<<
>>

Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики

Рынок недвижимости является одним из важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые другие рынки (труда, капитала, ресурсов, товаров, услуг) не могут существовать без недвижимости как таковой.

В то время как сама недвижимость является товаром, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов услуг, финансового капитала.

Рынок представляет собой сложную структуру, цель которой свести покупателей и продавцов. Таким образом, одним из существенных отличий рынка недвижимости является значительный уровень издержек при осуществлении коммерческих сделок, получивших название - трансакционные издержки. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики представлены на рис. 2.4.

Существенно выше и затраты времени, необходимого на проведение сделок. Между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей проходит определенный период времени, так называемое, время экспозиции объекта на рынке, которое зависит от множества факторов.

Национальный рынок недвижимости - совокупность локальных (региональных) рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, эффективности инвестиций в недвижимость, уровню риска и другим. Также, различные пользователи объектов недвижимости обладают как разными потребностями, так и разным платежным спросом. В связи с особенностями продукта недвижимость, в частности, стационарностью, на рынке недвижимости спрос и предложение привязаны к региональной экономике. Например, рынок недвижимости Санкт-Петербурга отличается от аналогичного в Москве или в других городах РФ.

Рис. 2.4. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики

Рис.

2.4. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики

В рамках региональной экономики на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы:

  1. Экономические'.
  • уровень и динамика доходов населения;
  • уровень развития предпринимательской деятельности и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);
  • доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
  • цены на рынке недвижимости;
  • уровень арендной платы;
  • цены и тарифы коммунальных платежей.
  1. Социальные'.
  • уровень и тенденции изменения численности населения;
  • уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения (с ростом образовательного уровня увеличивается и спрос).
  1. Административные'.
  • налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на прибыль, имущество и т.д.);
  • правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур);
  • региональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля).
  1. Условия окружающей среды.
  • уровень развития социальной инфраструктуры;
  • обеспеченность транспортными сетями;
  • экологическая обстановка.

Взаимодействие вышеперечисленных факторов и определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке. Можно еще учитывать национальные, культурные факторы, а также традиции населения региона, их предпочтения, что позволит полнее и точнее прогнозировать изменения спроса и предложения. Кроме того, привязка недвижимости к конкретному местоположению, значительное время на создание недвижимости, относительная долговечность зданий и сооружений обуславливает низкую эластичность предложения объектов недвижимости.

Например, в случае, если даже спрос на объект возрастет и цены возрастут, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке. В то же время, в случае избытка недвижимости цены, как показывает практика, могут оставаться прежними, т.е. низкими в течение нескольких лет до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение.

По отношению к недвижимости собственность никогда не бывает полной и абсолютной. Собственник обязан соизмерять свои действия с теми требованиями и ограничениями, которые накладывает на него государство в интересах других лиц.

К основным ограничениям, налагаемым государством, т.е. законом, относятся следующие:

  • ограничения, связанные с зонированием[III], которое определяет функциональное предназначение земельных участков. С точки зрения пользователей, все участки земли подразделяются на несколько групп: предназначенные для проживания, коммерции, промышленного и сельскохозяйственного использования. Зональные законы регламентируют плотность населения или «проживающих семей» для данной территории, функциональное предназначение объектов и перевод объекта недвижимости из одного состояния в другое (переделка офисного помещения в розничный магазин, жилого помещения - в нежилой фонд, и наоборот);
  • ограничения, налагаемые строительным кодексом и СНиПом (строительными нормами и правилами, разрабатываемыми и утверждаемыми Росстроем), которые определяют строительные стандарты, требования к конструкциям и материалам, расстояния, на которых должны располагаться объекты недвижимости друг от друга и др.;
  • ограничения, налагаемые пожарным кодексом - проверка состояния противопожарной безопасности при покупке, строительстве или реконструкции объекта недвижимости;
  • прочие изменения, связанные с изменением границ земельных участков, возникающие вследствие либо неправильного определения границ данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни, наносы, изменение русла реки и др.).
    Кроме того, регламентации подвергаются права пользования недвижимостью в связи с охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья, этических норм.

Можно еще отметить ограничения, создаваемые самими собственниками имущества (сервитуты[IV] и лицензии[V]), и ограничения, накладываемые кредиторами. Связаны последние с залоговым правом, которое позволяет кредитору взыскивать долг, требовать выполнения должником обязательств. Залоговое право не является правом собственности на объект, к которому оно имеет отношение. Это право на принудительное погашение должником своего долгового обязательства посредством платежа или удовлетворения некоторого иска.

Итак, государство ограничивает собственника, потому что поведение собственника земли, зданий, сооружений, способ использования им принадлежащего ему недвижимого имущества оказывает существенное влияние на жизнь многих людей.

Таким образом, государство выделяет недвижимость в особый вид имущества и устанавливает специальный контроль за режимом его использования и порядком экономико-правового оборота.

Отличительной чертой рынка недвижимости является и то, что он находится в тесной взаимосвязи, как с финансовым рынком, так и с рынком иных потребительских товаров. И связано это прежде всего со спецификой самого недвижимого имущества, как объекта экономического оборота. С одной стороны, данный товар является потребительским, т.е. приобретаемым населением для личного потребления на длительный срок (жилая недвижимость), с другой стороны - инвестиционным товаром, т.е. используемым приобретателем для производства других товаров или услуг (коммерческая недвижимость).

Следовательно, оборот недвижимости входит составной частью в движение капитала и оборот товаров. Такое переплетение потребления и инвестиций[VI] затрудняет исследование тенденций развития рынка недвижимости, в частности, проблем финансирования объектов недвижимости в условиях различных мотиваций инвесторов.

Итак, рынок недвижимости имеет ряд присущих только ему особенностей:

  • более сложные условия осуществления коммерческих сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и др.), в связи с чем трансакционные издержки на данном рынке значительно выше, выше и затраты времени, необходимого для заключения сделок;
  • спрос и предложение, как правило не сбалансированы и в большей степени привязаны к региональной экономике;
  • предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;
  • характерна для товаров на рынке недвижимости низкая ликвидность;
  • более тесная связь с финансовым рынком, что усложняет прогнозирование развития рынка недвижимости и мотивации инвесторов;
  • присутствует ограниченное число покупателей и продавцов.
<< | >>
Источник: О.М. ДЮКОВА Н.И. ПАСЯДА. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н И. Пасяда. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. - 109 с.. 2011

Еще по теме Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики:

  1. Понятие и социально-экономическая сущность рынка недвижимости
  2. Существенные отличия рынка недвижимости от других секторов экономики
  3. 1.1. Социально-экономическая сущность и роль ипотечного кредита в рыночной экономике
  4. 1.4. Международный рынок капиталов: формирование предпосылок кризисов
  5. Приток внешних ресурсов: масштабы. Формы и основные направления воздействия на американскую экономику
  6. Место жилищного кредита в финансировании недвижимости за рубежом
  7. Основные              принципы организации и механизм функционирования жилищного рынка в России
  8. 1.4. Идентификация типов рыночных структур рынка жилой недвижимости
  9. 2.2.3. Связь рынка жилой недвижимости РФ с финансовыми рынками
  10. 3.1. Общие подходы к государственному регулированию рынка жилой недвижимости в РФ и его недостатки
  11. Тема 8: функционирование структурных и инфраструктурных рынков
  12. С.И. Архиереев ИЗДЕРЖКИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ И ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЙ ТРАНСАКЦИОННЫЙ СЕКТОР ЭКОНОМИКИ
  13. Сравнительные преимущества лизинга как метода финансирования реального сектора экономики
  14. ТЕМА III. Финансовые рынки
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -