3.1. Общие подходы к государственному регулированию рынка жилой недвижимости в РФ и его недостатки

Эффективная политика государства необходима для развития цивилизованного рынка жилой недвижимости в РФ. При этом важно правильно определить степень и формы государственного регулирования экономики.

Существуют разные походы к государственному регулированию рынков. С точки зрения неоклассической теории, государственное вмешательство в функционирование рынка жилой недвижимости необходимо там, где присутствует неспособность рыночных механизмов обеспечить эффективное использование ресурсов, т.е. рынок демонстрирует «провалы». Однако государство вправе вмешиваться только для компенсации «провалов» рынка, причем это должно производиться самым эффективным способом, при котором будут наблюдаться наилучшие результаты при наименьших затратах.

Различают следующие типы неэффективных ситуаций, свидетельствующих о «провалах рынка», при которых требуется государственное вмешательство, которые мы рассмотрим применительно к рынку жилья.

1. Монополизация рынка – происходит, когда рынок не способен поддерживать конкурентную среду. Монополизация не способствует Парето- эффективному распределению ресурсов в экономике, а также ведет к потерям в общественном благосостоянии, поэтому для преодоления негативных последствий государство призвано проводить политику, направленную на поддержание конкурентной среды и ограничение монопольной практики. Как и на всяком другом рынке, на рынке первичной жилой недвижимости производителям выгодно ограничивать объем предложения, поддерживая высокие цены. Поэтому они заинтересованы в ограничении проникновения на этот рынок конкурентов. Ограничению конкуренции способствуют как

объективные ограничения для участников, обусловленные профессиональными требованиями к ним, так и искусственные барьеры, речь о которых шла выше (см. п. 1.4).

Среди причин монополизации рынка жилой недвижимости следует выделить:

· ограничение доступа на рынок еще незарекомендовавших себя субподрядных организаций и производителей инновационных материалов, которое осуществляют разные субъекты рынка: заказчики, генеральные подрядчики, в т.ч.

· неспособность или нежелание большинства застройщиков выполнять строительство сложных объектов и др.;

· высокая стоимость членства в СРО для средних и малых фирм. Действие института саморегулирования затрудняет для их интеграцию в форме ассоциаций и союзов. Так, по данным Л.М. Каплана, из Санкт- Петербургского Союза строительных компаний за последние годы вышло

130 участников, «в 2010 году, по данным Петростата, в Петербурге насчитывалось 22,5 тыс. малых предприятий в области строительства, а уже в 2011 году их осталось 17 тыс., т.е. за один год 5,5 тыс. компаний исчезли с рынка. Есть и другие данные: в 2005-2006 году средние и малые компании выполняли примерно 40% объема подрядных работ по городу. В прошлом году эта цифра сократилась до 11,5%» [115].

Поскольку правила игры (в т.ч. федеральное законодательство) на рынке строительства объектов жилой недвижимости не предоставляют особых условий для развития малых и средних фирм, они вынуждены покидать рынок или переходить в смежные сегменты, например, производить капитальный ремонт жилищного фонда, возведение небольших объектов нежилого назначения и др. Результатом отсутствия серьезной конкурентной борьбы

является нежелание застройщиков снижать цены и повышать качество строительства.

На степень монополизации рынка жилищного строительства в конкретных регионах РФ также влияет:

· емкость рынка жилья – которая, в свою очередь, зависит от среднедушевых реальных располагаемых доходов населения и степени их дифференциации − например, в некоторых субъектах Центрального федерального округа уровень доходов населения и емкость рынка выше, поэтому они имеют большую инвестиционную привлекательность, количество строительных компаний на 1000 жителей там больше, чем, например, в субъектах Северо-Кавказского федерального округа.

66,6%, в том числе в Чеченской Республике - 80,7%, в Кабардино- Балкарской Республике – 89,2% [рассчитано на основе: 206]. Рисунок в приложении 6 показывает отсутствие какой-либо значимой статистической связи между показателями интенсивности строительства жилья в регионах (ввод площадей объектов жилой недвижимости в расчёте на 1000 чел. постоянных жителей), рентабельности строительства жилья (отношение цены кв.м. объектов жилой недвижимости к средней стоимости их строительства) и «ценовой доступности жилья»

(количество среднедушевых месячных доходов в регионе, необходимых для приобретения 1 кв. м жилой площади). По нашему мнению, здесь требуется применять многофакторные модели, учитывающие тот факт, что степень монополизации рынка является не единственным фактором, определяющим его относительную дороговизну;

· присутствие государства на рынке – в тех регионах, где активно ведется строительство за счет бюджетных средств, существует необходимость контроля. В результате этого на рынке работает несколько строительных компаний, принадлежащих властям (Челябинск, Кемеровская область [150]);

· барьеры, обусловленные институциональными особенностями – к таким ограничениям можно отнести как формальные требования к застройщикам, так и неформальные требования к строительному бизнесу.

189 оцениваемых стран. Это наихудший ранг из 10 составляющих данного индекса, в целом же место России по всем 10-ти показателям –

94-е.

Таблица 3.1

Показатели России по составляющей «ограничения в строительстве» Индекса легкости ведения бизнеса Всемирного банка [189]

На рынке жилой недвижимости может наблюдаться монопсония, где единственным покупателем выступает государство. Например, возведение жилых объектов на территории базовых военных городков может

осуществляться различными строительно-подрядными организациями, однако, единственным покупателем будет выступать Министерство обороны РФ. Также единственным покупателем объектов жилой недвижимости в отдельных микрорайонах могут выступать муниципалитеты в рамках программ: сноса и реконструкции ветхого и аварийного фондов жилых домов («волновое переселение»); обеспечения жильем детей-сирот; восстановления жилья, пострадавшего в результате чрезвычайных ситуаций, военных действий и др. В этих случаях также нередко может наблюдаться как навязывание определенных условий бизнесу, в частности партнеров по контрактам, так и выделение привилегированной его части, получающей государственные заказы. Специалисты называют три основных барьера, которые нужно преодолеть на пути к государственному контракту строительной компании: 1) обеспечение заявки на участие; 2) строительство за счет собственных средств; 3) низкий уровень доходности госконтрактов [158]. Кроме того, с введением тендеров для генподрядчиков введено требование о наличии собственных ресурсов для производства работ, в результате чего застройщикам приходится завышать сметы (в т.ч. включать в них коррупционную составляющую) или же строить за счет субподрядчиков, которым часто за проделанную работу денежные средства не выплачиваются.

Поэтому приоритетными направлениями антимонопольного регулирования рынка жилой недвижимости РФ сегодня являются: 1) снижение входных барьеров вступления в отрасль, а именно, сокращение сроков и упрощение получения некоторых согласований, принятие мер по оптимизации административных процедур при оказании государственных услуг; 2) борьба с проявлением монополизма (завышением цен, сговором, снижением качества строительных работ, обманом потребителя и т.д.).

2. Информационная асимметрия присутствует на рынке жилой недвижимости в виде большей информированности о характеристиках объекта недвижимости продавца и меньшей осведомленности покупателя. Например, покупатель может самостоятельно оценить удобство и комфорт жилья при

осмотре, однако продавец знает больше о качестве самих материалов и выполненных (в т.ч. срытых) работах. Государственное регулирование в этом случае осуществляется административными методами путем принятия соответствующих стандартов, правил и норм, разработки требований к сертификации и лицензированию. Однако это не способствует в полной мере снижению издержек оппортунистического поведения застройщика, поскольку за ним сохраняется возможность выбора материалов, исполнителей работ, а также принятия решений об исправлении брака. Например, известны случаи, когда застройщик вместо комнаты, куда сбрасывается мусор по мусоропроводу, вносил изменения в проект в виде дополнительной комнаты в квартиру для продажи, в результате чего жилой многоквартирный дом функционирует без мусоропровода. Также в индивидуальном жилищном строительстве застройщики, стремясь заработать на престижности проектов, часто увлекаются использованием экзотических пород древесины для создания отдельных элементов конструкций зданий, качественные характеристики которых не всегда хороши в российских климатических условиях.

Недостаточная спецификация и защита прав собственности на рынке жилой недвижимости в условиях информационной асимметрии и склонности продавца к оппортунизму, стали одной из причин появления феномена

«обманутых дольщиков» – участников долевого строительства, в отношении которых строительная компания (застройщик) не выполнила взятых на себя обязательств в установленный договором срок. Известным примером является деятельность коммандитного товарищества «Социальная инициатива», планировавшего строительство около 450 объектов по России, от действий которого пострадали более 20 тыс. участников. Сущность разработанной руководством схемы мошенничества заключалась в подмене договоров долевого участия в строительстве договорами инвестиционного вклада, что означало признание дольщиков инвесторами, наравне со строительной компанией, в т.ч. в части несения финансовых рисков. Другой распространенной схемой являются «двойные продажи»: аналогично

вышеописанной схеме, также осуществляется подмена договоров долевого участия другими видами гражданско-правовых договоров. Роль государства в подобных ситуациях должна заключаться в создании эффективных механизмов прав собственности, защищающих потребителя от навязывания подобного рода контрактов. Также необходимо введение ежегодных проверок всех застройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия, начиная с момента выдачи разрешения на строительство.

Кроме государства, в последнее время все большую роль в защите прав потребителей на рынке жилой недвижимости начинают играть некоммерческие партнерства – саморегулируемые организации (СРО) [8] строителей, основной целью создания которых является необходимость сделать рынок более цивилизованным и открытым путем передачи контролирующей функции от государства и тем самым уменьшения проявлений в данной отрасли коррупции. СРО предоставляется возможность разрабатывать внутренние стандарты и правила проведения работ для повышения качества строительства, а также проводить проверки и предоставлять заключения о качестве строящегося объекта.

3. Внешние эффекты. Как известно, рынок не всегда оптимальным способом решает проблемы, связанные с пересечением прав собственности, в результате чего в рыночной экономике наблюдается недопроизводство благ с положительными внешними эффектами и перепроизводство благ с отрицательными внешними эффектами.

Жилье относится к разряду социально значимых благ. Положительные эффекты (социальные выгоды) развития рынка жилья проявляются как на макроуровне, так и на микроуровне. Так, получаемые обществом положительные экстерналии от развития рынка жилой недвижимости проявляются прежде всего в том, что улучшение жилищных условий населения в целом положительно сказывается на улучшении демографической обстановки, повышении уровня жизни населения, образования, здравоохранения, снижении криминогенной ситуации пр. Примерами

положительных экстерналий на микроуровне могут являться: благоустройство и озеленение территорий жилых районов, проекты комплексного развития территорий, регулирующие точечную застройку, программы волнового переселения и реновации промышленных территорий, улучшенияе транспортной доступности (за исключением случаев, когда дорога проходит в непосредственной близости от объекта жилой недвижимости) и др. Государство должно управлять положительными эффектами, в том числе путем принятия генеральных планов развития территорий, организации строительства инфраструктурных объектов различного назначения и т.д. Также оно должно участвовать в их софинансировании и компенсации затрат.

Примерами отрицательных экстерналий (социальных издержек) развития рынка жилой недвижимости на микроуровне могут служить:

· изменение в образе исторической части города вследствие нерегулируемой градостроительной активности, в результате чего может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики. Так, например, уменьшатся доходы гостиничного бизнеса, культурного сектора, отрасли общественного питания, общественного транспорта и др.;

· ухудшение экологической обстановки, например, в результате перевода земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда в земли поселений, дальнейшее их освоение и застройка объектами жилой недвижимости. Это влечет за собой загрязнение природной среды различными выбросами и отходами, необратимую деградацию флоры и фауны на данном земельном участке в результате нарушений геологического строения местности и гидрологических режимов, негативное изменение сложившихся социальных условий жизнедеятельности коренного населения и др.

· незавершенное строительство, в т.ч. долгострои, которые портят архитектурный облик города, ухудшают криминогенную ситуацию, повышают риск травматичности среди подростков и др.

· «точечная застройка» на уже плотно застроенных территориях, сопровождающаяся ухудшением условий жизни для пользователей близлежащих объектов жилой недвижимости, а также создается дополнительная нагрузка на существующие инфраструктурные объекты. Существуют два основных подхода к решению проблемы внешних

эффектов:

1) неоклассический, основанный на использовании корректирующих финансовых вливаний (корректирующих налогов и корректирующих дотаций по А.С. Пигу) – например, введение корректирующих платежей за ненадлежащее содержание собственности и т.д.;

2) неоинституциональный – основанный на создании рынка прав собственности, при котором возможно решение некоторых проблем внешних эффектов без прямого участия государства при условии наличия четко закрепленных в законодательстве прав собственности и наличия эффективно работающего института их защиты. Наиболее распространенными способами снижения возможного влияния отрицательных внешних эффектов посредством государственного регулирования на рынке жилой недвижимости являются: закрепление правового статуса земельных участков на основе земельного законодательства, наложение Генеральным планом или Правилами землепользования ограничений на использование земельных участков, установление стандартов, введение санкций за их нарушение.

Рассмотрим пример внешнего эффекта, решение которого в настоящее время подразумевается преимущественно без прямого участия государства – строительство одиночного объекта жилой недвижимости на территории уже сложившегося жилого квартала. Данный объект может являться как источником рассмотренной выше отрицательной экстерналии («точечная застройка»), так и положительного внешнего эффекта − в случае, если территория в достаточной степени (или с избытком) обеспечена всеми необходимыми инфраструктурными объектами и при этом не освоена (нефункциональная зона жилой застройки: например, заброшенный недострой,

заросший сорной растительностью пустырь, захламленный участок из-под несуществующего уже объекта нежилой недвижимости и др.). В случае

«точечной застройки» наблюдается конфликт прав собственности: с одной стороны – желание недобросовестного застройщика построить только сами квартиры, максимально сэкономив при этом на благоустройстве и инфраструктуре, тем самым создав дополнительную нагрузку на существующие объекты, которыми уже пользуются жители района; с другой стороны – ущемленные интересы жителей района (например, на рассматриваемой территории уже функционирует парковка, детская площадка, присутствуют зеленые насаждения и др.; строительство жилого дома ухудшит вид из окна, сократит возможности естественного освещения помещений уже существующих строений и пр.; при неизменной пропускной способности улично-дорожной сети и увеличивающемся автопарке создается дополнительная нагрузка для общественного и личного транспорта; шум и пыль при проведении строительных работ, загрязнение и разрушение дорожного полотна прилегающих улиц, аварии при подключении к коммуникациям и др.).

Согласно теореме Р. Коуза, проблема внешних эффектов может быть решена между заинтересованными сторонами путем рыночного соглашения при следующих условиях: 1) изначальной четкой спецификации прав собственности и их надежной постконтрактной защиты; 2) ограниченного числа взаимодействующих сторон, что делает возможным достижение соглашения между ними; 3) небольшого количества хорошо просчитываемых экстерналий.

На рынке жилья спецификация прав собственности в части управления внешними эффектами обеспечивается положениями Генерального плана развития территории, правилами застройки и землепользования, местными нормами градостроительного проектирования и гражданского законодательства. Участниками рыночного соглашения являются: 1) застройщик; 2) общее собрание собственников жилых помещений в

многоквартирном доме как орган его управления, который согласно ст. 44 ЖК РФ определяет лиц, уполномоченных от имени собственников представлять их интересы на условиях, определенных в решении общего собрания. При этом возникает проблема делегирования собственниками жилья совместных прав уполномоченным лицам и сопутствующая ей проблема безбилетника и рационального неведения со стороны отдельных собственников жилья. Это усложняет процесс достижения рыночного соглашения по Р. Коузу. Кроме того, соглашение не может быть достигнуто по всем вопросам, поскольку в рассматриваемом примере набор негативных эффектов может быть достаточно велик и в подобного рода конфликты обычно вовлечено большое количество людей с однонаправленными, но разными по интенсивности интересами, готовыми нести разную плату за достижение соглашения.

Со стороны строительной компании существует несколько способов компенсации негативных эффектов, имеющих невысокую стоимость относительно предполагаемого дохода от продажи готового объекта недвижимости, что может подвигнуть компанию на уступки в ходе переговоров. К числу способов, которые позволяют существенно уменьшить влияние отрицательных экстерналий, а в некоторых случаях и интериоризировать их, можно отнести:

· изначальное проектирование сбалансированного объекта: наряду с жилыми площадями на цокольных и первых этажах здания могут быть предусмотрены торговые и сервисные объекты, а также подземный паркинг, которые создадут новые возможности как для жителей новостройки, так и существующих домов поблизости [27];

· ремонт за счет средств строительной компании существующих пешеходных дорожек и расширение местных проездов, открытых парковок, реконструкция спортивных и детских площадок внутри жилого квартала, обустройство зон отдыха со скамейками, ландшафтное благоустройство и дополнительное озеленение, что придает опрятный вид окружающей новый

объект недвижимости территории, и, в свою очередь, влияет на увеличение его рыночной стоимости;

· проведение строительных работ в дневное время, в т.ч. с применением бесшумных технологий и т.д.

Одним из отрицательных внешних эффектов строительства нового жилья является возникающий недостаток мест в существующих медицинских и дошкольных учреждениях, школах. В данном случае обременение застройщика социальными обязательствами по строительству готового объекта может сделать весь проект экономически неэффективным, поэтому необходимо использовать схемы софинансирования его со стороны государства и бизнеса.

Таким образом, неоинституциональный подход, предлагающий четкое закрепление прав и ответственности, является основополагающим. Неоклассический подход дополняет его в той части, где рынок продажи прав не срабатывает. Тогда государство должно регулировать внешние эффекты за счет перераспределения денежных средств (корректирующих дотаций и корректирующих налогов).

4. Производство общественных благ не регулируется законами рынка, поэтому на себя эту функцию берет государство. Так, новое строительство требует развития инженерной и социальной инфраструктуры города, улучшения транспортной доступности земельного участка и т.д. Поскольку государству необходимы финансовые средства для эффективного обеспечения населения общественными благами, со всех экономических субъектов взимается определенная плата за пользование общественными благами – налоги. В зависимости от степени доступности выделяют:

· исключаемые общественные блага – примерами на рынке жилой недвижимости могут служить внутренние системные элементы инженерной инфраструктуры: домовые сети электроснабжения, системы водоснабжения, водоотведения, отопления, внутренняя телефонная сеть, внутренняя кабельная система и др., использование которых ограничено определенным кругом лиц;

· неисключаемые общественные блага – примеры: системы наружного освещения улиц, некоторые виды гидротехнических сооружений (дамба, плотина, фонтан и др.), элементы внешнего благоустройства улиц и т.п., т.е. все то, использование чего не может быть ограничено определенным кругом лиц. Ввиду невозможности или высоких запретительных издержек ограничения доступа индивидуума к такому благу возникает проблема

«безбилетника» − ситуация пользования общественным благом без участия в его создании.

Отличие экстернальных благ от чистых общественных благ заключается в том, что посторонние лица потребляют экстернальное благо не полностью, а лишь некоторые его положительные свойства. Например, расселение ветхого и аварийного фонда является частным благом, поскольку оно создано в интересах отдельных лиц (жителей домов, относящихся к ветхому и аварийному фонду), однако приносит пользу и обществу: ветхий и аварийный фонд портит общий внешний вид города, а также создает угрозу как для проживающих в нем людей, так и приходящих. Роль государства в улучшении условий проживания этой категории граждан заключается в формировании нормативно-правовой базы (в т.ч. принятии законов о расселении ветхого жилья), разработке и реализации программ расселения и сноса ветхого и аварийного жилья (например, «Муниципальная адресная программа реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде» [14]). В последнее время все больше применяются схемы «волнового переселения», когда дома для жителей ветхого фонда строятся за счет бюджетных и инвестиционных средств, а на освободившихся территориях уже начинается комплексная застройка. Так, до 2015 г. в Нижнем Новгороде планируется расселить 1813 домов, в которых, по данным администрации, проживают около

6700 семей (12000 человек). Однако к моменту завершения реализации программы обветшает еще немало домов, и их количество может приблизиться к 2000 [138]. Причем, финансирование этого «волнового расселения»

планируется за счет бюджетных средств, с привлечением кредитных и инвестиционных ресурсов.

Еще одним примером экстернальных благ являются объекты, создаваемые в рамках целевой программы «Социально-экономическая поддержка молодых специалистов, работающих в учреждениях образования, здравоохранения, спорта и культуры Нижегородской области». Она предусматривает в качестве одной из форм социальной поддержки выплаты молодым специалистам на погашение кредита и процентов по нему на строительство или приобретение жилья (в 2011–2013 гг. исходя из общей площади не менее 65 кв. м и предельной стоимости строительства жилого дома в размере не более 2145000 рублей [209]). Так, в Нижегородской области за все время действия программы было построено и введено в эксплуатацию 914 домов для молодых специалистов, из них наибольшее количество - 356 одноквартирных жилых домов для молодых специалистов на селе в 46 районах области - в 2011 году; всего за пять лет участниками стали 2,5 тысячи человек [67]. Благодаря реализации этой программы Нижегородская область заняла второе место в Приволжской федеральном округе по объему ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов.

Это экстернальное благо создается в интересах конкретных лиц: молодых специалистов, работающих в муниципальных и государственных учреждениях образования, здравоохранения, спорта или культуры, являющихся гражданами Российской Федерации, возраст которых не превышает 30 лет включительно; однако приносит пользу и обществу: таким образом создаются комфортные условия для работы молодых специалистов и уменьшается дефицит квалифицированных кадров на селе, что способствует развитию образования, здравоохранения, культуры и спорта в сельской местности. Также интересен опыт Новокузнецка, Новосибирска и Улан-Удэ, где создаются дачные некоммерческие товарищества, в которых правительство оказывает помощь с выделением земельного участка и подведением к нему коммуникаций, а молодой специалист строит дом уже за счет собственных средств.

Государственное регулирование рынка жилой недвижимости с точки зрения неоинституционалистов должно заключаться в спецификации и защите прав собственности, а также поддержании правил игры. В Российской Федерации четким закреплением отдельных правомочий за одним или несколькими экономическими субъектами на данном рынке является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также актами гражданского законодательства предусмотрены средства защиты прав собственности на недвижимое имущество, которые применяются как для защиты имущественных интересов их обладателей, так и для возмещения причиненного вреда. Поддерживать правила игры на рынке жилой недвижимости помогают различные государственные органы, осуществляющие регулирующую функцию государства, например: Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору РФ, Федеральная антимонопольная служба (ФАС России) и др. Кроме того, судебная система как элемент государства является арбитром в разрешении различных споров, возникающих на данном рынке в процессе его функционирования.

Существуют и другие подходы к изучению проблем рыночной экономики, требующих государственного вмешательства, что может служить предметом дальнейших исследований.

На рынке недвижимости государство выполняет две основные функции: регулирующую и хозяйственную. Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется как административными, так и экономическими методами.

На рис. 3.1 сгруппированы методы государственного регулирования рынка жилья.

Для российского рынка жилья характерен ряд проблем, которые не могут быть решены без участия государства:

1. Дефицит качественного жилья, проявляющийся в: высоком уровне

недостаточной решенности проблемы ветхого и аварийного жилья; несоответствии современным стандартам части объектов жилой недвижимости. По данным социологического обследования, проведенного ФСГС, большинство домохозяйств считают основными недостатками своего жилища плохую шумоизоляцию и недостаток тепла (Приложение 7). Также большинство

домохозяйств оценили состояние своего жилья как «удовлетворительное».

Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости

Административные методы

Экономические методы

1) правовое регулирование – обновление ГОСТов и СНиПов, внесение поправок в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы РФ и другие нормативно-правовые акты

2) инфраструктурное обеспечение функционирования рынка жилой недвижимости - включает в себя институт учёта и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработку единой РИПД, нотариат, суды и др.

4) использование инструментов налоговой политики:

- имущественный налоговый вычет по расходам на строительство или при приобретении жилья, земельных участков под жилье, а также на погашение целевых жилищных кредитов (займов);

- освобождение от подоходного налога при продаже жилья при условии владения им более 3-х лет либо его уплата с суммы, превышающей 1 млн. руб.;

- отмена налога на наследование и дарение

жилья между близкими родственниками и др.

3) выкуп в государственную собственность объектов жилой недвижимости для общественных нужд (предоставления жилья малоимущим, жертвам ЧС и др. категориям граждан)

5) использование инструментов денежно- кредитной политики – главным образом в области ипотечного кредитования

6) разработка и реализация государственной целевой программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (в т.ч. полпрограммы

«Жилище») посредством деятельности ОАО

«АИЖК», Фонд РЖС, Фонд ЖКХ

7)государственная политика в области тарифного регулирования и реформирования организаций ЖКХ и др.

Рис. 3.1. Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости

2. Низкие темпы инновационного развития отрасли по причинам: отсутствия экономических стимулов и дороговизны применения новых строительных технологий; низкой квалификации подрядчиков; устаревания регламентов; антиинновационной атмосферы в обществе и консервативного мышления лиц, принимающих управленческие решения в строительстве. Меры государственного регулирования при решении этой проблемы: модернизация ГОСТов и СНиПов, поощрение внедрения энергоэффективных материалов и технологий.

3. Недоступность жилья для большинства населения из-за высокой стоимости объектов жилой недвижимости в крупнейших городах РФ, дороговизны ипотечных кредитов, а также слабых результатов реализации программ обеспечения населения доступным жильем. Каждой из этих проблем посвятим отдельный параграф в диссертации.

Рассмотрим недостатки современной российской системы государственного регулирования рынка жилой недвижимости.

1. Недостатки нормативно-правового регулирования (метод 1 на рис.

3.1);

· отставание развития земельного права от развития других отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что часто затрудняет связь в единый объект хозяйствования зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены;

· длительность сроков регистрации права собственности и предоставления других государственных услуг (например, общий срок регистрации сделок и прав на недвижимое имущество составляет 30 дней, срок получения выписок и справок из Единого государственного реестра прав – 5 дней), в результате чего на рынке недвижимости появляются фирмы, предоставляющие услуги по ускорению государственной регистрации сделок с недвижимостью. Формальный характер ответственности регистрирующих органов за нарушения порождает коррупцию;

· большинство ГОСТов и СНиПов (здесь и далее – строительные нормы и правила) устарели, что важно для функционирования первичного рынка недвижимости: большинство строительных норм датируется 80-ми годами прошлого века, причем лишь небольшое их количество было пересмотрено в начале 90-х в связи с приходом зарубежных производителей на российский рынок. В настоящее время чиновники пришли к пониманию необходимости работы по их модернизации, но она проводится недостаточно активно;

· отсутствие соглашений при разработке консолидированных схем градостроительного планирования. С этой проблемой чаще всего сталкиваются города федерального значения (Москва и Санкт-Петербург), поскольку не удается разработать взаимовыгодную для соседствующих субъектов РФ (Московской и Ленинградской области соответственно)

пространственно-территориальную политику. Поскольку процесс дальнейшего развития городских агломераций неизбежен, то необходимо разрабатывать единые концепции создания качественной жилой и деловой среды [169]. Причем в случае недостижения отдельных договоренностей важно своевременное вмешательство федерального центра путем создания различных координационных советов.

2. Недостатки системы инфраструктурного обеспечения

функционирования рынка жилой недвижимости (метод 2 на рис. 3.3);

А) Отсутствует единая российская инфраструктура пространственных данных (РИПД), необходимых для работы организаций и служб, нуждающихся в процессе своего функционирования в такой информации, как: координаты границ земельных участков, результаты переписи населения, выборов и др. В настоящее время Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) готовит к запуску геоинформационный портал, который будет использоваться в построении единой РИПД. Для его внедрения необходима сложная технологическая инфраструктура, нормативная база (в т.ч. нужен отдельный закон о РИПД), должна быть проведена большая организационная работа, практическая работа непосредственно на местности.

Также, используя мировой опыт, необходимо разработать единый специальный формат для различных данных, который смогут использовать все пользователи данной системы.

Б) Система рыночной оценки объектов недвижимого имущества, в том числе находящихся в государственной собственности, несовершенна. В условиях инфляции занижение стоимости недвижимости приводит к недополучению рентных платежей и прибыли от её продажи. Сдача в аренду государственного имущества по ценам ниже рыночных порождает коррупцию. Так, например, Президент РФ В.В. Путин высказал несогласие с результатами оценки активов компаний топливно-энергетического комплекса [110] в процессе его приватизации в пользу компании «Роснефтегаз». Не всегда рыночная стоимость земли превышает кадастровую, поскольку последняя оценивается раз в три года и не меняется в зависимости от конъюнктуры рынка, не учитывает ликвидность объекта и пр. Это важно предусматривать в будущем при расчете единого налога на недвижимость в кризисные периоды (который, как мы уже писали в параграфе 1.3.2, планируется ввести в 2017 году). Для этого необходимо определить в гражданском законодательстве само понятие единого объекта недвижимости. Необходимо учитывать, что повышение кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости до уровня рыночной может повлечь за собой увеличение суммы налога на недвижимость, что негативно скажется на уровне жизни социально незащищенных слоев населения, особенно коренных жителей столичных городов с невысоким уровнем доходов. Чтобы этого избежать, было предложено ввести прогрессивную ставку налога на недвижимость, которая позволит достичь социальной справедливости. Также существуют сомнения относительно влияния новой системы налогообложения на уровень жизни населения. С одной стороны, высокая ставка налога на недвижимость может привести к сокращению инвестиционных покупок, что затронет интересы обеспеченных слоев населения и в социальном плане не представляет особой опасности. С другой стороны, ее введение вызовет рост арендной платы, поскольку

арендодателям придется включать налог на недвижимость в стоимость аренды, что негативно скажется на уровне жизни менее обеспеченных домохозяйств, не имеющих собственного жилья.

В) Отсутствие четко прописанного механизма контроля сферы строительства как со стороны государства, так и со стороны СРО; отсутствие системы аттестации участников СРО, несовершенство системы формирования фондов компенсационных и страховых взносов, которая не в полной мере учитывает дифференциацию участников строительного рынка.

3. Недостатки управления имуществом, находящимся в государственной (федеральной), муниципальной собственности или собственности субъекта РФ (метод 3 на рис. 3.3). При осуществлении хозяйственной функции государство вовлекает в хозяйственный оборот недвижимое имущество, находящееся в его собственности, с целью привлечения средств для финансирования бюджетной сферы. Например, в настоящее время распространена продажа или сдача в аренду нежилых помещений, находящихся в подвалах, на первых этажах, а также в пристроях к жилым многоэтажным домам. Также имущество может быть вовлечено в хозяйственный оборот для решения отдельных задач, например, для предоставления жилья малоимущим гражданам в домах государственного и муниципальных жилищных фондов.

Главной проблемой в осуществлении государством этой функции является несогласованность деятельности различных органов государственной власти, которые осуществляют полномочия государства как собственника недвижимого имущества. Подобную проблему наглядно можно продемонстрировать при рассмотрении реализации права инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, когда согласно федеральному законодательству, данным категориям граждан предоставляются помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъектов РФ по договорам социального найма жилых помещений, а муниципальное органы за решение данного вопроса не несут ответственности,

за исключением случаев наличия соответствующего закона о передачи им данных полномочий.

4. Недостатки системы налогообложения (метод 4 на рис. 3.3). Существующая система налогообложения сделок с недвижимостью в некоторых случаях способствует возникновению нелегального оборота наличных денег, что может приводить к ухудшению криминогенной ситуации. Например, при продаже объекта жилой недвижимости, находящегося в собственности менее трех лет, но имеющего стоимость более 1 млн руб., продавец обязан уплатить 13% от стоимости в качестве подоходного налога. Нередко это приводит к намеренному занижению реальной стоимости сделки в договоре купли-продажи [63]. Таким образом, на рынке недвижимости снижается активность за счет излишней настороженности тех потенциальных покупателей и продавцов, которые не склонны к риску.

5. Недостатки денежно-кредитного регулирования (метод 5 на рис.

3.3). Проводимая органами государственной власти кредитная политика пока еще не способствует должному развитию механизмов ипотечного кредитования. В настоящее время ипотека является практически единственной возможностью приобретения жилья для молодых семьей, однако по подсчетам Национального бюро кредитных историй (НБКИ) средний размер ипотечного кредита составляет сегодня 1,8 млн рублей, а при сумме годовой ставке ипотеки 12,7% (по данным ЦБ) заемщику, чтобы рассчитаться с банком за средний срок кредита - 15 лет, понадобится выплачивать 22 тыс. рублей в месяц, а это означает что его официальный доход должен быть порядка 50 тыс. рублей, что существенно превышает среднестатистический доход россиянина

27 тыс. рублей [33].

При осуществлении хозяйственной функции государство вовлекает в хозяйственный оборот недвижимое имущество, находящееся в его собственности, с целью привлечения средств для финансирования бюджетной сферы. Например, в настоящее время распространена продажа или сдача в аренду нежилых помещений, находящихся в подвалах, на первых этажах, а

также в пристроях к жилым многоэтажным домам. Также имущество может быть вовлечено в хозяйственный оборот для решения отдельных задач, например, для предоставления жилья малоимущим гражданам в домах государственного и муниципальных жилищных фондов.

Как видно из приведенного перечня недостатков, существуют серьезные препятствия для развития цивилизованного рынка недвижимости в РФ. Сложившиеся тенденции в формировании социально ориентированной экономики смешанного типа определяют направления государственного регулирования отдельных отраслевых рынков. Таким образом, такие особенности современной экономики, как: качественное усложнение экономических и социальных явлений, управленческих и технологических задач, рост масштабов производства, универсализация инновационных процессов, выводят на первый план экономические методы государственного регулирования рынка недвижимости РФ.

Рассмотрим три основных проблемы российского рынка жилья и подходы к их государственному регулированию по-отдельности.