Нелегальная экономика жилой недвижимости

На рынке недвижимости возможна ситуация, когда высокая цена доступа на рынок для продавцов вынудит их «уходить в тень», то есть скрывать (не декларировать) свои реальные доходы.

образом объекты. Примеры такого поведения исследовал перуанский экономист Э. де Сото в совей книге «Иной путь» применительно к некоторым странам Латинской Америки, где в жилищном строительстве существуют нелегальные фирмы, не платящие налогов. Они конкурируют с зарегистрированными компаниями, которые своевременно уплачивают все налоги. «Половина населения Лимы живет в домах, возведенных теневиками. В период с 1960 по 1984 г. государство построило дешевого жилья на сумму 173,6 млн. долл. В тот же период теневики построили жилья на фантастическую сумму: 8319,8 млн. долл. (что в 47 раз больше затраченного государством). Экономическая свобода существовала лишь на бумаге, пока наши бедняки не стали сами претворять ее в жизнь» [149]. Причиной такого положения было то, что, согласно теории Э. де Сото, «цена подчинения закону» (которую платили добросовестные участники сделки) оказалась выше «цены внелегальности» (которую были вынуждены платить субъекты, осуществлявшие сделки во внелегальном режиме).

«Цена подчинения закону», по теории Э. де Сото, включает все трансакционные издержки, связанные с легальным обменом и защитой правомочий, а именно:

- издержки доступа к закону (затраты на регистрацию юридического лица, на получение лицензий, открытие счета в банке и др.);

- издержки продолжения деятельности в рамках закона (выплаты налогов, подчинения требованиям трудового законодательства, судебные издержки при решении споров в рамках легальной системы судов и др.).

«Цена внелегальности» состоит из:

- издержек, связанных с уклонением от легальных санкций (затраты на консалтинговые услуги, упущенная выгода от ограничения рекламной кампании, издержки «двойной бухгалтерии» и др.);

- издержек, связанных с трансфертом доходов (уплата косвенных налогов, при этом невозможность обратиться к государству за защитой нарушенных прав собственности; трудности получения кредитов в банке и др.);

- издержек, связанных с уклонением от налогов и перечислений на заработную плату (внелегальная деятельность выгодна только в крайних точках процесса производства: на этапе обработки сырья и в розничной торговле, где достигается наибольшая выгода от невыплаты налога на добавленную стоимость; экономия на взносах в пенсионный фонд, в фонды социального страхования и обязательного медицинского страхования влечет за собой отсутствие желания собственника к замещению ручного труда машинным);

- издержек, связанных с отсутствием легально зафиксированных прав собственности (права собственности защищаются не легально, а социально; поэтому низкими издержки будут в случае, если все трансакции будут совершаться внутри социальной группы, иначе при участии стороннего контрагента перестают действовать социальные механизмы защиты прав; Э.

«омертвленным капиталом», т.к. его нельзя свободно отчуждать и др.);

- издержек, связанных с невозможностью использования контрактной системы (реализация долгосрочных проектов с участием нескольких экономических субъектов затруднена невозможностью обращения в суд в случае необходимости пересмотра условий договора);

- издержек, связанных с исключительно двухсторонним характером внелегальной сделки (ограничение круга участников внелегальной сделки, исключение интересов третьих лиц);

- издержки доступа к внелегальным процедурам разрешения конфликтов (для разрешения конфликтов могут использоваться семейно-родственные или мафиозные механизмы, применение которых связано с такими издержками, как оказание знаков внимания или выплата определенного налога).

В итоге, каждый продавец на рынке жилой недвижимости, сравнивая трансакционные издержки, возникающие в легальной и внелегальной среде, выбирает выгодную для него модель поведения (норму легализма). Роль государства заключается в создании такой легальной среды, где будут реализованы интересы продавца, то есть «цена подчинения закону» будет ниже

или равна «цене внелегальности», что будет способствовать добровольному подчинению закону.

В российской экономике таких крайних форм оппортунизма бизнес сообщества по отношению к государству не было, однако теневизация отдельных сегментов рынка жилья также встречается (в частности, в формах нелегального рынка аренды жилья, неполного отражения в сделках стоимости объектов с целью уклонения от налогообложения и пр.). В настоящее время объем рынка частной аренды объектов жилой недвижимости представляется возможным определить лишь приблизительно и косвенным путём, поскольку государственные органы такой статистики не ведут (договоры аренды обычно не регистрируются нотариально, основная часть квартир сдается на срок до 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации). Риэлторские фирмы работают, как правило, с собственной базой данных, не существует единого центра учёта подобной статистической информации.

«Мосжилсервис» в 2009 году 120 тыс. человек в г. Москва имели в собственности две и более квартиры, а, учитывая наличие у собственников таких обстоятельств, как: длительные командировки, проживание в летний период на даче в пригороде и т.п., некоторыми специалистами реальная арендная база только московских объектов жилой недвижимости оценивается в размере более 300 тыс.

Для решения проблемы теневизации рынка арендного жилья властями г. Москвы с 01 января 2013 года была введена патентная система налогообложения для собственников сдаваемого в аренду жилья, при этом им предлагали регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и покупать годовые патенты на сдачу объектов жилой недвижимости. Патентная система налогообложения является более выгодной, поскольку избавляет от необходимости предоставлять декларации о доходах. Если же собственник не хочет приобретать патент, может платить 13% со своих доходов как физическое

лицо или 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения как индивидуальный предприниматель. По данным департамента экономической политики и развития в 2013 году было приобретено 3530 патентов на 105 млн рублей, а по итогам 2013 года в бюджет Москвы поступило порядка 700 млн рублей, из них 590,5 млн рублей от 20 тысяч деклараций. При этом за последние 1,5 года московские власти выявили более 200 тысяч фактов незаконной сдачи жилья в аренду [208].

Наиболее интересным решением проблемы теневизации рынка аренды объектов жилой недвижимости, на наш взгляд, является создание в РФ фонда арендного жилья (рис. 2.18) для лиц (главным образом, специалистов бюджетной сферы), претендующих на бесплатное жилье. В этом случае часть расходов на аренду объектов жилой недвижимости будет принимать на себя

государство.

Квартирный резерв

+ отсутствие расходов на новое строительство

+

выведение рынка

аренды из тени путем введения требования обязательной регистрации договоров в регистрационной палате или покупке патентов, что приведет к

+ возможность снятия дефицита отдельных категорий кадров в регионах

+

возможность вовлечения

девелоперов как в качестве застройщиков

«доходных домов», так

и подрядчиков проектов

«некоммерческих домов» с последующей возможностью организации управляющей компании со своим участием

Рис.

Пилотные проекты реализации этой модели были сделаны в городах

Омск и Калуга.

Таким образом, оптимизация трансакций на рынке жилья и рынках, его обслуживающих (капитала, труда, земли и пр.), обусловливает формирование в строительной отрасли адекватных ей организационных структур. Общей институциональной особенностью первичного и вторичного рынка жилья является также то, что на них возможны разнообразные формы оппортунизма и они являются типичными представителями «рынков лимонов» - по Дж. Акерлофу.

Подводя итоги второй главы в целом, можно сделать следующие выводы:

1. При анализе особенностей развития первичного и вторичного рынка жилой недвижимости РФ:

· выявлены два периода рыночной динамики: период экспоненциального роста (2000-2008 гг.), закончившийся формированием ценового пузыря и перегревом рынка, и период турбулентности (2008-2013 гг.), характеризующейся повышенной неопределенностью и волатильностью;

· объяснены различия в динамике цен на рынке жилья до и после 2007 года;

· сравнительный анализ цен на первичном и вторичном рынках жилья в динамике показал, что до 2007 года цены на первичном рынке были выше, чем цены на вторичном рынке (исключение составляет лишь 2006 год). Однако из-за опережающего роста цен на рынке вторичного жилья разница в ценах 1 кв. метра первичной и вторичной жилой недвижимости уменьшалась. Сравнение этих показателей с ростом стоимости потребительской корзины в Российской Федерации продемонстрировало наличие инфляции активов в стране в 2000-2007 гг., когда наблюдалось не только абсолютное, но и относительное удорожание недвижимости в 2,3 –

2,7 раз: темпы прироста цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в России до 2007 года включительно превышали общий индекс потребительских цен;

· выявлена более высокая волатильность цен вторичного рынка, по сравнению с первичным рынком, что объясняется большей эластичностью

предложения на первичном рынке в долгосрочном периоде и возможностью присутствия на нем краткосрочного неравновесия;

· выявлена связь рассматриваемого рынка с динамикой реальных располагаемых денежных доходов населения, а также отмечено влияние на него дифференциации среднедушевых доходов в различных субъектах РФ;

· обнаружено влияние изменения сбережений населения, которые в 2000 –

2007 годах составляли приблизительно 1/10 часть доходов населения и в большинстве случаев накапливались с целью приобретения объектов жилой недвижимости, а после 2008 года наблюдалось резкое сокращение этого показателя;

· охарактеризована зависимость между показателями динамики рынка жилой недвижимости и происходящими в экономике циклическими процессами, в частности безработицей, денежной массой, инвестиционной активностью и пр., а также с демографическими факторами и миграционными процессами.

2. Рынок жилой недвижимости взаимосвязан с другими рынками следующим образом:

· с рынком труда в большей степени взаимодействует рынок первичной недвижимости, что объясняется трудоемкостью строительной отрасли; на вторичный рынок же рынок недвижимости цена фактора производства труд влияет косвенно. Для строительства характерны ценовая компенсация непривлекательных условий труда, применение субподряда, заемного труда, а также активное привлечение иностранной рабочей силы с целью оптимизации издержек;

· с рынком реального капитала: строительные компании оптимизируют свои издержки путем как приобретения в собственность, так и аренды дорогостоящих основных фондов, а также на стоимость строительства жилья влияет сильная зависимость застройщиков от заемного капитала, предназначенного для пополнения оборотных средств, в то же время в

отрасли наблюдается превышение кредиторской задолженности над дебиторской;

· с финансовым рынком рынок жилья взаимодействует посредством участия жилья как альтернативного актива в инвестиционном портфеле и в портфеле имущества домохозяйства;

· с рынком земли: поскольку земельный участок является пространственной основой объекта жилой недвижимости, а также его физической и материальной основой, институциональные особенности рынка земли влияют на стоимость земель, вовлекаемых в жилищную застройку.

3. Обнаружено, что институциональная среда функционирования рынка жилой недвижимости РФ имеет свои особенности, такие как: зависимость от внешних слабоуправляемых обстоятельств, что корректируется приспособлением контрактных отношений; наблюдается размывание границ фирмы и рынка с одновременными процессами монополизации (усложнениями организационных структур). Кроме того, рынок жилой недвижимости характеризуется распространением такого явления как оппортунизм, который имеет множество проявлений как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Ухудшающий отбор как разновидность предконтрактного оппортунизма лишает общедоступный рынок жилья высококачественных товаров. Присутствие морального риска (безответственности) как разновидности постконтрактного оппортунизма на рынке жилой недвижимости часто проявляется в нечеткости самого контракта. Обнаружено, что высокие барьеры входа на легальный рынок жилья, определяемые высокой ценой подчинения закону, и низкая цена внелегальности, обуславливают стабильное присутствие теневого сектора в отдельных сегментах этого рынка, таких как аренда жилья, и при отражении стоимости при его покупке.