<<
>>

2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком земли

Основой размещения любого объекта жилой недвижимости является земля, а именно земельные участки – часть поверхности земли, имеющие четкую границу, площадь, местоположение и др.

характеристики. Особенностью земли как товара является неэластичность её предложения на рынке, поскольку землевладелец, заинтересованный в максимизации прибыли, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (но не ниже трансакционных издержек), иначе он рискует не получать ренту вовсе. В итоге цена земли формируется спросом, то есть уровнем цен того, что на этой земле можно возвести или произвести.

Основы ценообразования на рынке земли заложил еще Д. Рикардо. Он обнаружил зависимость земельной ренты и цены земли от цены продовольствия, когда писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится, потому что хлеб дорог» [140]. Позднее австрийский экономист К. Менгер развивал «теорию вменения», согласно которой ценность благ

низшего порядка (конечных товаров) определяет ценность благ высшего порядка (факторов производства). На этих теориях сегодня строят свои выводы и некоторые отечественные экономисты. Так, В.А. Горемыкин применяя теорию Д. Рикардо к землям поселений, предоставляемым с учетом карты зонирования и норм градостроительного регламента непосредственно под жилую застройку (далее – земель), отмечает:

1) цена земель высока в случае, если высоки цены на возводимые на ней объекты жилой недвижимости;

2) налоги на доходы землевладельцев не влияют на цену объектов жилой недвижимости, а лишь уменьшают их ренту;

3) стоимость земли определяется стоимостью возводимых на ней объектов жилой недвижимости, а не иначе [55, с. 97].

В то же время теория Рикардо и Менгера основаны на одностороннем влиянии цен конечных благ на цены первичных благ и не учитывают того, что в экономике связи часто являются не причинно-следственными (каузальными), а двусторонними.

Иными словами, цена земли также влияет на цены производимых с ее помощью благ. На цену земли влияет комплекс условий, связанных с ее предложением: доступность земельных участков, административные и неформальные ограничения, возникающие на этапе получения участков под строительство.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что застройка – это одно из приоритетных направлений использования земель поселений, поэтому земельные участки в городах и сельских поселениях могут быть изъяты (в т.ч. путем выкупа) для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки [62]. Возведение объекта жилой недвижимости возможно лишь при наличии разрешения на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В настоящее время в РФ наблюдается дефицит земель для строительства жилой недвижимости в центральных районах крупных городов, в то время как в пригородах рынки земельных участков для жилищного строительства активно развиваются, что находит свое отражение в процессах формирования цены земельных участков. Наибольшую ценность представляют собой земельные участки, имеющие следующие основные характеристики:

· наличие полноценной дороги (в т.ч. тротуара), остановки общественного транспорта в шаговой доступности, адреса (факторы, определяющие доступность жилья экстренным службам, почте и др.);

· наличие инженерных сетей: электросетей с выделенной мощностью до 10 кВт, газопровода, водопровода, канализации, зоны покрытия сотовой связи и т.д.;

· присутствие основных объектов социальной инфраструктуры: магазины, медицинские и образовательные учреждения и др.;

· площадь земельного участка (в соответствии с рекомендациями экспертов- проектировщиков) должна десятикратно превышать площадь возводимого на нем объекта жилой недвижимости [129].

Классификация земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, а также их основные достоинства и недостатки представлены в таблице приложения 5.

Строительство новых многоэтажных объектов жилой недвижимости является одним из основополагающих элементов развития городской инфраструктуры, повышения уровня жизни людей, населяющих город. Помимо описанных выше требований к земельным участкам, используемым для строительства объектов жилой недвижимости, добавляются требования нахождения земельного участка в зоне сейсмически устойчивой, незаболоченной местности, в которой определяется допустимая близость грунтовых вод и др. Выделение земельных участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований, что в конечном итоге рождает достаточно высокие цены на жилье.

Современной тенденцией на рынке земельных участков является появление масштабных проектов комплексной застройки неосвоенных пространств, сопровождающихся формированием нового предложения на рынке земельных участков. Ранее девелоперы, которые инвестировали средства в покупку земли, ограничивались её предпродажной подготовкой в виде получения градостроительной документации и технических условий на подключение к основным видам инженерных коммуникаций. Сегодня на рынке земельных участков активно развивается сегмент с предложениями по сопровождению проектов на всем протяжении застройки территории и даже созданию управляющих компаний для эксплуатации и содержания инженерной инфраструктуры. По мнению специалистов, такой подход больше отвечает европейскому представлению о классическом девелопменте. Таким образом, рынок земли влияет на рынок недвижимости через доступность и цену пригодных для строительства земельных участков.

Подводя итог, отметим: рынок жилой недвижимости связан с рынками реального капитала, труда, финансовым рынком и рынком земли через систему спроса-предложения на конкурентных и неконкурентных рынках, организационные структуры и мобильность ресурсов, структуру издержек и цен.

2.3. Институциональные особенности функционирования рынка жилой недвижимости в РФ

На функционирование рынка жилой недвижимости влияет его институциональная среда, фундаментальный уровень которой представлен правами собственности.

В неоинституционализме все сделки рассматриваются именно с точки зрения перехода прав собственности или отдельных правомочий. Характеристики прав собственности влияют на трансакционные издержки и на ценность объекта жилой недвижимости.

Права собственности на объект жилой недвижимости можно представить как формально признанные государством и определяемые договором исключительные полномочия субъекта, относительно какого-либо объекта жилой недвижимости, а также возникающую в связи с этим ответственность перед обществом. Согласно классификации Р.И. Капелюшникова [76], права собственности на объекты жилой недвижимости являются специфицированными, когда соблюдаются следующие условия: ограниченность блага, четкое установление границ объекта собственности, а также возможность исключения доступа к благу для других лиц.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии количество зарегистрированных сделок отчуждения [203] объектов недвижимого имущества - жилых помещений на территории РФ за

последние 4 года увеличилось в 1,7 раз (рис. 2.17).

Рис. 2.17. Количество зарегистрированных сделок отчуждения жилых помещений в РФ [составлено на основе данных: 203]

Поскольку права собственности по С. Пейовичу [101, т. 1, с. 53]

представляют собой совокупность нескольких правомочий субъекта

относительно объекта жилой недвижимости, возможны ситуации заключения сделок также с отдельными правомочиями:

· право пользования объектом жилой недвижимости (например, аренда);

· право извлечения дохода от использования объекта жилой недвижимости

(например, субаренда);

· право изменять физическую форму (например, реконструкция, ремонт);

· право передавать указанные правомочия третьим лицам (например, доверительное управление).

В экономической теории передача отдельных прав собственности другим лицам, которые извлекают из них большую выгоду, называется «расщеплением прав собственности».

<< | >>
Источник: Щулепникова Евгения Александровна. Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Санкт-Петербург, 2014. 2014

Еще по теме 2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком земли:

  1. Гаттунен Нат.А.АНАЛИЗ РИСКОВ КРЕДИТОВАНИЯ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
  2. Договорные отношения риэлтерской фирмы с продавцами и покупателями жилой недвижимости
  3. Ипотечное кредитование на рынке жилой недвижимости
  4. Глава 1. Теоретические и методологические подходы к исследованию рынка жилой недвижимости
  5. 1.2. Рынок жилой недвижимости: определение, функции, субъекты и структура
  6. 1.3. Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости
  7. 1.3.3. Рыночное равновесие и особенные механизмы его установления для различных сегментов рынка жилой недвижимости
  8. 1.4. Идентификация типов рыночных структур рынка жилой недвижимости
  9. Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации
  10. 2.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынка жилой недвижимости
  11. 2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с другими рынками
  12. 2.2.1. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком труда
  13. 2.2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком реального капитала
  14. 2.2.3. Связь рынка жилой недвижимости РФ с финансовыми рынками
  15. 2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком земли
  16. Особенности трансакций на рынке жилой недвижимости
  17. Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимости
  18. Глава 3. Проблемы регулирования и перспективы развития рынка жилой недвижимости в России
  19. 3.1. Общие подходы к государственному регулированию рынка жилой недвижимости в РФ и его недостатки
  20. 3.2. Регулирование качества объектов жилой недвижимости
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -