<<
>>

Сделки с возникновением возмездного права собственности на недвижимость

К данным коммерческим операциям следует отнести сделки по купле-продаже жилой недвижимости (на первичном и вторичном рынках), договор долевого участия в строительстве, договор аренды.

Договор купли-продажи недвижимости на первичном рынке. При совершении сделок по купле жилья в готовых многоквартирных домах и получения свидетельства о собственности на квартиру необходимо в Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области представить следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • справка ППС (подтверждение прав собственности);
  • регистрационная справка (о том, что квартира свободна и в ней никто не прописан);
  • справка проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) об инвентаризационной стоимости квартиры (квартира не может быть продана ниже инвентаризационной стоимости).

Документы для регистрации принимаются на срок, не превышающий месяц. Как правило, серьезных юридических осложнений при покупке готовых квартир не возникает. Более сложным и неоднозначным является вопрос об использовании имеющегося жилья для оплаты новой квартиры. Здесь возможны три варианта:

  1. Зачет имеющегося жилья;
  2. Встречная продажа;
  3. Получение кредита под залог квартиры.

Рассмотрим эти варианты более подробно. Суть зачета состоит в том, что стоимость старого жилья засчитывается как часть оплаты за новую квартиру. С одной стороны, это избавляет новосела от утомительных и дорогостоящих поисков вариантов продажи имеющейся квартиры (мало найти покупателя, нужно еще помочь ему продать собственное жилье и так далее - длина цепочки может достигать 8-10 и более звеньев). С другой - следует иметь в виду, что инвестор (а тем более подрядчик), как правило, не имеет возможности ждать, пока зачетная квартира найдет на вторичном рынке покупателя.

Поэтому он, скорее всего, оценит ее по так называемой ликвидационной стоимости (цена продажи в короткий период времени), которая на 10-15 % ниже среднерыночной. Это и является отрицательным моментом данного способа.

При встречной продаже покупателю нового жилья необходимо продать имеющуюся квартиру (самостоятельно или с помощью риэлтерской фирмы) с таким расчетом, чтобы обеспечить возможность отсрочки выезда из нее до получения новой квартиры. Необходимо отметить, что в настоящее время отработаны вполне безопасные и для покупателя, и для продавца схемы встречной продажи, гарантирующие интересы обеих сторон. Однако их реализация требует участия квалифицированного агентства недвижимости или, еще лучше, специализирующегося на сделках с жильем юридической фирмы. Встречная продажа достаточно обременительна для покупателя новой квартиры, особенно если переезд в нее откладывается на достаточно длительный срок. Например, это может быть проведение отделочных, монтажных и других работ в новой квартире по эскизам покупателя. Такие условия значительно снизят цену продаваемой квартиры или создадут необходимость переезда на арендуемую жилую площадь.

Использование кредита под залог квартиры снимает проблему со сроками переезда и позволяет реализовать имеющееся жилье по рыночной (а не ликвидационной) цене. Вместе с тем и здесь есть свои недостатки. Во-первых, кредит, в большинстве случаев, выдается только на 70% стоимости квартиры, что увеличивает размеры дополнительного денежного взноса. Во-вторых, остальную сумму от продажи квартиры продавец получит за вычетом процентов по кредиту (в настоящее время они составляют до 12% годовых).

К возмездным договорам относится и договор купли-продажи жилья на вторичном рынке. Этот договор заключается по правилам заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества с учетом некоторых особенностей для купли-продажи жилых помещений. Содержание и форма заключения такого договора регулируются нормами Гражданского кодекса и частично - нормами Жилищного кодекса.

В Гражданском кодексе РФ понятие договора купли-продажи недвижимого имущества определено следующим образом: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество...» (п. 1 ст. 549 ГКРФ). Таким образом, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя это жилое помещение. С юридической точки зрения по договору купли-продажи жилого помещения происходит передача права собственности на это жилое помещение от продавца - покупателю.

Сторонами договора - продавцом и покупателем - могут быть как физические, так и юридические лица. Не могут быть сторонами договора недееспособные или ограниченно дееспособные лица, если в договоре участвует юридическое лицо, оно должно быть правоспособным, т.е. филиалы или структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени.

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли- продажи недвижимости.

Сведения о выданном свидетельстве о регистрации права (его реквизиты) указываются в штампе регистрации надписи на подлинном экземпляре договора покупателя. В случае, если покупателем выступают несколько лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность, то в штампе регистрационной надписи на документах указыва-

ются сведения обо всех выданных участникам долевой собственности свидетельствах о государственной регистрации права.

В табл. 4.1 представлены документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода прав к покупателю.

Таблица 4.1

Документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода прав к покупателю

Организация

Участники

Продавец

Покупатель

БТИ

Получает:

  • копию технического паспорта (с планом и экспликацией) для учреждения юстиции;
  • справку на отчуждение (форма 11) для нотариуса

Нотариус,

нотариальная

контора

Получает:

  • подлинник договора купли-продажи;
  • подлинники передаточного акта;
  • нотариально засвидетельствованные копии правоустанавливающих документов на квартиру (если ранее не зарегистрировал свое право в учреждении юстиции)

Получает:

  • подлинник и копию нотариально удостоверенного договора купли-продажи;
  • подлинник и копию передаточного акта

Учреждение

юстиции

Подает:

Если ранее не зарегистрировал свое право в учреждении юстиции:

  • заявление о регистрации своего права
  • квитанцию об оплате регистрации права;
  • нотариальные копии правоустанавливающих документов;
  • копию техпаспорта БТИ;
  • подлинник договора купли-продажи
  • документ, удостоверяющий личность.

Подает:

  • заявление о регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру;
  • квитанцию об оплате регистрации договора и права;
  • подлинник и копию нотариально удостоверенного договора купли продажи;
  • подлинник и копию передаточного акта;
  • документ, удостоверяющий личность

Если ранее зарегистрировал свое право:

  • заявление о регистрации перехода права к покупателю;
  • подлинник Свидетельства о государственной регистрации:
  • подлинник договора купли-продажи
  • документ, удостоверяющий личность
  • получает: подлинник договора купли- продажи с отметкой о регистрации сделки

Получает:

  • подлинник договора купли продажи с отметками о регистрации сделки и регистрации права;
  • подлинник передаточного акта;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Право собственности на недвижимость возникает и при совершении таких сделок, как долевое участие в строительстве.

Суть долевого участия в строительстве состоит в том, что покупатель жилья осуществляет оплату квартиры заранее, в процессе строительства дома. При этом застройщик (инвестор) предоставляет покупателю существенную скидку от рыночной стоимости квартиры. Размер скидки зависит от степени готовности объекта и от схемы оплаты (единовременная либо с рассрочкой до окончания строительства). Кроме экономии затрат на приобретение жилья, долевое участие имеет и другие преимущества: более широкий спектр выбора квартир, возможность ее перепланировки.

Принятый Государственной думой 22 декабря 2004 года и вступивший в силу с апреля 2005 года ФЗ РФ № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует в настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливают гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В законе введен запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство.

Заключается договор долевого участия в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре указывается цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но только в случае, если это договором предусмотрено. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, и в случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 0,75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

К возмездным относится и договор аренды недвижимости или имущественного найма. Аренда представляет собой право пользования чужой собственностью на определенных условиях. Арендные отношения возникают между субъектами, как по поводу земли, так и поводу других объектов недвижимости. В зависимости от того, к какому классу относится объект недвижимости, является он объектом жилой или приносящей доход (коммерческой) недвижимости, определяются условия договора, права и обязанности сторон, сроки аренды, доход и др.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско- правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

Оплата права пользования недвижимостью на условиях арендного договора называется рентой. Под рентой понимаются периодические денежные выплаты собственнику, которые осуществляет арендатор в соответствии с арендным договором как компенсации за использование земли или иной недвижимости в течение оговоренного в договоре промежутка времени. Величина ренты есть результат переговоров арендодателя и арендатора, хотя ее верхняя и нижняя границы могут регламентироваться в законодательном порядке.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор арены жилого помещения государственной регистрации не подлежит. Если в договоре аренды квартиры не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону в срок не менее трех месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. На практике, как правило, в договоре указывается, на какой срок он может быть продлен.

Собственник - физическое лицо, сдающий в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, или заявить о получении такого вида доходов в декларации.

Следует отметить, что даже грамотно составленный договор аренды не гарантирует собственнику квартиры уверенности в выполнении всех условий договора. Дело в том, что все споры между арендатором и арендодателем должны решаться в судебном порядке, что всегда связано с длительным срок рассмотрения спора и сложности в отношении реального получения возмещения убытков. В данном случае рекомендуется собственнику недвижимости заключить договор страхования.

Кроме договора имущественного найма на практике используются и другие виды договоров аренды: договор поднайма, коммерческий и социальный наем.

Взаимоотношения между квартиросъемщиком и наймодателем в лице домоуправления (ДЕЗ; РЭУ; ЖУ) регулируются договором социального найма (ст. 672 ГК РФ), который составляется в простой письменной форме (нотариального удостоверения не требует). Этот договор является бессрочным и подробно регламентирует права и обязанности сторон - нанимателя и наймодателя. В тексте обязательно должен быть пункт, что жилплощадь (квартира, комната, несколько комнат) предоставляется проживающим за доступную лимитированную квартплату (в некоторых случаях граждане имеют право на коммунальные субсидии по оплате этого жилья). Кроме того, в договоре указывается о равенстве всех совершеннолетних проживающих в квартире перед наймодателем, т.е. ответственный квартиросъемщик, на чье имя оформлен ордер, не имеет никаких дополнительных прав по пользованию указанным помещением.

Коммерческий наем - это сделка с недвижимостью, когда юридическое лицо - собственник жилого помещения (например, девелоперская, или риэлтерская фирма, товарищество собственников жилья, жилищностроительный кооператив) - предоставляет другой стороне эту недвижимость во владение и пользование и взимает за нее оговоренную в соответствующем договоре плату. Предметом указанного договора не может быть государственная, муниципальная служебная жилая недвижимость, а также отдельные квартиры, находящиеся в собственности граждан. Особенностями такого договора являются:

  • договор коммерческого найма заключается на срок до 5 лет;
  • пользователем жилой недвижимости может быть только физическое лицо;
  • использовать арендуемую недвижимость можно только для проживания.

Таким образом, договор коммерческого найма - это разновидность аренды, но более узкая по применению в практике коммерческой деятельности на рынке жилой недвижимости.

Договор поднайма - это аренда комнаты в некоммунальной неприватизированной квартире, т.е. у проживающих на данной жилой недвижимости, например по договору специального найма. Заключается такой договор в домоуправлении и для его вступления в силу и использования необходимо соблюдение следующих условий:

  • получение согласия наймодателя (домоуправлением);
  • получение согласия всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных на данной жилплощади;
  • договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения минимальной нормы жилплощади на одного человека;
  • плата за пользование жилым помещением не может превышать размера квартплаты и далее оплаты коммунальных услуг.

Принципиальное отличие поднайма от аренды (имущественного найма) в сфере недвижимости заключается в том, что в аренду сдаются помещения принадлежащие юридическим и физическим лицам на праве собственности, а поднаем регулирует правоотношения по представлению во временное пользование неприватизированной или служебной жилой недвижимости.

<< | >>
Источник: О.М. ДЮКОВА Н.И. ПАСЯДА. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н И. Пасяда. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. - 109 с.. 2011

Еще по теме Сделки с возникновением возмездного права собственности на недвижимость:

  1. ГЛОССАРИЙ
  2. § 3. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием
  3. § 2. Реализации заложенного имущества
  4. ОГЛАВЛЕНИЕ
  5. Сделки с возникновением безвозмездного права собственности на недвижимость
  6. Сделки с возникновением возмездного права собственности на недвижимость
  7. IV. Ипотека и вотчинный дом
  8. § 91. Нормальная ипотека. Verkehrshypothek
  9. 2.2. Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования.
  10. § 8. ОСОБЕННОСТИ ОБЕСПЕЧЕНИЯ БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ
  11. Основные сегменты финансового рынка
  12. Кредит как экономическая категория
  13. Банковский кредит
  14. Коммерческая концессия, франчайзинг, франшиза: соотношение понятий
  15. ВВЕДЕНИЕ
  16. § 1. Понятие, функции и современное состояние систем гражданскоправовых договоров по принципу дихотомии
  17. § 2. Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора
  18. § 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве
  19. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -