<<
>>

Новости

КОНТРОЛЬ ЗА УРОВНЕМ РЕНТЫ В НЬЮ-ЙОРКЕ

Контроль за уровнем ренты играет большую роль в жизни Нью-Йорка, крупнейшего города США. Перед вами описание реализации этой политики на практике.

Как информирует нас статья, написанная в 1994 г., местные политики откажутся от контроля за рентой только в том случае, если уровень предложения квартир будет достаточно высок. Что вы думаете об этом решении?

СВОБОДНЫЕ ДОМА: НЕКОТОРЫЕ БОГАТЫЕ И ИЗВЕСТНЫЕ ЛЮДИ НЬЮ-ЙОРКА НАСЛАЖДАЮТСЯ ЖИЗНЬЮ ПОД ПРИКРЫТИЕМ ЗАКОНА О РЕНТЕ

Нью-Йорк — Лес Кац, 27-летний студент, актер и привратник, вместе с двумя друзьями снимает небольшую квартиру-студию в Вест-Сайде Манхэттена за $ 1200. Двое из них спят в отдельных спальнях, а третий — на матрасе в гостиной.

На Парк-авеню Пол Хэберман, частный инвестор, и его жена живут в квартире с двумя спальнями, солярием и двумя террасами. Квартира находится в элегантном здании на престижной улице и стоит по крайней мере $ 5000 в месяц, как утверждают специалисты по недвижимости. В соответствии с квитанциями об арендной плате, пара платит около $ 350 (мистер Хэберман отказался обсуждать эту сумму).

Причина неравенства — регулирование ренты муниципалитетом Нью- Йорка. Дефицит городского бюджета составляет $ 2,3 млрд — самый крупный за последние 20 лет. В настоящее время, по различным оценкам, доходы городского бюджета, источником которых служат налоги на собственность, составляют около $ 100 мли, так как давление на ренту сдерживает приток денежных средств и, следовательно, оценочную стоимость сдающихся в аренду зданий. Критики также утверждают, что ограничения сдерживают строительство новых жилых домов и заставляют владельцев — и косвенно налогоплательщиков — субсидировать квартиросъемщиков, которым повезло получить квартиру, уровень ренты на которую регулируется.

В таких квартирах живут люди, уровень достатка которых, казалось бы, позволяет им сполна оплачивать жилье — актрисы Миа Фэрроу и Сисели Тисон; лидер демократов в Сенате Мэнфред Оренштейн.

Регулирование рейты в Нью-Йорке начиналось как крайняя мера, предпринятая в годы Второй мировой войны, чтобы гарантировать жилье хорошо получавшим в военное время временным работникам, которые не могли конкурировать с местными жителями из-за ограниченного числа квартир. После войны городские политики поддерживали регулирование ренты, заявляя, что пока уровень свободных квартир не достигнет 5 %, существует крайняя необходимость в регулировании. Сейчас этот уровень составляет 3,4%...

Как квартиросъемщики находят жилье? Некоторые наследуют его. М. Фэрроу платит около $ 2900 в месяц за квартиру из десяти комнат в Централ Парк Вест — малую часть рыночной стоимости квартиры, в которой выросла актриса. Квартира послужила декорацией для одного из ее фильмов, «Ханна и ее сестры». Ее мать, Маурин О’Салли- вэн, тоже снимавшаяся в фильме Вуди Алена, заключила первый договор на аренду этой квартиры 40 лет назад.

Другие квартиросъемщики, живущие в квартирах с регулируемым размером ренты, такие как бывший мэр Нью-Йорка Дэвид Динкинс и окружной прокурор Манхэттена Роберт Моргентау, были знакомы с владельцем, в нх случае — с семьей Рудинов. «Ру- динам нравится предоставлять квартиры бывшим общественным деятелям», — говорит Барбара Файф, заместитель мэра, которая отвечала за реализацию жилищной политики при мэре Динкинсе, горячая сторонница регулирования ренты...

Некоторые квартиросъемщики вносят специальные платежи, известные как «ключевые деньги». Собственники домов предпочитают сдавать квартиры в аренду богатым, будучи уверены, что они будут вкладывать собственные средства в поддержание квартиры в хорошем состоянии. «Мы арендовали недорогие квартиры для очень богатых людей, — говорит Брайан Эдвардс, брокер Halstead Property Co., — для тех, кого владельцы предпочитают видеть живущими в своих домах».

Источник: «The Wall Street Journal», March 21, 1994, p. Al.

ухудшается. Со стороны спроса уменьшение платежей побуждает людей искать собственное жилье (они не желают жить с родителями или делить квартиру с друзьями) и стимулирует приток переселенцев.

Следовательно, в долгосрочном периоде и спрос и предложение более эластичны.

Положение на рынке жилья в долгосрочном периоде представлено графиком (б) на рис. 6.3. Контроль за рентой приводит к снижению ее размера до уровня ниже равновесного, объем предложения квартир значительно уменьшается, а объем спроса на квартиры существенно растет. В результате возникает крупный дефицит жилья.

В городах, в которых муниципалитеты осуществляют контроль за получаемой рентой, собственники жилья используют различные механизмы распределения квартир. Некоторые владельцы составляют списки очередников. Другие отдают предпочтение съемщикам без детей. Существует дискриминация по цвету кожи. Иногда квартиры распределяются среди тех, кто предлагает управляющим домами дополнительную плату («черным налом»). В этом случае взятки поднимают общую стоимость квартиры к уровню равновесной цены.

Вспомним один из Десяти принципов экономике (гл. 1): человек реагирует на стимулы. На свободных рынках владельцы домов содержат здания в чистоте, стремятся обеспечить их безопасность, так как на пользующиеся спросом квартиры можно установить более высокие цены. Напротив, когда контроль за рентой приводит к дефициту и спискам очередников, у владельцев исчезают стимулы заботиться о квартиросъемщиках. Почему владелец должен тратить свои деньги, чтобы поддерживать в хорошем состоянии собственность, если люди жаждут получить ее такой, какая она есть? В итоге арендаторы экономят деньги, но живут в жилье худшего качества.

Политики частенько реагируют на установление контроля за уровнем ренты введением дополнительного регулирования. Например, существуют предписания, провозглашающие расовую дискриминацию при найме жилья незаконной, и требуют, чтобы владельцы предоставляли квартиросъемщикам минимальные условия проживания. Однако исполнение этих законов не поддается регулированию и контролю. Напротив, когда контроль за уровнем ренты снимается и рынок жилья регулируется силами конкуренции, необходимость в подобных законах исчезает.

<< | >>
Источник: Мэнкью1 Н. Г.. Принципы Экономикс. — СПб: Питер Ком,1999. — 784 с., ил.. 1999

Еще по теме Новости:

  1. 3этап: Определение хороших и плохих новостей
  2. «Покупка после плохих новостей»
  3. Новости
  4. Новости
  5. Могут ли новости об увеличении урожайности ввергнуть X              фермеров              в              тревогу?
  6. Новости
  7. Новости
  8. Новости
  9. Новости
  10. Новости
  11. Новости
  12. Новости
  13. Новости
  14. Новости
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -