<<
>>

Этапы процесса девелопмента

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом.

Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.
  1. Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза).

На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район (регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим прогноз на будущее. Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Следующим этапом предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля. Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ.

Еще одним результатом предпроектной стадии является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчика- застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности.

Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, которая включает: назначение объекта, функциональное использование объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

  1. Стадия проектирования.

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.

Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

ТЛ              W              W

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (техникоэкономического обоснования). Также в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы. На данной стадии производится разработка и корректировка строительного бюджета.

  1. Управление строительством.

На этапе строительства девелоперская компания так же может полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, российских, международных тендеров среди строительных подрядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и проведение тендеров, подготовку контрактов и ведение переговоров.

Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, которое включает в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой ф и- нансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации.

На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

  1. Стадия реализации.

Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Так же на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в котором описаны все проблемы строительства, пусконаладки и организации эксплуатации. Этот отчет отражает опыт реализации проекта и используется для последующих проектов. Оценка результатов проекта в общей системе управления проектом имеет структуру, представленную на рис. 5.2.

Рис. 5.2. Схема оценки результатов девелоперского проекта

Рис. 5.2. Схема оценки результатов девелоперского проекта

Результаты, полученные в ходе подведения итогов деятельности по реализации проекта, позволяют расширить базу данных по проекту, а также выявить все ошибки и недостатки, которые необходимо учитывать при реализации аналогичных проектов.

Вопросы для самопроверки:

  1. Раскройте содержание понятия «девелопмент».
  2. Что включает в себя понятие «девелопер»?
  3. Какие существуют виды девелопмента?
  4. В чем состоят основные задачи девелоперской компании?
  5. Перечислите основные этапы девелопмента.

<< | >>
Источник: О.М. ДЮКОВА Н.И. ПАСЯДА. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н И. Пасяда. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. - 109 с.. 2011

Еще по теме Этапы процесса девелопмента:

  1. ОГЛАВЛЕНИЕ
  2. Формирование и основные этапы становления рынка недвижимости в РФ
  3. Риэлтерские фирмы в секторе оборота недвижимости, их функции
  4. Основные понятия и принципы управления развитием недвижимости
  5. Девелопер и девелоперская компания. Понятие и основные функции
  6. Этапы процесса девелопмента
  7. Проблема «плохих» кредитов и пути её решения
  8. АНАЛИЗ МЕХАНИЗМОВ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СУБЪЕКТОВ СИСТЕМЫ ВЕНЧУРНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ
  9. Содержание
  10. За что платить бонусы сотрудникам
  11. 2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком земли
  12. Список используемой литературы и источников
  13. Приложения
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -