<<
>>

Введение

Модернизация российской экономики, её переход на инновационный путь развития должны сопровождаться повышением уровня жизни населения, в частности, улучшением его жилищных условий.

Этот процесс зависит от характеристик рынка жилья, его современных механизмов и тенденций развития. В период командно-административной экономики рынок жилой недвижимости в России практически отсутствовал, поскольку возможность купли-продажи жилья для экономических агентов была существенно ограничена. За последнее двадцатилетие в РФ были существенно сокращены государственные инвестиции в строительство жилья и созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка жилья. Однако состояние рынка жилой недвижимости пока не отвечает современным потребностям, существующий механизм производства и распределения благ на этом рынке не позволяет улучшить качество и доступность жилья для населения, не способствует внедрению инноваций в строительной отрасли.

Рынок жилья является определенным образом организованным отраслевым рынком, на котором обнаруживаются особенности поведения производителя и потребителя, формируется устойчивое или неустойчивое равновесие. Тенденции его развития складываются под влиянием как отраслевых, так и макроэкономических и институциональных факторов. Кроме того, рынок жилья взаимосвязан с другими рынками через систему цен, риски и ожидания. Для выявления основных закономерностей его функционирования в определенной институциональной среде вполне адекватными представляется соединение подходов неоклассической и неинституциональной экономической теории. Между тем, анализ теоретических закономерностей и тенденций рынка жилья невозможен без анализа параметров развития этого рынка и оценки их внутренних и внешних взаимосвязей, что предполагает дополнение подходов

экономической теории подходами экономики и управления народным хозяйством.

В современных условиях особую значимость приобретает выявление специфических особенностей жилья как экономического блага и ресурса, развитие теоретических подходов к формированию спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости с учетом особых российских факторов и рыночных структур, анализ тенденций его развития в современной институциональной и макроэкономической среде и влияния на его функционирование организационных структур и контрактных отношений на смежных рынках, исследование теоретических и практических основ его регулирования, что позволяет научно обосновать предлагаемые методы повышения его эффективности, направленные на решение основных проблем его функционирования. Это определяет актуальность данного диссертационного исследования.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились фундаментальные положения экономической теории, изложенные в работах К. Маркса, Дж. М. Кейнса, Й. Шумпетера, С. Кузнеца, О. Курно, П. Самуэльсона, Р. Солоу, Ф. Хайека, Ф. Модильяни и др. На изучение жилой недвижимости как ограниченного актива длительного пользования можно перенести ряд основополагающих тезисов классической теории рынка земли и теории дифференциальной ренты, заложенных еще представителем старого классического направления Д. Рикардо. В трудах представителей австрийской школы К. Менгера и Э. Бем-Баверка развивалась концепция капитальных благ, теория вменения, позволяющая понять механизмы ценообразования на рынках активов длительного пользования (в том числе жилья).

Для анализа рынка жилой недвижимости как структуры со своими собственными закономерностями в работе используются и творчески развиваются теории потребительского поведения, поведения фирмы, рыночного равновесия (спроса, предложения, эластичности, типов рыночных

структур, последствий государственного регулирования рынков) представителей неоклассического направления К. Менгера, У. Джевонса, Дж.Б. Кларка, А. Маршалла, А.С. Пигу, В. Вальраса, И. Фишера и др.

Представители неоинституционального направления экономической мысли не исследовали как таковой рынок жилья, но многие их теории и концепции также оказались пригодными для изучения особенностей и тенденций рынка жилья в России, институциональной среды его функционирования, а именно: теория прав собственности и трансакционных издержек Р. Коуза, теория «специфических активов» О. Уильямсона, теория

«ухудшающего отбора» Дж. Акерлофа, концепция нелегальной экономики Э. де Сото, модель ограниченной рациональности Г. Саймона и др.; также выделяются работы А. Алчиана, Г. Демсеца, К. Менара и др., российских ученых-институционалистов В.В. Вольчика, Р.И. Капелюшникова, Р.М. Нуреева, В.М. Полтеровича, И.В. Розмаинского, Е.В. Попова и др., которые применены при анализе институциональных особенностей функционирования российского рынка жилой недвижимости.

Заметный вклад в развитие общих аспектов функционирования российского рынка жилья внесли О.С. Белокрылова, Д.С. Львов, А.В. Карасев, С.Н. Максимов, Е.И. Тарасевич и другие ученые. Наиболее плодотворно отраслевые особенности развития рынка российского жилья с позиции экономики недвижимости и экономики городской агломерации исследовали такие отечественные авторы, как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Ж.А. Василенко, Н.Ю. Власова, В.А. Горемыкин, В.И. Жилина, Ю.А. Левин, А.Г. Мокроусов, Р.М. Сиразетдинов, Г.М. Стерник, Н.А. Ушанова, И.В. Федосеев и др.

Однако в российской и иностранной литературе мало фундаментальных работ теоретического характера, посвященных исследованию общих механизмов функционирования рынка жилой недвижимости (факторов спроса и предложения, эластичности, типов рыночных структур), нет полного выделения макроэкономических и институциональных особенностей его развития в современной России, отсутствует комплексный анализ взаимосвязей

рынка жилья с другими рынками, четко не разделены теоретико- методологические и практические основы его государственного регулирования. Данное исследование направлено на частичное восполнение этого пробела.

Объектом исследования является российский рынок жилой недвижимости – это рынок, на котором продаются и покупаются объекты жилой недвижимости (индивидуальные жилые дома, квартиры, комнаты).

Предметом исследования являются общие закономерности и механизмы функционирования рынка жилой недвижимости, особенности его развития и регулирования в Российской Федерации.

Цель диссертационного исследования – выявление современных механизмов и тенденций функционирования российского рынка жилой недвижимости на основе неоклассического и неоинституционального подходов, а также подходов экономики недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующие задачи:

1) изучение существующих подходов и разработка собственного подхода к характеристике рынка жилой недвижимости;

2) исследование факторов спроса, предложения, эластичности и идентификация типов рыночных структур российского рынка жилой недвижимости;

3) проведение развернутого динамического и структурного анализа макроэкономических показателей, характеризующих состояние рынка жилой недвижимости в РФ, выявление особенностей и тенденций его развития;

4) характеристика взаимосвязей российского рынка жилой недвижимости с функционированием рынков труда, реального и финансового капитала и земли;

5) изучение институциональных особенностей функционирования рынка жилой недвижимости РФ;

6) разработка рекомендаций по совершенствованию государственного регулирования рынка жилой недвижимости России, направленных на решение его современных проблем.

Теоретико-методологической основой диссертационного исследования явились: 1) микроэкономические теории поведения потребителя, теории фирмы, компенсирующих различий в уровне заработной платы, общего рыночного равновесия и пр. неоклассического направления экономической мысли, а также макроэкономическая теория цикличности; 2) теории прав собственности, трансакционных издержек, контрактов, оппортунистического поведения, «ухудшающего отбора», «специфических активов», неформальной экономики неоинституционального направления экономической мысли; 3) научные положения, гипотезы и результаты анализа, изложенные в монографиях и статьях отечественных и зарубежных авторов, посвященных рынку жилья и экономике недвижимости.

В работе использовались методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, аналогии, графического и экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессионного анализа, а также нормативный и позитивный подход.

Информационная база исследования представлена фундаментальными положениями монографий, научных статей, периодических изданий теоретико- экономического профиля, посвященных проблемам функционирования, развития и регулирования рынка жилой недвижимости в РФ и за рубежом. Оперативная информация представлена материалами таких изданий, как

«Российская газета», «Ведомости», «Коммерсант», «Эксперт» и др. В работе анализируются официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития РФ, Центрального банка РФ, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой), Центрального банка РФ, Федеральной миграционной службы, Всемирного банка (the World Bank Group), Международного

валютного фонда (the International Monetary Fund (IMF) и другие материалы, опубликованные в периодической печати и специальной научной литературе, размещенные в сети Интернет. Нормативно-правовой базой исследования послужили акты федеральных органов государственной власти.

Работа написана в рамках Паспорта специальностей ВАК: 1) 08.00.01

«Экономическая теория», п. 1.2. «Микроэкономическая теория: теория потребительского спроса; теория фирмы; теория организации рынков; теория конкуренции и антимонопольного регулирования; теория общего экономического равновесия…» и 2) 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством», п. 1.3 «Строительство» в части 1.3.66-1.3.70 (объект – рынок недвижимости).

Научная новизна результатов исследования состоит в разработке новых подходов к исследованию закономерностей, механизмов и тенденций рынка жилой недвижимости и их проявлений в институциональной среде российской экономики.

По специальности 08.00.01 «Экономическая теория»:

1) Дана комплексная характеристика жилой недвижимости как экономического блага и ресурса, исследована его полезность с точки зрения иерархии потребностей А. Маслоу.

2) Выявлены и классифицированы детерминанты спроса и предложения на российском рынке жилой недвижимости, факторы эластичности спроса и предложения для различных сегментов рынка, влияние типов рыночных структур и состояния рынков факторов производства, товаров-субститутов и товаров-комплементов на его функционирование.

3) Охарактеризованы институциональные особенности функционирования рынка жилой недвижимости РФ: присущие ему трансакции и трансакционные издержки, виды предконтрактного и постконтрактного оппортунизма на нем; обнаружены и исследованы признаки «ухудшающего отбора» на рынке жилья, по Дж. Акерлофу.

4) С применением неоклассического и неоинституционального подходов

идентифицированы несовершенства («провалы») рынка жилой недвижимости: монополизации рынка, недопроизводства общественных благ, отрицательных внешних эффектов, асимметрии информации; дан анализ их проявлений в институциональной среде российской экономики.

По специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством»:

1) Выделены и объяснены тенденции функционирования и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации на современном этапе, такие как: два периода рыночной динамики (экспоненциального роста и повышенной волатильности), вписывающиеся в макроцикл; уменьшение соотношения цен первичного и вторичного рынка; опережающая динамика цен на жилье над индексом потребительских цен с формированием финансового пузыря в докризисный период; большая волатильность вторичного рынка жилья; лаговые связи индикаторов рынка с динамикой доходов и сбережений населения России; связь рынка жилья с демографическими процессами.

2) Исследованы взаимосвязи рынка жилой недвижимости с рынками труда, земли, капитала и финансовыми рынками в современной России, с их состоянием, особенностями рыночного ценообразования на них, типами контрактов и процессами оптимизации их организационных структур.

3) Сгруппированы административные и экономические методы государственного регулирования рынка жилья, выявлены их недостатки и предложены пути их совершенствования, направленные на решение трех основных проблем российского рынка жилья (дефицита качественного жилья, его низкой ценовой доступности, слабых темпов инновационного развития отрасли).

Теоретическая значимость диссертации заключается в уточнении, развитии и конкретизации теоретических положений и методологических подходов к исследованию функционирования, развития и государственного регулирования рынка жилой недвижимости.

Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностями применения его результатов: 1) органами государственной власти в процессе разработки концепций социально-экономического развития РФ и реализации жилищной политики как на федеральном, так и на региональном уровнях; 2) в научно-исследовательской работе по изучению общих и особенных механизмов, тенденций и проблем развития российского рынка жилой недвижимости; 3) в учебном процессе при преподавании таких дисциплин, как экономическая теория, микроэкономика, макроэкономика, институциональная экономика, экономика отраслевых рынков, экономика недвижимости, а также спецкурсов по государственному регулированию экономики, оценочной деятельности и др.

Основные теоретические выводы и практические рекомендации диссертационного исследования обсуждались на международных научно- практических конференциях: «Инновационное развитие российской экономики: потенциалы и перспективы» (г. Нижний Новгород, 28 марта 2012), «Проблемы современной экономики» (г. Новосибирск, 22июня 2012 г.), «Теория и практика управления экономическим развитием» (г. Киев, 22 ноября 2012 г.),

«Государство, политика, социум: вызовы и стратегические приоритеты развития» (г. Екатеринбург, 28 ноября 2012 г.). Отдельные положения и результаты исследования опубликованы в журналах: «Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского» (г. Нижний Новгород, 2012 г.), в

«Экономический анализ: теория и практика» (г. Москва, 2012, 2013 гг.),

«Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований)» (г. Ростов-на-Дону, 2012 г.), «Управление экономическими системами: электронный научный журнал» (г. Кисловодск, 2014 г.).

Диссертационное исследование содержит 220 страниц текста, состоит из введения, 16 параграфов, объединенных в три главы, заключения, 8 приложений, библиографического списка из 210 наименований. Иллюстративно-справочный материал представлен 7 таблицами и 22 рисунками.

Положения диссертационного исследования нашли отражение в 10 научных публикациях общим объемом 3,52 п.л. (в т.ч. в пяти публикациях в изданиях, рекомендованных ВАК РФ).

<< | >>
Источник: Щулепникова Евгения Александровна. Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Санкт-Петербург, 2014. 2014

Еще по теме Введение:

  1. Тема 5. Этапы перехода к экономическому и валютному союзу. Введение евро.
  2. Принудительное нововведение.
  3. Кризисное нововведение.
  4. ВВЕДЕНИЕ
  5. Введение
  6. 7.1. Введение
  7. [г) ПРАВИЛЬНОЕ КОНСТАТИР ОВАНИЕ У РИКАРДО НЕКОТОРЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ ВВЕДЕНИЯ МАШИН ДЛЯ РАБОЧЕГО КЛАССА.НАЛИЧИЕ АПОЛОГЕТИЧЕСКИХ ПРЕДСТАВЛЕНИЙ В РИКАРДОВСКОЙ ТРАКТОВКЕ ПРОБЛЕМЫ]
  8. Введение
  9. 3.4. Денежная реформа: введение новой денежной единицы
  10. Введение
  11. ВВЕДЕНИЕ
  12. Введение
  13. Введение единой валюты
  14. Введение акселератора в контур положительной обратной связи с динамической моделью Кейнса
  15. Введение
  16. Введение
  17. Введение
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -