<<
>>

2.2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком реального капитала

Рынок реального капитала включает рынок основного капитала и рынок оборотного капитала. Ценообразование на первом из них определяется на основе дисконтирования (если в основу положен доходный метод), а на втором

– как на обычном товарном рынке.

Для осуществления строительного процесса фирма-застройщик жилья предъявляет спрос на следующие элементы основного капитала (капитальные блага): объекты недвижимости (здания и помещения под офисы и склады, земельные участки для организации стояночных мест для строительных машин

и др.), машины и прочее строительное оборудование (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Наличие основных строительных машин в строительных организациях РФ (по данным на конец 2010 года) [206]

Всего, тыс. шт. в т.ч. зарубежного производства,

процентов

Экскаваторы одноковшовые 15,2 48,5
Скреперы 0,8 41,7
Бульдозеры на тракторах 13,7 24,4
Краны башенные 4,7 17,2
Краны на автомобильном ходу 10,3 17,5
Краны на пневмоколесном ходу 2,1 39
Краны на гусеничном ходу 3,6 36,2
Автогрейдеры 5,2 15,2

Современное состояние основных фондов, находящихся на балансах строительных организаций, особенно машин и оборудования, характеризуется высоким физическим и моральным износом, что требует их замены. Однако в целом намечается положительная тенденция к сокращению удельного веса машин с истекшим сроком службы (рис. 2.11).

Одной из современных особенностей современного рынка строительных машин и оборудования РФ является растущая доля приобретаемой иностранной техники.

По отдельным видам строительной техники удельный

вес импортного оборудования, состоящего на балансе предприятий, уже сегодня достигает 36-48% (табл. 2.3). Неуклонно сокращается число отечественных предприятий строительного машиностроения. Так, один из основных отечественных производителей экскаваторов, ОАО «Экскаваторный завод «Ковровец», в 2006 году объединился с предприятием с ОАО «Тверской экскаватор» (оба вошли в «Группу ГАЗ»), однако почти три года назад он

80

75

70

65

60

55

50

45

40

35

30

%
фактически прекратил свое существование.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Экскаваторы одноковшовые 42,5 44,5 47,4 48,4 47,5 46,8 44,7 42,3 37,7 37,5 37,3
Скреперы 55,7 58,8 60,7 70,3 72,5 71 71,7 71,9 73,2 68,9 64,2
Бульдозеры на тракторах 51,4 53,4 56,2 56,6 57,6 57,6 56,5 54,9 52,4 52,3 49,9
Краны башенные 60,7 66,1 70,7 72,7 73 74 69 60,9 55,6 57,7 55,8
Краны на автомобильном ходу 40,1 43,4 46,4 47,5 49,4 49,4 47,8 46,2 42,7 42,5 41,4
Краны на пневмоколесном ходу 55 59,6 62,6 66 65,5 64,6 63,4 64,1 59,2 58,5 54,9
Краны на гусеничном ходу 64,1 67,9 72,6 74,1 76,1 75,7 73,8 70,1 68,6 69 68,6
Автогрейдеры 30,5 33,4 36,6 39,8 40,4 44,6 47,2 49,2 50,3 51,1 51,6

Рис.

2.11. Удельный вес машин с истекшим сроком службы в общем числе машин в РФ, % (на конец года) [составлено на основе данных: 206]

Новой тенденцией рынка строительной техники является рост спроса на технику иностранного производства, что объясняется неуклонным улучшением ее качества, расширением линейки предложения и относительно приемлемыми ценами. Например, наиболее популярными в РФ сегодня являются корейские торговые марки Hyundai и Doosan, японская марка Komatsu, турецкая марка Hidromek и др. Также на рынке присутсвуют британская торговая марка JCB, американская Caterpillar и немецкая Liebherr, которые представляют собой крупные корпорации. Они поставляют в РФ машины, произведенные под своей торговой маркой, но, как правило, на сборочных заводах в Китае и др. странах с дешевой рабочей силой, что позволяет им конкурировать с российскими производителями в ценовом сегменте. По данным газеты «Ведомости» со ссылкой на ID-marketing, в 2012 году в РФ было импортировано 9300 ед. экскаваторов-погрузчиков, а в период с января по август 2013 года – чуть более

6500 ед. Причем доля JCB в импорте РФ за восемь месяцев 2013 г. составила

44,3%, Caterpillar – 10%, Volvo – 7%, Hidromek – 6,9%, Komatsu – 6,6% [156].

Новой тенденцией развития рынка строительных машин и оборудования является организация совместных предприятий с российским участием: например, российско-турецкое совместное предприятие Cukurova-Elaz планирует начать с января 2014 года сборку турецкой техники (экскаваторов- погрузчиков) торговой марки Tarsus на мощностях Елабужского автомобильного завода («Елаз»).

Как уже говорилось в разделе 1.4, особенностью строительной отрасли является то, что компании, занимающиеся строительством жилья, нуждаются в большом количестве разнообразного узкоспециализированного оборудования, нередко дорогостоящего и с длительным сроком окупаемости. Очевидно, что при коротком жизненном цикле компании (в среднем он составляет 5-7 лет) и небольшом объеме работ приобретение в собственность всего набора техники неэффективно.

В то же время каждая компания должна держать некую необходимую часть внеоборотных активов, позволяющую ей собственно организовать производство, получить доступ к проводимым тендерам

(конкурсам на строительство объектов), а также сохраниться на рынке при реорганизации или создании на ее базе новой компании. В то же время активы на балансе предприятия должны быть достаточно ликвидными, чтобы при случае их можно было легко продать и выйти из бизнеса. Как правило, строительные компании приобретают в собственность: малотоннажные грузовые автомобили (автомобиль «Газель» от 300 до 700 тыс. руб. в зависимости от комплектации и года выпуска), манипуляторы (от 800 до 2,5 тыс. руб.), погрузчики (от 600 тыс. руб. до 5 млн. руб. в зависимости от года выпуска и грузоподъемности, мощности, вместимости ковша и др.), дизельгенераторы и дизельные электростанции (от 160 до 2800 тыс. руб. в зависимости от марки, мощности и др. характеристик), экскаваторы (от 1,8 млн. руб.); геодезические инструменты: нивелиры (от 6,5 тыс. руб.), теодолиты (от

28 тыс. руб.), тахиометры (от 250 тыс. руб.) и т.п.

Для обеспечения себя дорогостоящим узкоспециализированным оборудованием застройщики жилья часто прибегают к более эффективному способу решения проблемы - заключению договоров лизинга со специализированными фирмами (рис. 2.12). Таким образом возникает рынок внешних услуг капитала в строительной индустрии, организационной формой которого является лизинг основных фондов (транспортных средств; строительной техники; смесительных машин и средств малой механизации; механизированного инструмента; мобильных заводов; средств вычислительной техники; другого строительного оборудования, механизмов и приборов) строительными фирмами у других строительных фирм и специализированных компаний. Для лизингодателя это особый вид инвестиционной деятельности, связанный с приобретением имущества и передачей его на основании договора лизинга другим лицам за определённую плату, на определённый срок и на определённых условиях, с последующим правом выкупа имущества лизингополучателем. Наиболее перспективным направлением сегодня является возвратный лизинг недвижимого имущества, при котором активы учитываются на балансе арендатора. В период 2008-2009 гг. эта финансовая операция

применялась банками для очистки балансов банков от непрофильных активов, а в настоящее время эта схема позволяет инвестору убрать объект со своего баланса, получая дополнительные возможности для реализации следующих проектов [26]. Для лизинга зданий также существует альтернатива – коммерческая ипотека, где большие сроки позволяют уменьшить сумму

разовых платежей.

900,0

800,0

700,0

600,0

500,0

400,0

300,0

200,0

100,0

80,00

70,00

60,00

50,00

40,00

30,00

20,00

10,00

0,0

Общая стоимость договоров финансового лизинга (в фактически действовавших ценах, млрд. руб.)

зданий (кроме жилых) и сооружений (в % к итогу)

машин и оборудования (в %

к итогу)

транспортных средств (в %

к итогу)

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

30,1 69,8 129,7 156,2 385,9 372,1 264,2 458,1 749,5 778,0

2,00 2,20 2,30 4,70 2,70 3,70 5,30 2,40 2,7 1,6

66,40 48,00 33,60 48,80 42,60 41,10 35,00 41,60 25,3 33,7

31,60 49,70 63,80 43,50 53,70 55,00 59,30 56,00 71,6 64,2

0,00

Рис. 2.12. Общая стоимость договоров финансового лизинга, заключенных организациями, осуществляющими деятельность в сфере финансового лизинга в РФ [построено на основе данных: 206]

Для строительной компании достигаемая при этом экономия на производственных издержках частично нейтрализуется ростом трансакционных

издержек, в том числе связанных с рыночной неопределенностью и несовершенством рыночных механизмов. Возникают риски, связанные с отсутствием в конкретный момент времени рыночного предложения. В период строительного бума и сезонного подъема цикла строительных работ дефицит такой техники и риски обеспечения ею возрастают многократно.

Самостоятельной проблемой отрасли жилищного строительства является проведение и подключение к существующим коммуникациям. Строительным компаниям и домашним хозяйствам, осуществляющим самостоятельное строительство, приходится взаимодействовать с естественными монополистами, которые понимают свою незаменимость и пользуются рыночной властью. Обычно различают стоимость проведения и стоимость подключения к коммуникациям жилого дома. Стоимость проведения зависит от вида подключаемых коммуникаций, климатических и инвестиционных условий региона, инфраструктурных особенностей того населенного пункта, где находится подключаемый дом, местоположения объекта жилой недвижимости, в т.ч. ландшафта местности и удаленности от него точек подключения коммуникаций: холодного водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения и отопления, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации и интернета, и составляет около 1000 руб. за 1 метр прокладки в центре и на юге РФ. Для коммуникаций необходимо учитывать стоимость приобретения и установки необходимого внутридомового оборудования, а также стоимость разводки коммуникаций по объекту жилой недвижимости и другие расходы.

Интересна также практика обременения социальными обязательствами в случаях необходимости подключения многоквартирных жилых домов к центральным коммуникационным сетям. Компании-застройщику предлагается выполнить определенный объем работ по прокладке новых или по замене аварийных участков централизовано проведенных коммуникаций за свой счет. В целом же, примерная стоимость подключения многоквартирного жилого дома к газовой сети может составлять от 5 млн руб., к электроснабжению – от

500 тыс. руб., к водопроводу и канализации – от 6 млн. руб. Для

индивидуальных жилых домов стоимость врезки в газовую трубу при условии наличия газопровода на меже земельного участка варьируется от 30000 руб., примерная стоимость проведения водопровода составляет от 8000 руб., подключение к электроснабжению – от 2000 руб. Все это отражается в стоимости строительства.

Следует отметить, что для отдельных видов коммуникаций современный уровень технического оснащения позволяет использовать автономные системы, что несколько ограничивает в некоторых случаях рыночную власть централизованных сетей.

В строительной отрасли также достаточно высок спрос на заемный капитал, что связано с регулярными отклонениями в нормальном ходе кругооборота средств по причинам, часто не зависящим от застройщиков: необязательность партнеров, чрезвычайные обстоятельства и др.

Потребность строительных организаций в пополнении оборотных средств может быть обусловлена разными обстоятельствами:

· снижением продажной цены вследствие слишком медленной оборачиваемости (уровень ликвидности ниже ожидаемого) или в результате общего снижения цен на рынке недвижимости;

· ростом цен на строительные материалы, услуги аренды строительной техники, топливо, энергию и т.п.;

· несоблюдением временных графиков проведения работ (в результате чего стоимость арендуемого оборудования и рабочей силы превышает сумму, заложенную на это в смете);

· некачественным выполнением работ, необходимостью проведения дополнительных работ (в т.ч. по демонтажу и новому монтажу) и др.

· штрафами, налагаемыми надзорными органами, пени за просрочку выполнения обязательств;

· необходимостью преодоления разных административных барьеров.

В таком случае строительные фирмы обращаются в банк за получением кредита для пополнения оборотного капитала, либо наращивают кредиторскую задолженность.

Как свидетельствует табл. 2.4, строительные организации предпочитают кредит в товарной форме: на долю кредиторской задолженности приходится

76-77% всей их задолженности по собственным обязательствам. При этом кредиторская задолженность строительных организаций устойчиво превышает дебиторскую, в отдельные годы это превышение достигает 50%.

В то же время доля задолженности строительных организаций в денежной форме (перед банками и другими кредиторами) составляет 23-24% от их суммарной задолженности. По данным Банка России, в 2011 году кредитными организациями России было предоставлено строительству 6,1% всего объема кредитов, выданных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, что незначительно превышает долю отрасли в ВВП, при этом 69,5% средств было выделено на строительство зданий и сооружений

[210].

С точки зрения строительной фирмы, самой дорогостоящей статьей оборотных активов являются «запасы», к которым относятся: «готовая продукция» - сданные в эксплуатацию объекты недвижимости, но еще не проданные потребителю; «незавершенное производство» - строящиеся в настоящее время объекты недвижимости, а также сырье, материалы, полуфабрикаты (элементы конструкций), топливо, энергия и др. Сокращение запасов и незавершенного строительства является важным фактором уменьшения спроса на банковские кредиты и сокращения кредиторской задолженности. Однако сокращение запасов связано с рисками не обеспечения своевременного выполнения строительных работ, а распродажа незавершенных объектов строительства чревата для строительных фирм большими убытками. Поэтому основным источником погашения кредитов и займов, а также выплаты процентов по ним для строительных фирм является продажа готовых объектов недвижимости.

Таблица 2.4

Задолженность организаций, осуществляющих строительную деятельность

(млн. руб.) [составлено на основе данных: 206]

2005 2006 2007 2008 2009
Суммарная задолженность по обязательствам

633776

854056

1558912

2298483

2291445

в том числе просроченная 69152 64052 83306 98713 104441
Из суммарной задолженности:
кредиторская задолженность

487968

657627

1198260

1768912

1748811

- доля кредиторской задолженности в общей сумме задолженности по

обязательствам, %

76,99

77,00

76,87

76,96

76,32

в том числе просроченная 66544 62440 80246 97013 96815
- доля просроченной кредиторской

задолженности, %

13,64

9,49

6,70

5,48

5,54

задолженность по кредитам банков и займам

145808

196429

360652

529571

542634

- доля задолженности по кредитам банков и займам в общей сумме

задолженности по

обязательствам, %

23,01

23,00

23,13

23,04

23,68

в том числе просроченная 2608 1612 3060 1700 7626
- доля просроченной задолженности по кредитам

банков и займам, %

1,79

0,82

0,85

0,32

1,41

Дебиторская задолженность 396446 523633 853923 1188780 1284121
в том числе просроченная 46001 42412 57528 74185 74074
Превышение кредиторской

задолженности над дебиторской

1,23

1,26

1,40

1,49

1,36

Банки традиционно осуществляют инвестиционное кредитование строительных организаций. При этом, как правило, выделяются два ключевых типа рисков: инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский (отсутствие спроса на готовые объекты недвижимости). Для управления ими

кредитные организации в последнее время стали предлагать замещать классическую форму кредитования строительного бизнеса под залог недвижимости так называемым «проектным финансированием».

Таким образом, рынок капитала отрасли жилищного строительства влияет на рынок жилья РФ по следующим основным каналам: 1) через состояние основных фондов; 2) развитие вторичного рынка импортной техники; 3) развитие рынка внешних услуг капитала, оптимизирующих издержки капитального характера; 4) доступность и цену ссудного капитала.

<< | >>
Источник: Щулепникова Евгения Александровна. Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Санкт-Петербург, 2014. 2014

Еще по теме 2.2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком реального капитала:

  1. Гаттунен Нат.А.АНАЛИЗ РИСКОВ КРЕДИТОВАНИЯ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
  2. Ипотечное кредитование на рынке жилой недвижимости
  3. Глава 1. Теоретические и методологические подходы к исследованию рынка жилой недвижимости
  4. 1.2. Рынок жилой недвижимости: определение, функции, субъекты и структура
  5. 1.3. Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости
  6. 1.3.3. Рыночное равновесие и особенные механизмы его установления для различных сегментов рынка жилой недвижимости
  7. 1.4. Идентификация типов рыночных структур рынка жилой недвижимости
  8. Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации
  9. 2.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынка жилой недвижимости
  10. 2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с другими рынками
  11. 2.2.1. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком труда
  12. 2.2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком реального капитала
  13. 2.2.3. Связь рынка жилой недвижимости РФ с финансовыми рынками
  14. 2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком земли
  15. Особенности трансакций на рынке жилой недвижимости
  16. Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимости
  17. Нелегальная экономика жилой недвижимости
  18. Глава 3. Проблемы регулирования и перспективы развития рынка жилой недвижимости в России
- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -