<<
>>

2.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынка жилой недвижимости

В данном параграфе представим исследование параметров российского рынка жилой недвижимости в динамике и выявим ряд закономерностей.

Для анализа изменения цен и объемов на рынке жилой недвижимости РФ используем данные Федеральной службы государственной статистики РФ о среднегодовой стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости в 2000-

2012 годах, при этом разделим рынок на два основных сегмента: первичный и вторичный [103].

Анализируемый период времени также разделим на два интервала: 2000-2008 годы и 2009-2012 годы.

Анализ данных (рис. 2.1) позволяет выявить следующие тенденции:

Рис. 2.1. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ [построено на основе данных: 206]

1. Два периода рыночной динамики: 1) период экспоненциального роста;

2) период турбулентности. До 2008 года наблюдался рост цен на первичном и

вторичном рынках, описываемый экспоненциальным трендом. По нашим

расчётам на основе данных ФСГС РФ, тренд выражался следующими

функциональными зависимостями:

Pперв.

= 6535,4 ? e0,2368 t ,

R 2 = 0,9935

– для

первичного рынка и

Pвтор.

= 4961,9 ? e0,2718 t ,

R2 = 0,9896

– для вторичного рынка. При

этом в 2006–2007 году наблюдался рост цен даже выше выявленного экспоненциального тренда, что свидетельствует о формировании в этот период на рынке недвижимости финансового пузыря (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Изменение средней цены квадратного метра жилья в период экспоненциального роста [построено на основе данных: 206]

О формировании ценовых пузырей на рынке недвижимости косвенно свидетельствует и рисунок 2.3.

Так, до кризиса 2008–2009 годов увеличение ввода жилых домов в Российской Федерации сопровождалось как увеличением стоимости их строительства, так и опережающим ростом продажных цен, так что рентабельность строительного производства выросла с 25,2% в 2001 году

до 127,8% в 2007 году (здесь и далее расчет рентабельности автора). В 2008-

2011 годах, когда пузырь начал сдуваться, стоимость производства жилья продолжала расти, однако продажные цены снижались, так что в 2011 году рентабельность упала до 44,8%.

В 2009-2011 годах на рынке жилья наблюдается повышенная волатильность – краткосрочные спады цен чередуются с их подъемами, что свидетельствует о вхождении рынка в состояние турбулентности. В 2012 году тенденция роста цен возобновляется.

Рис. 2.3. Стоимость, цена и объемы производства первичного жилья в

Российской Федерации [построено на основе данных: 206]

Теперь проанализируем динамику продаж на рынке жилой недвижимости. Обобщающей информации по объемам продаж на первичном и вторичном рынках статистические органы не представляют. Однако о масштабах рынка первичной недвижимости свидетельствует показатель ввода жилых домов. Из рисунка 2.3 видно, что на данном сегменте имел место интенсивный рост объемов предлагаемой к продаже общей площади. С 2000 по

2008 год этот показатель увеличился более чем в 2,1 раза. При этом цены

первичной недвижимости выросли почти в 6,1 раз. Опережающий рост цен по отношению к росту объемов:

· свидетельствует о преимущественном росте спроса на жилье по сравнению с предложением жилья;

· характерен для рынка продавца и для ситуации товарного дефицита на первичном рынке жилой недвижимости;

· является индикатором перегрева рынка.

Рис. 2.4. Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке г. Москвы, (тыс. ед., левая шкала) и его прирост (%, правая шкала) [построено на основе данных: 151]

Динамику объема продаж на вторичном рынке рассмотрим также на примере г.

Москвы: на рис. 2.4 видно, что превышение объемов продаж квартир на вторичном рынке относительно средних значений наблюдается в 2002-2005 годах и в 2007 году, что свидетельствует об активизации рынка в эти периоды. В 2006 году наблюдалось некоторое охлаждение рынка жилой недвижимости, а в 2008-2009 годах – спад, который сменился новым подъемом в 2010-2011 годах. Также о масштабах рынка жилой недвижимости можно судить по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о количестве зарегистрированных сделок отчуждения [205] объектов недвижимого имущества - жилых помещений на территории РФ (подробнее в п. 2.3).

2. Соотношение цен первичного и вторичного рынка. Другой чертой периода экспоненциального роста рынка жилья РФ является относительно меньший рост цен на первичное жилье по сравнению с ценами на вторичное жилье. В период спада наблюдается относительно большее падение цен на первичное жилье, по сравнению со вторичным. Действительно, если с 2000 по

2008 год средние цены на первичное жилье в РФ выросли в 6,05 раз, то на вторичное – в 8,57 раз за тот же период. В то же время в 2011 году по сравнению с 2008 годом цены на первичное жилье оказались ниже на 17%, а цены на вторичное жилье – на 15%. Однако в 2012-2013 году начался новый рост цен на рынке жилья.

Интересно также соотношение цен первичного и вторичного рынков жилья. До 2007 года цены на первичном рынке были выше, чем цены на вторичном рынке (исключение составляет лишь 2006 год). Однако из-за опережающего роста цен на рынке вторичного жилья разница в ценах 1 кв. метра первичной и вторичной жилой недвижимости уменьшалась: если в 2000 году превышение составляло 32%, то в 2007 году – только 1%. С 2008 года ситуация начала изменяться: цены на жилье на вторичном рынке стали выше цен первичного рынка, и до 2010 года эта разница только увеличивалась. В

2011-2013 году разрыв между ценами вторичного и первичного рынка жилья сохранялся.

Превышение стоимости квадратного метра на первичном рынке относительно цены вторичного рынка, наблюдавшееся до 2007 года включительно, объяснялось следующими факторами:

· дефицитом нового жилья.

В 90-х годах новые жилые дома практически не возводились, поэтому квартиры в новостройках с большим метражом и нестандартной планировкой воспринимались россиянами как предмет роскоши, а застройщики продавали это жильё по завышенным

(спекулятивным) ценам. В начале 2000-х доля нового жилья в общем объеме жилищного фонда РФ была небольшой, что свидетельствовало о редкости блага (особенно в сегменте доступного жилья). Затем постепенно

наращивались темпы строительства, и на первичном рынке жилой недвижимости к 2007 году объем предложений увеличился в 2 раза (рис. 2.3: с 30,30 млн. кв.м в 2000 году до 61,20 млн. кв.м в 2007 году), что повлияло на снижение темпов роста цен новостроек;

· на первичном рынке фактором ценообразования является также высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли, присутствие в них так называемой «административной ренты» − коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство

внутридворовой территории и прочие расходы.

Тенденция превышения стоимости 1 кв.м на вторичном рынке жилой недвижимости относительно цен первичного рынка, начиная с 2008 года, сохраняющаяся вплоть до 2013 года, также требует особого объяснения. Прежде всего, кризис привел к снижению затрат на строительство, что сказалось на ценах первичного жилья [120]. Во-вторых, в период роста рынка определенная часть квартир, предлагаемых застройщиками на различных стадиях строительства, приобреталась именно в инвестиционных целях. Остановка роста цен на жилье в 2008 году привела к снижению интереса инвесторов к этому сегменту рынка. В-третьих, смещение интереса покупателей от «первичного» в пользу «вторичного» жилья, приобретаемого в целях проживания, объясняется следующими факторами:

· «вторичное» - это готовое, не просто сданное в эксплуатацию, а некоторое время эксплуатируемое, проверенное и обжитое жильё, на которое имеются все правоустанавливающие документы. За период интенсивного строительства вторичное жилье сильно «помолодело», доля квартир улучшенной и современной планировки в нем увеличилась. В то же время приобретение жилья в новостройках связано с большим количеством рисков, таких как нарушение сроков сдачи, замораживание строительства объекта и др.;

· на покупку «вторичного» жилья легче взять ипотечные кредиты, т.к. в

качестве залога используется покупаемое жильё;

· приобретая объект недвижимости на вторичном рынке, покупатель имеет реальную возможность тут же вселиться, а не ждать окончания строительных работ, сдачи в эксплуатацию и др. Более того, «вторичное» жильё находится в черте поселений, где уже имеются все необходимые

объекты инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, магазины, остановки общественного транспорта и др.), а не где-нибудь в пригородах;

· интерес россиян к «первичному» жилью в последние годы значительно снизился, как в силу некомплектной сдачи, так и по причине снижения качества строительства и нарушения технологий, поэтому доверие к застройщикам упало.

3. Анализ волатильности рынка. Волатильность рынка отражает степень его реагирования на текущую конъюнктуру и изменение поведения игроков. Статистическая информация подтверждает большую волатильность вторичного рынка жилья, по сравнению с первичным рынком. Так, за период турбулентности (2009-2011 гг.) наибольшие перепады в стоимости единицы жилья наблюдались на вторичном рынке. На первичном рынке жилья тенденция снижения цены квадратного метра оказалась гораздо более сглаженной. В целом за 2000-2012 гг. коэффициент вариации темпов прироста цен (отношение среднеквадратического отклонения к среднему значению) для первичного жилья составил 0,979, а для вторичного жилья – 0,986.

Различная волатильность сегментов рынка объясняется рядом факторов. Если рынок вторичной недвижимости обеспечивает приспособление цен и объемов к новому равновесному состоянию в краткосрочном периоде, то рынок первичной недвижимости обеспечивает это приспособление в долгосрочном периоде. Рынок вторичной недвижимости, в отличие от рынка первичной недвижимости, менее связан с другими рынками (трудовых ресурсов, строительных материалов, техники), поэтому он больше реагирует на факторы спроса, нежели на факторы предложения. Наконец, на функционирование первичного рынка оказывает большее влияние наличие и действенность

государственных программ, обеспечивающих поддержку строительства доступного и комфортного жилья.

Н.В. Родионова объясняет, почему на рынке жилья цены реагируют быстрее объемов: «…Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение» [141].

На наш взгляд, описанные Родионовой Н.В. зависимости более характерны для первичного рынка жилья. На вторичном рынке жилья предложение в краткосрочном периоде является гораздо более гибким, и, как демонстрируют данные Г.В. Лукьянчикова, на рынке московской недвижимости во время кризиса 2008-2009 годов изменение объема продаж оказалось гораздо более существенным, чем изменение цены [93]. Также нужно учитывать возможность установления неравновесных состояний на первичном рынке жилья.

4. Соотношение индексов цен недвижимости и общего индекса потребительских цен. Индекс потребительских цен отражает рост стоимости потребительской корзины, на основе которого рассчитывается официальный показатель инфляции в стране. Из рисунка 2.5 можно заключить, что темпы прироста цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в России до 2007 года включительно превышали общий индекс потребительских цен, что свидетельствует о том, что в стране имела место инфляция активов. В целом за период 2000-2007 гг. индекс цен на первичное жилье составил 5,23, на

вторичное жилье – 6,23, а стоимость потребительской корзины за то же время подорожала в 2,31 раза. Иными словами, произошло не только абсолютное, но и относительное удорожание недвижимости: в 2,3 – 2,7 раз. Похожие результаты получаем, используя для расчета данные рисунка 2.5: квадратный метр жилой площади во вторичной недвижимости в 2007 году в среднем стоил в 5,5 раз дороже, а в первичной недвижимости – в 7,2 раза дороже, чем в 2000 году. Между тем, с 2007 года наблюдается уменьшение темпов прироста цен на рынке жилой недвижимости, а в 2008 году они и вовсе сравнялись с темпом прироста потребительских цен. В 2009 году индексы цен на недвижимость оказались меньше 1, а в 2010 году наблюдался рост цен только на рынке вторичной недвижимости. В 2011 году произошло выравнивание темпов прироста индексов цен на рынке жилья и индекса потребительских цен на товары и услуги, а в 2012 году благодаря новому росту цен на недвижимость

индекс цен на жилье снова превысил ИПЦ.

1,60

1,50

1,40

1,30

1,20

1,10

1,00

0,90

0,80

Индекс цен на первичном рынке жилья на конец периода к концу предыдущего года

Индекс цен на вторичном рынке жилья на конец периода к концу предыдущего года

Индекс потребительских цен на товары и услуги на конец периода к концу предыдущего года

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

1,13 1,25 1,23 1,19 1,19 1,18 1,48 1,23 1,10 0,92 1,00 1,07 1,11

1,16 1,32 1,25 1,19 1,24 1,18 1,54 1,21 1,15 0,89 1,03 1,06 1,12

1,20 1,19 1,15 1,12 1,12 1,11 1,09 1,12 1,13 1,09 1,09 1,06 1,066

Рис. 2.5. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в сравнении с индексом потребительских цен на товары и услуги в РФ [построено на основе данных: 206]

5. Связь российского рынка жилой недвижимости с ростом доходов населения РФ. Наиболее важным фактором, определяющим изменение и спроса, и равновесных цен на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде, является рост реальных доходов населения в течение нескольких лет, что приводит к увеличению накоплений граждан.

Как демонстрирует рисунок 2.6, с 2000 до 2007 года в России наблюдался стабильный прирост реальных располагаемых доходов населения: 8,7–14,9% ежегодно. Одновременно с этим происходило (вплоть до 2008 года) увеличение расходов населения на покупку жилья. Это отражалось как на увеличении объема сделок на рынке жилья, так и на росте стоимости 1 кв. м на рынке жилья (рис. 2.1 - выше). По нашим расчетам, изменение реальных располагаемых денежных доходов населения положительно влияет на расходы на приобретение жилья: в 2000-2010 гг. коэффициент их корреляции с лагом в 1 год составляет 0,703, что свидетельствует о весьма заметной связи двух показателей.

Рис. 2.6. Динамика реальных располагаемых денежных доходов и расходов населения на покупку жилья в РФ [построено на основе данных: 206]

Среднедушевые доходы населения РФ, по данным официальной статистики, в конце 2008 года увеличились в 6,5 раз по сравнению с началом

2000 года, а цены на вторичное жилье – в 7,18 раз, правда, первичное жилье подорожало в меньшей степени – в 5,76 раз. За весь изучаемый период максимальный рост цен на жилую недвижимость наблюдался в 2006 году (порядка 50%), что объясняется именно значительным ростом реальных располагаемых доходов населения (на 13,5%), сопутствующим ему существенным увеличением денежной массы (на 48,7%), улучшением потребительских ожиданий, а также активизацией рынка ипотечных кредитов. Неслучайно в 2006 году наблюдался максимальный прирост расходов населения на покупку недвижимости (он составил 62,5%, по сравнению с 2005 годом).

Следует отметить также влияние дифференциации среднедушевых доходов в различных регионах на функционирование рынка жилья. Так, среднедушевые доходы населения в 2011 году составили в Москве – 46350,3 руб., что в 4,1 раза больше, чем в Карачаево-Черкесской республике (11258,9 руб.), а в Санкт-Петербурге – 26323,6 руб., что в 3,1 раза больше, чем в республике Калмыкия (8449,3 руб.). Соответственно, средняя цена 1 кв. м квартир в 2011 году на первичном и вторичном рынках недвижимости составила: в Москве – 129523,52 руб. и 163202,77 руб., что в 7,1 и 6,5 раза больше, чем в Карачаево-Черкесской республике (18206,36 руб. и 25094,79 руб.); в Санкт-Петербурге – 78850,95 руб. и 87383,5 руб., что в 3,3 и 2,8 раза больше, чем в республике Калмыкия (23752,5 руб. и 30711,57 руб.) [206]. Кроме того, спрос на жилье в мегаполисах и регионах с высоким уровнем жизни растет за счет внутренней и внешней миграции населения, что также способствует опережающему росту цен на жилье в них. В то же время в сельской местности, отдаленных районах, депрессивных регионах, как вследствие низких доходов и сбережений населения, так и оттока населения, спрос на жилье снижается, что отражается в уменьшении масштабов рынка и снижении темпов роста цен.

6. Связь российского рынка жилой недвижимости с изменением сбережений населения. Сбережения влияют на поведение покупателей и продавцов на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде. Как видно из рисунка 2.7, в 2000–2007 годах сбережения составляли приблизительно 1/10 часть доходов населения (колебались в интервале от 7,5 до 12,7 %). Это приводило к росту накопленного богатства. В то же время данные выборочного обследования потребительских ожиданий населения Федеральной службы государственной статистики свидетельствуют, что в 2007–2008 годах большинство сбережений населения имело целевой характер и преобладающая их доля (37-40%) предназначалась именно для покупки жилья. В 2009 году эта доля несколько снизилась (до 21-26%) [206], что свидетельствует о некотором насыщении потребности или о смене потребительских предпочтений в силу изменений условий продажи.

* Данные за 2012 год – предварительные, за 2013 год - предварительные за 1 квартал;

** Данные об отношении расходов на покупку недвижимости к сбережениям в 2011-2013 годах отсутствуют.

Рис. 2.7. Сбережения населения и активность на рынке недвижимости РФ

[построено на основе данных: 206]

Как свидетельствует рисунок 2.7, кризис отрицательно сказался на сбережениях населения. В 2008 году наблюдалось резкое сокращение доли

сбережений: почти в 2 раза – с 9,6% до 5,3%. Кроме того, он привел к изменению структуры сбережений, а именно к увеличению доли вложений в иностранную валюту (особенно в IV квартале 2008 года), что одновременно поддерживало повышательную тенденцию курса доллара США.

Между тем, именно в 2008 году, в разгар кризиса, наблюдалось значительное увеличение отношения расходов на приобретение недвижимости к сбережениям населения, что носило характер запоздалого ажиотажа (рис. 2.7). Активизация спроса на рынке недвижимости в этот период объясняется ростом инфляционных ожиданий населения (а также ожиданий удорожания кредитов в силу повышения ставки рефинансирования и увеличения банковских рисков). Люди, несмотря на начавшееся снижение темпов прироста реальных доходов, продолжали покупать недвижимость, стремясь израсходовать накопления прошлых периодов.

7. Цикличность рынка жилой недвижимости. Динамика рынка жилой недвижимости отражает циклические процессы в экономике, а цены на рынке жилья меняются в зависимости от стадии экономического цикла и ожиданий людей относительно будущих доходов и занятости. В связи с этим некоторые экономисты обнаруживают циклический характер и самого рынка жилой недвижимости. В теории строительных циклов С. Кузнеца именно подъемы и спады активности на рынке жилья выступают в качестве точек роста экономики. Неслучайно искусственный «разогрев» экономик развитых стран, приведший в конечном счете к кризису, был связан прежде всего с активизацией ипотечных программ при активной поддержке государства [102].

Спад в экономике сопровождается увеличением безработицы, снижением реальных доходов населения и негативными ожиданиями относительно будущей занятости [162] и будущих доходов. По словам Родионовой Н.В.,

«особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств

по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены» [141]. В России с 2000 по 2008 год наблюдалось плавное сокращение численности безработных (рис. 2.8), одновременно с этим происходил стабильный рост цен на российском рынке жилой недвижимости (рис. 2.1). Но если за этот период безработица сократилась лишь в 1,6 раза, то стоимость 1 кв.м увеличилась в 7,4 раза.

Рис. 2.8. Среднегодовая численность безработных и результаты миграционного обмена населения РФ с другими странами [построено на основе данных: 206]

По данным исследования Г.В. Лукьянчикова (АЦ IndexRussia.ru), средняя продолжительность цикла на рынке недвижимости США составляет 6-8 лет [94]. Другое его исследование, проведенное по 18 странам ОЭСР за 1970-2005 гг., выявило циклы продолжительностью 10 лет, что вполне соответствует классическим промышленным циклам К. Жугляра-К.Маркса, при этом максимальное изменение цен составило в Нидерландах: +98,4% в стадии подъема и -50,4% - в стадии спада [93]. На российском рынке недвижимости цикличность проявляется главным образом в значительном изменении количества совершаемых сделок, в то время как колебания цен оказываются

гораздо меньшими. Обычно происходит ускорение или замедление темпов прироста цен, в то время как абсолютное снижение цен в рублевом эквиваленте на российском рынке недвижимости наблюдается только в короткие периоды и, как правило, незначительное. Заметим также, что рынку недвижимости присуща сезонная составляющая, которая может имитировать краткосрочный

цикл.

В 2009-2010 годах Правительство РФ активно проводило политику по борьбе с последствиями мирового финансового кризиса, одними из реализуемых первоочередных мер которой являлись: содействие занятости населения, жилищное строительство и содействие гражданам на рынке жилья [13]. На начало 2010 года наблюдалось уменьшение численности безработных с одновременным увеличением доступности объектов жилой недвижимости, что свидетельствовало об эффективности проводимой политики.

8. Влияние демографических факторов на состояние рынка жилой недвижимости РФ. На состояние рынка жилья и его динамику оказывают влияние следующие факторы:

1. Количество заключенных браков и бракоразводных процессов – этот показатель свидетельствует о росте или сокращении числа домохозяйств, соответственно, влияет на изменение величины спроса на отдельные единицы жилья (квартиры, индивидуальные жилые дома) на рынке жилой недвижимости;

2. Рождаемость – влечет за собой рост числа членов домохозяйств, что влияет на увеличение спроса на дополнительные площади жилых помещений. Как правило, это достигается либо за счет увеличения объемов спроса на многокомнатные квартиры с одновременным увеличением объемов предложения однокомнатных квартир; либо за счет реконструкции уже имеющихся индивидуальных жилых домов путем строительства дополнительных единиц жилой площади в виде пристроек к основному строению.

3. Смертность – этот показатель может свидетельствовать как о сокращении числа членов существующих домохозяйств, что может сопровождаться увеличением объемов предложения многокомнатных квартир с одновременным увеличением объемов спроса на квартиры с меньшим количеством комнат; так и о сокращении количества самих домохозяйств, что сопровождается увеличением предложения отдельных единиц жилья на рынке.

4. Миграционные процессы - прибывшее из других стран трудоспособное население, как правило, нуждается в жилье. Поскольку потребность в жилье возникает сразу по прибытии, важное значение приобретает рынок аренды жилой недвижимости, который позволяет без серьезных потерь отсрочить во времени приобретение объектов жилой недвижимости. При этом сдача жилья в аренду становится самостоятельным бизнесом, а используемые для этого квартиры изымаются с рынка жилья. Появляется особый слой инвесторов, приобретающих жилую недвижимость с целью получения дохода от его использования.

Наибольший официальный миграционный прирост в Российскую Федерацию из других стран наблюдался в 1990-х годах, далее он замедлился, хотя и по сей день составляет внушительную величину. Так, средний показатель миграционного прироста с 1992 по 2000 год (405421 чел. ежегодно) в 9,5 раз превосходил средний показатель миграционного прироста в 2000-2010 годах (42624 чел. ежегодно). По данным официальной статистики, в 2001-2004 годах миграционный прирост в РФ был на низком уровне, однако, с 2005 года снова стал расти (рис. 2.8). Выявленное несоответствие между увеличивающимся ростом цен на жилье и сокращающимся миграционным приростом в 2001-2004 годах отчасти может быть объяснено спросом на жилье ранее прибывшими, а также влиянием других факторов. Между тем, в 2005-

2008 годах миграционный прирост в РФ сопровождался ростом цены квадратного метра на российском рынке жилой недвижимости. В 2009-2011 годах тенденции в обеих рыночных сферах сменились на противоположные.

Таким образом, состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяется особенностями реагирования различных его сегментов на изменение макроэкономической ситуации в стране, уровня доходов и накоплений людей, а также их ожиданиями и настроениями. Значительное влияние на рынок жилой недвижимости оказывают демографические процессы и характеристики проводимой государством жилищной политики. Рынок жилья демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также с повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны. Текущее состояние и тенденции рынка жилой недвижимости в России определяются доставшимся в наследие жилым фондом («path dependence»), а также технологическими и институциональными условиями предпринимательства в данной сфере.

Происходящие на рынке жилой недвижимости процессы отражают функционирование взаимосвязанных с ним рынков: рынков факторов производства (труда, капитала), финансового рынка, а также рынков товаров и услуг, выступающих в качестве субститутов или комплементов данного блага. Поэтому в следующем параграфе рассмотрим эти взаимосвязи применительно к российскому рынку жилой недвижимости.

<< | >>
Источник: Щулепникова Евгения Александровна. Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Санкт-Петербург, 2014. 2014

Еще по теме 2.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынка жилой недвижимости:

  1. Глава 2. Анализ условий, факторов и перспектив развития российского рынка слияний/поглощений
  2. 69. ФОРМИРОВАНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ МИРОВОГО РЫНКА ТРУДА
  3. 1.1. Современное состояние и проблемы пассажирского автомобильного транспорта в России
  4. 2.1. Особенности развития российского рынка сбережений
  5. Глава 2. СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКИХ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ РЕГИОНА (В РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ)
  6. § 2. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья
  7. § 1. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ МЕЖДУНАРОДНОГО РЫНКА ССУДНЫХ КАПИТАЛОВ
  8. Конягина М.Н., канд. экон. наукКОРПОРАТИВНЫЕ ОТНОШЕНИЯ - НОВАЯ ДОМИНАНТА В СОВРЕМЕННОМ БАНКОВСКОМ МЕНЕДЖМЕНТЕ
  9.    Современное состояние и проблемы развития банковского сектора России
  10. Оглавление
  11. Введение
  12. Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации
  13. 2.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынка жилой недвижимости
  14. Глава 3. Проблемы регулирования и перспективы развития рынка жилой недвижимости в России
  15. § 2. Свободные экономические зоны: современное состояние и проблемы развития
  16. 17.5. Основные тенденции развития мирового производства электроэнергии
  17. Тенденции развития мирового р ынка телекоммуникационных услуг
  18. Генов Е.В. БЮДЖЕТНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ
  19. Современные тенденции в развитии финансовых рынков
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -