<<
>>

Долевое участие в строительстве

Исторически самым распространенным способом финансирования строительства жилья является так называемая схема «долевого участия в строительстве».

Суть данной схемы заключается в привлечении застройщиком средств физических и юридических лиц (дольщиков), начиная с начальных этапов строительства, по так называемым договорам долевого участия в строительстве.

Предметом договора долевого участия является обязательство застройщика самостоятельно и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и по окончании строительства передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить определенную договором цену и принять объект.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при соблюдении им следующих требований закона:

  • получения разрешения на строительство;
  • опубликования проектной декларации и (или) размещения ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). При этом декларация должна быть опубликована не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства;
  • предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в орган, уполномоченный Правительством РФ осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства недвижимости;
  • осуществление государственной регистрации права собственности застройщика или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

До исполнения указанных условий заказчику запрещается рекламировать строительство объекта. При несоблюдении этих условий застройщиком и в случае заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с гражданином, последний вправе требовать от застройщика «немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.

395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещение сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

В соответствии с п. 2 ст. 3 Закона застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, только на основании договора участия в долевом строительстве. Из этого следует, что все иные способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону.

Перечень документов, которыми должен обладать застройщик для заключения договора долевого участия, следующий:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Документ, удостоверяющий право на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка и т.д.);
  3. Проектная декларация застройщика, которая содержит информацию о застройщике и о проекте строительства;
  4. Документы, подтверждающие полномочия лица, заключающего договор. Зачастую, в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае у представителя должен быть договор, предоставляющий одному лицу право совершат от имени и за счет другого лица определенные юридические действия. Таким договором может быть договор поручения, договор комиссии и агентский договор;
  5. Инвестиционный договор, в котором определен круг лиц, имеющих отношение к строительству объекта, а также указан объем их прав и обязанностей.

Законом предусмотрены также основные (существенные) условия договора долевого участия. В первую очередь это описание подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Кроме того, в договоре обязательно указываются сроки передачи застройщиком объекта, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Как уже было сказано, одним из существенных условий договора долевого участия является цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но только в том случае, если это договором предусмотрено. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, и в случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет, исчисляется он со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленного порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что долевое участие является для граждан более рискованным способом приобретения жилья, чем покупка готовых квартир. Задача покупателя состоит в том, чтобы свести риск к минимуму. При этом определяющее значение имеет выбор застройщика. Если это надежная компания, которая много лет работает на строительном рынке, можно рассчитывать, что проект, в который вложены деньги, завершится успешно.

<< | >>
Источник: О.М. ДЮКОВА Н.И. ПАСЯДА. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н И. Пасяда. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. - 109 с.. 2011

Еще по теме Долевое участие в строительстве:

  1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку
  2. Договор долевого участия в строительстве
  3. Гаттунен Нат.А.АНАЛИЗ РИСКОВ КРЕДИТОВАНИЯ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
  4. Долевое участие в строительстве
  5. 2.2. Проблемы и модели участия банков в ипотечном кредитовании
  6. §3.2. Одноуровневая модель ипотеки в Федеративной Республике Германия
  7. Схема долевого строительства.
  8. Схема финансирования строительства путем эмиссии ценных бумаг
  9. 3.1 Ипотечные ценные бумаги, как метод финансирования жилищного строительства
  10. 3.2. Разработка концепции развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.
  11. 2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании
  12. 5.8. 3: КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
  13. 5.8. 3: КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
  14. МОЛОДЕЖНАЯ ПОЛИТИКА: ВЛИЯНИЕ ОБЩЕСТВЕННОГО УЧАСТИЯ НА ЕЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (НА ПРИМЕРЕ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ)
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -