<<
>>

Договорные отношения риэлтерской фирмы с продавцами и покупателями жилой недвижимости

Основные отношения риэлтерской фирмы с клиентами (продавцами и покупателями) оформляются договорами, в которых фирма является одним из участников. Это означает, что продавец или покупатель заключает договор с фирмой, которая принимает на себя определенные обязательства по предоставлению услуг.

По своему содержанию услуги подразделяются на следующие основные виды: посреднические, строительные, кредитные, оценочные, страховые, информационные, консультационные, рекламные, юридические, дизайнерско-оформительские и др.

Среди этого разнообразия наибольший удельный вес занимают посреднические виды услуг. Наиболее распространенными (универсальными) видами договоров, заключаемых риэлтерскими фирмами с клиентами, являются:

  • договор комиссии;
  • договор поручения;
  • агентский договор.

Общее у этих договоров то, что одна из сторон (комиссионер, поверенный, агент) за вознаграждение выполняет поручения другой стороны (комитента, доверителя, принципала) за ее счет. Однако каждый из этих договоров имеет существенные отличия.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. Регулируется ст. 990-1004 ГК РФ. Сторонами в договоре являются комитент и комиссионер. Комитент - это юридическое или физическое лицо, дающее поручение комиссионеру на заключение интересующих его сделок за его счет, но от имени комиссионера. Комиссионер - это юридическое или физическое лицо, принимающее указания комитента и обязанное заключить одну или несколько сделок от своего имени, но в интересах и за счет комитента.

Договор комиссии относится к числу консенсуальных, для заключения которых достаточно соглашения сторон. Как правило, договор комиссии заключается в простой письменной форме.

Для договора комиссии одним из существенных условий, влияющих на его юридическую действительность, является предмет договора, то есть определение сделок, которые обязуется заключить комиссионер в интересах и за счет комитента. Следовательно, при совершении коммерческих сделок в тексте договора должны быть отражены существенные моменты, связанные с заключением комиссионером с третьим лицом договора продажи квартиры: общая площадь, жилая площадь, количество комнат, этаж, цена квартиры, срок и порядок оплаты. При этом квартира выступает объектом сделок, заключенных комиссионером с третьими лицами, но не предметом договора комиссии.

Квартира, поступившая к комиссионеру от комитента для продажи, считается собственностью последнего. Поэтому комитент несет затраты по реализации. Комиссионеру не нужна доверенность, он не выступает представителем своего клиента, а действует от своего имени. Его полномочия определяются договором. Комиссионер вправе отступить от указаний комитента, запросив на это его согласие, а если это было невозможно, то уведомив его впоследствии.

Основные обязанности комитента сводятся к необходимости выплатить комиссионеру вознаграждение и возместить понесенные им расходы и потери. Договор комиссии всегда предполагается возмездным (в отличие, например, от договора поручения), то есть уплата определенного комиссионного вознаграждения является обязательным условием. Размер вознаграждения обычно устанавливается в определенной пропорции к продажной цене сделки, заключенной комиссионером с третьим лицом (поставщиком или покупателем) и составляет обычно 10% от суммы сделки. Кроме того, при заключении договора комиссии может заключаться соглашение о делькредере (поручительство комиссионера за исполнение договора третьим лицом), и комиссионер, таким образом, приобретает право на дополнительное вознаграждение. Размер его определяется соглашением сторон. Если же он в договоре не указан, то применяются правила, установленные пунктом 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым оплата производится по цене услуг исполнения поручительства.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Регулируется ст. 971-979 ГК РФ. Сторонами в договоре могут быть как юридические, так и физические лица. Форма договора поручения может быть простой письменной и письменной нотариальной в зависимости от характера совершаемых юридических действий по договору. Предметом договора поручения согласно ст. 971 ГК РФ могут быть лишь юридические действия. Такими действиями при осуществлении торговых сделок считаются: подписание договора купли-продажи и иных документов на получение материальных ценностей, приемку работ и др.

