54. Сравнительный подход к оценке недвижимости
1. Сравнительные подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1)
2.
Подход основан на постулате: сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам. Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.3. В основу подхода положены следующие принципы:
1) спроса и предложения
2) замещения
3) вклада (на нем построены все корректировки)
4. Основным условием применения методов сравнительного подхода является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогами. Сфера применения подхода: активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости; сложно применить для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса.
5. информационное обеспечение сравнительного подхода:
- данные о физических и экономических характеристиках оцениваемого объекта и его окружения
- данные о физических и экономических характеристиках объектов аналогов и окружения
-рыночная (ценовая) информация об объектах-аналогах (информаци о сделках купли-продажи)
6. Сравнительный подход представлен 2-мя группами методов:
а) метод сравнительного анализа продаж
V – стоимость недвижимости
Sан –цена продажи аналога
ADJср – суммарная поправка к ценам аналогичных объектов за различия в характеристиках и параметрах между объектом оценки и его аналогом
Золотое правило поправки: если лучше – опустим, если хуже - поднимем.
б) метод соотнесения цены и дохода.
В процессе применения сравнительного подхода оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.
Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:
- физическая единица (цена единицы площади)
- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)
Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.