кредита с потребительским кредитом. При потребительском кредите полученная ссуда также не участвует в хозяйственном обороте заемщика, а постепенно возмещается из его доходов.

Для исследования экономической сущности ипотечного жилищного кредита следует отметить еще одно определяющее свойство, связанное с принципом возвратности кредита. Поскольку полученная заемщиком ссуда не вовлекается в его хозяйственный оборот, то, следовательно, возмещение ссуды может быть только из последующих других доходов заемщика.

Исходя из изложенных особенностей ипотечного кредита, его сущность можно определить следующим образом. Ипотечный жилищный кредит - это долгосрочная ссуда заемщику на условиях платности, возвратности и срочности в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилищной недвижимости в залог.

Теперь перейдем к рассмотрению экономической сущности потребительского кредита. Также как и по жилищному и по ипотечному кредиту основным методом раскрытия экономической сущности потребительского кредита будет сравнительная характеристика специфических особенностей данной экономической категории.

При потребительском кредите заемщиками являются физические лица - население, а кредиторами - предприятия торговли и сферы услуг, банки, специализированные кредитные учреждения. Торговые предприятия предоставляют потребительский кредит в виде товаров, проданных в рассрочку, а банки (в частности, специализированные банки потребительского кредита) - в виде краткосрочных и среднесрочных ссуд на приобретение дорогостоящих товаров длительного пользования. Потребительские товары длительного пользования — легковые автомобили, мебель, холодильники, телевизоры - являются главным объектом потребительского кредита, который стимулирует платежеспособный спрос населения на эти товары. Проценты, выплачиваемые по потребительскому кредиту, обычно очень высокие: в США - 18 % в год, во Франции - 30 %. В нашей стране была сформирована несколько иная схема потребительских кредитов, которая подразделяется на две части. К первой относились кредиты инвестиционного характера: ссуды на кооперативное жилищное строительство, ссуды на садовое строительство и т.д., ко второй - кредиты на текущие потребительские нужды: рассрочка платежей за товары, прокат предметов потребления, ссуды под залог имущества в ломбардах.

Потребительский кредит - это особая форма кредита, предоставляемая его получателям в виде отсрочки платежа за покупаемые им потребительские товары или банковские услуги.

Такая трактовка сущности потребительского кредита является общепризнанной и не вызывает особенных возражений у ученых экономистов. Хотя, по нашему мнению, следовало бы обратить внимание на то, что указание на особую форму кредита нуждается в более строгой научной аргументации. Здесь следует определить специфические особенности данной формы кредита, отличающие его от жилищного кредита и ипотеки.

Вместе с тем, специфические особенности этой формы кредитования, динамика развития и сфера применения говорят о том, что потребительский кредит в России развивается однобоко и в части финансирования жилищного строительства применяется неоправданно мало.

Объем потребительских кредитов, предоставленных российскими банками и кредитными организациями физическим лицам по данным

Центрального Банка РФ составил на 1 января 2004 года 281,9 млрд. руб., что больше чем в два раза превышает уровень потребительского кредитования на начало 2003 года. Столь быстрые темпы роста потребительского кредитования являются рекордными для России за последние десять лет.

Быстрый рост потребительского кредитования характеризуется диспропорциями в изменениях региональной структуры его распределения. Более 80 % выданных кредитов приходится на Центральный округ России. Причем 97 % из них приходится на Москву. Наименьший размер потребительского кредита приходится на Дальневосточный округ (1,4 %) и Южный округ (1,4 %) страны.

Безусловно, сложившуюся тенденцию быстрого роста потребительского кредита следует оценить в целом положительно. Более того, несмотря на высокие темпы распространения потребительского кредита потенциал данного сектора кредитования остается огромным. Наблюдаются активные процессы усиления конкуренции в этой области, что путем снижения ставки за потребительский кредит создает дополнительный стимул для его развития на всей территории страны. В тоже время крайняя неравномерность развития потребительского кредита объясняется вполне объективными причинами. Прежде всего, это неравномерность в оказании населению банковских услуг.

В таблице 1 представлены сведения о лидерах рынка потребительского кредитования в России.

Из 11 кредитных организаций - лидеров потребительского кредитования 96 % общее суммы предоставленных кредитов приходятся на Сбербанк РФ. Этот банк является крупнейшим банком России, ориентированным на оказание банковских услуг населению. В тоже время, следует отметить, что явно недостаточно потребительское кредитование развивается другими банками и кредитными организациями страны.

Лидеры рынка потребительского кредитования

Источник: Банк России

В этой связи, весьма своевременно Минэкономразвития разрабатывает специальный законопроект о потребительском кредитовании. Предполагается, что Правительство РФ рассмотрит данный законопроект в 2005 году, а Госдума - в первой половине 2006 года.

Концепция и технические задания на разработку законопроекта уже подготовлены Департаментом макроэкономической политики и банковской деятельности Минфина. В частности, в законе прописывается право потребителя на получение достоверной и точной информации об условиях предоставления и возврата потребительского кредита, а также предусматривается ответственность банков за недостоверную информацию.

Кроме того, в нем определены механизм начисления процентов по кредиту и порядок изменения процентной ставки.

В случае принятия закона у потребителя появятся права на расторжение договора без санкций, право на досрочное погашение займа, расторжение кредитного договора при обнаружении недостатков товара или несоблюдения банком условий соглашения. Кроме того, в законе будут четко установлены целевое назначение кредита, ответственность потребителя и урегулированы вопросы обеспечения по кредиту. По мнению разработчиков, создание законодательной базы значительно повысит уровень услуг по потребительскому кредитованию.

Еще есть время в процессе подготовки данного законопроекта внести соответствующие предложения и рекомендации. С этой целью, по нашему мнению, целесообразно обобщить опыт работы Сбербанка России как наиболее крупной в нашей стране организации, предоставляющей населению потребительский кредит.

Объем кредитов, выданных учреждениями Сбербанка физическим лицам на приобретение недвижимости, к 1 января 2005 года достиг 8 млрд. руб., что составляет всего 8,3              % от общей суммы выданных данным банком

потребительских кредитов.

Условия кредитования физических лиц на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт других объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка России или его филиалов являются довольно типичными и достаточно полно характеризуют сущность потребительского кредита. Подробно данные условия изложены в Приложении 1. Препятствуют широкому распространению потребительского кредитования высокие цены на потребительский кредит, связанный со строительством и приобретением жилья.

Тем не менее, учитывая большую социальную значимость потребительского кредита, в настоящее время Сбербанк участвует в реализации

девяти региональных программ по приобретению жилья физическими лицами, в том числе в Нижнем Новгороде, Мордовии, Чувашии, Удмуртии, Башкирии, Коми и Таймырском автономном округе. В стадии подписании находятся еще три соглашения по участию в региональных программах.

Начиная с 1 февраля 2004 года Сбербанк России стал предлагать населению новый вид кредита - кредит молодым семьям на приобретение и строительство объектов жилищной недвижимости. Условия предоставления данного кредита подробно изложены в приложении 2. Кредит «Молодая семья»- имеет большую социальную направленность, но при этом остается все еще очень дорогим.

Анализ основных договорных параметров выдачи потребительского кредита на цели жилищного строительства и приобретение жилья показывает, что имеется большая неопределенность по прогнозам его дальнейшего развития.

Во-первых, это сравнительно высокие ставки за пользование ссудой, при которой потребитель такой услуги будет предпочитать ипотечное жилищное кредитование.

Во-вторых, у кредитующих организаций в связи с высокими процентами по потребительскому кредиту становится все более актуальной проблема высокого риска невозврата из-за недостаточного объема сведений о партнере при заключении сделки. Но, в ближайшем будущем, по мере усиления конкуренции в секторе, особенно с активизацией прихода иностранных банков, ставки должны снижаться. Соответственно риски у российских кредитных организаций будут расти, так как они пока еще не достаточно финансово устойчивы и при существенном невозврате кредитов их стабильное положение может пошатнуться. Решить данные проблемы призвана система кредитных бюро.

Напомним, что институт кредитных историй (кредитные бюро) создается для более точной оценки потенциальных заемщиков. Эти учреждения ведут картотеку, содержащую информацию о прошлых кредитных операциях

заемщиков, основываясь на сведениях, предоставляемых кредитными организациями, а также собственных источниках. Кредиторы, при условии регулярности и достоверности предоставления информации о своих клиентах, получают доступ к этой информации. Таким образом, кредитные организации получают возможность гораздо более точного прогнозирования и составления наименее рисковых кредитных портфелей, а добросовестные заемщики получают доступ к более дешевым кредитным ресурсам за счет более эффективной, быстрой и менее дорогостоящей процедуры оценки связанного с ним риска. Кроме того, стимулируется повышение дисциплины возврата кредитных средств. Таким образом, создание действенного института кредитных историй является необходимой мерой для дальнейшего цивилизованного и эффективного развития потребительского кредитования в стране на цели строительства и приобретения жилых объектов.

В экономическом смысле потребительский кредит во многом сходен с жилищным и ипотечным кредитом и базируется на единых принципах возвратности, срочности и платности. Он имеет аналогично с другими названными видами кредитов единую цель, состав участников, форму предоставления ссуды, процедуру оценки платежеспособности заемщика.

Вместе с тем, потребительский кредит, не имея существенных различий в смысле его экономической сущности, обладает своими специфическими чертами, отличающими его от других рассматриваемых видов кредита. К таким специфическим отличительным чертам относятся:

• потребительский кредит может быть связан с целью финансирования не только непосредственно, но и косвенно;
• потребительский кредит представляется на сравнительно небольшие сроки;
• объем кредитования доходит до 100 % стоимости приобретаемых товаров и услуг;
• проводится обязательная оценка не только материальной, но и личной ответственности кредитоспособности;

• стоимость              оформления              и обслуживания включается только              в

единовременный тариф за оформление потребительского кредита.

Исследование специфических особенностей потребительского кредита позволяет сделать следующий теоретический вывод о его экономический сущности. Потребительский кредит это самостоятельный вид кредитных операций по предоставлению ссуд населению в виде отсрочки платежа за покупаемые заемщиком потребительские товары и услуги.

Полная сравнительная характеристика жилищного, ипотечного и потребительского кредита представлена в приложении 3.

В целом можно сделать вывод, что рассматриваемые в диссертации виды кредита имеют единые родовые черты, характерные для сущности кредита, как экономической категории. В тоже время механизмы использования данных видов кредита имеют свои специфические черты и свою область применения.

Перспективы дальнейшего развития и совершенствования жилищного ипотечного и потребительского кредита в целях строительства и приобретения жилья будут зависеть от того, насколько полно механизм предоставления данных кредитов будут соответствовать экономическим интересам участников процесса строительства и финансовым возможностям покупателей жилищной недвижимости.

Мировой опыт накопил значительные знания о механизмах финансового обеспечения жилищного строительства. Обобщению накопленного опыта и исследованию перспектив его использования в российских социально- экономических условиях посвящен следующий раздел диссертационного исследования.