По общему правилу поверенный действует на основании указаний доверителя, причем эти указания должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Однако он может и отступать от них, если по обстоятельствам дела отступление необходимо в интересах доверителя, а поверенный либо вообще не мог запросить доверителя, либо, направив запрос, не получил на него ответа.

Особенностью договора поручения является обязанность выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, указанных в договоре. При этом следует руководствоваться ст. 185-189 ГК РФ и обратить внимание на следующее. Доверенность является документом, в котором определены полномочия поверенного, их содержание и пределы, и адресуется она третьим лицам, с которыми поверенный будет вступать в юридические отношения. Как правило, доверенность требует нотариального удостоверения. Максимальный срок, на который может быть выдана доверенность - 3 года. Если в доверенности не указан срок, на который она выдана, то она действительна в течение 1 года. Доверенность, на которой не указана дата ее выдачи, недействительна.

Вторая особенность договора поручения связана с порядком выплаты доверителем вознаграждения поверенному. Согласно ст. 972 ГК РФ, выплата вознаграждения является обязательной, если, конечно, стороны не установят иное.

Третья особенность договора поручения касается условий возмещения расходов, связанных с исполнением поручения поверенным. Как следует из договора поручения, права и обязанности по сделке возникают у доверителя. А это означает, что поверенный не вправе участвовать в расчетах по сделке между доверителем и третьим лицом

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Регулируется ст. 1005-1011 ГК РФ. Это новый вид договора в российском гражданском законодательстве, позво-

kj              ^              vy              kj              kj              т~\

ляющий охватить более широкий круг посреднических действий. В качестве сторон договора могут выступать любые субъекты гражданского права, обладающие дееспособностью. Предметом агентского договора является оказание посреднических услуг. Никаких ограничений по роду и характеру действий, совершаемых агентом, законом не предусмотрено, что позволяет принципалу поручать ему любые действия. Предмет договора должен быть конкретизирован в указаниях принципала, например, путем указания видов и характера заключаемых сделок, порядка и условий предоставления услуг.

Специальных требований по форме заключения агентского договора законом не предусмотрено. Выдачи доверенности для осуществления действий от имени принципала не требуется, достаточно иметь агентский договор, облеченный в простую письменную форму и содержащий указания на полномочия агента.

Агентский договор по усмотрению сторон можно заключать как на определенный срок, так и без указания срока. Как правило, агентский договор не содержит указания на выполнение какого-либо разового поручения и охватывает своим действием определенный промежуток времени.

Основной обязанностью агента является выполнение поручения в соответствии с условиями заключенного договора и указаниями принципала. О ходе их исполнения принципал может судить по отчетам, которые агент обязан представлять в порядке и сроки, установленные агентским договором. Так, может предусматриваться направление копий всех заключенных агентом договоров, письменных отчетов о всех состоявшихся переговорах. Если стороны не определили сроки и порядок представления отчета, то агент обязан представить отчет по мере исполнения им этапов договора или по окончании действия всего договора. Поскольку агент действует за счет принципала, то он обязан представлять финансовые отчеты с приложением доказательств, подтверждающих необходимость и обоснованность произведенных им расходов. Принципал вправе освободить агента от представления отчета, поскольку правило ст. 1008 ГК РФ является диспозитивным и позволяет сторонам договориться об установлении иного правила, либо отказаться от представления отчета. Законодательством не предъявляются особые требования к форме отчета агента.

Существенным условием агентского договора является его возмездность. Агент также вправе привлекать к исполнению поручения третьих лиц путем заключения субагенсткого договора. Ответственным перед принципалом за действия субагента остается агент, что характерно для общих правил о возложении исполнения на третье лицо. Агентским договором может быть предусмотрен как запрет на заключение субагентского договора, так и обратная ситуация - предписание агенту заключить суб- агентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора (п. 1 ст. 1009 ГК РФ). Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение и возместить понесенные им при исполнении поручения расходы. Размер и порядок выплаты вознаграждения устанавливаются договором. Если размер вознаграждения не определен договором, то подлежит применению правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, в соответствии с которым вознаграждение выплачивается в размере, обычно взимаемом за соответствующие аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах.

Отличительным признаком агентского договора является его длящийся по сравнению с договорами поручения и комиссии характер, ибо агент обязуется совершить определенные действия, многократно повторяющиеся.

Итак, общим для договоров комиссии, поручения, агентирования является то, что одна из сторон (сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица) совершает определенные действия в отношении третьих лиц за счет и в интересах другой стороны. При этом совершение стороной договора юридических действий ведет к возникновению обязательств и имущественных последствий у стороны, которая давала соответствующее поручение.

Получает распространение в последнее время в риэлтерском предпринимательстве эксклюзивный договор. Суть его в том, что продавец или покупатель заключает договор об агентских услугах только с одной фирмой, которая берет на себя все обязательства по юридическому обеспечению сделки, подбору покупателя, вариантов квартир и т.д. Договор такого рода ускоряет поиск оптимальных вариантов, гарантирует клиентам безопасность и конфиденциальность. Следует отметить, что в мировой практике эксклюзивная коммерческая операция - основная форма работы риэлтерской фирмы с клиентами.

К особенностям эксклюзивного договора можно отнести:

  • конкретные сроки действия и выполнения обязательств;
  • определенные денежные суммы за выполнение конкретных этапов сделки;
  • ответственность сторон (фирмы и клиента) за невыполнение условий договора (отдельных его этапов), предусматривающая выплату неустойки (штрафы и пени).

Эксклюзивный договор, как правило, не заключается с первого контакта с клиентом. Предложение клиента прорабатывается фирмой на предмет сопоставления с реальной ситуацией на рынке недвижимости, возможностями фирмы удовлетворить ожидания клиента. И только затем начинается работа по формированию условий эксклюзивного договора. К преимуществам эксклюзивного договора (для клиента и фирмы) можно отнести:

• значительная экономия денежных средств у клиента за счет централизованного проведения всех необходимых операций по реализации недвижимости фирмой;

  • продажа недвижимости гарантируется фирмой в установленные сроки и по цене определенной в договоре;
  • покупателю недвижимости не требуется контактировать с большим количеством агентов из разных фирм, т.к. информационное пространство риэлтерской деятельности становится все более интегрированным и фирмы, оснащенные современной техникой способны выявить любую квартиру, выставленную на продажу, как в черте города, так и в области. Покупателю недвижимости предлагается только выбрать фирму, которой он доверяет и заключить с ней эксклюзивный договор;
  • фирма имеет возможность учитывать в ходе выполнения договора все пожелания и требования клиента в оговоренные сроки, сохраняя при этом самого клиента и обеспечивая надежность сделки.

В настоящее время до 50% коммерческих операций на рынке жилой недвижимости осуществляются по эксклюзивным договорам. Продажа квартиры производится в течении 2-3 недель. Как показывает практика, средний срок на который заключается данный договор, составляет 2 месяца.

Вопросы для самопроверки:

  1. Основные виды коммерческих сделок на рынке жилой недвижимости.
  2. Возможности использования имеющегося жилья для оплаты новой квартиры.
  3. Договора, используемые на рынке коммерческой недвижимости, их особенности.
  4. Основные типы и наименования договоров риэлтерской фирмы с клиентами.
  5. Особенности эксклюзивного договора на приобретение жилой недвижимости.

<< | >>
Источник: О.М. ДЮКОВА Н.И. ПАСЯДА. Коммерция на рынке недвижимости : учебное пособие / О.М. Дюкова, Н И. Пасяда. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. - 109 с.. 2011

Еще по теме Договорные отношения риэлтерской фирмы с продавцами и покупателями жилой недвижимости:

  1. ОГЛАВЛЕНИЕ
  2. Договорные отношения риэлтерской фирмы с продавцами и покупателями жилой недвижимости
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -