<<
>>

1.3.1. Формирование спроса на рынке жилья

Спрос на жилье – это зависимость желаемых объемов его приобретения, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены за единицу жилой площади.

Общий рыночный спрос определяется суммированием спроса со стороны индивидуальных покупателей. Однако высокая дифференциация товара на рынке жилья делает это суммирование условным.

Вид функции спроса на жилье зависит от ценовой эластичности спроса, которая, в свою очередь, определяется действием эффекта замещения и эффекта дохода. С одной стороны, жилье – товар, у которого практически нет заменителей. Из-за низкого эффекта замещения спрос на жилье менее эластичен по цене. С другой стороны, жилье – дорогостоящий товар, поэтому

эффект дохода оказывает существенное влияние на его приобретение. При повышении цен на жилье реальный доход (или реальная сумма накоплений) покупателей значительно снижается, поэтому объем спроса на него падает. В силу разного влияния данных эффектов для групп покупателей с разной покупательной способностью и разными предпочтениями, эластичность спроса по цене на элитное жилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнес- и тем более эконом- класса.

Теперь исследуем факторы, влияющие на спрос на жилую недвижимость (так называемые детерминанты спроса):

1. Предпочтения и вкусы потребителей. Спрос на недвижимость – понятие динамическое. По мере развития рынка жилья происходит изменение стандартов потребительского поведения. Так, построенные в начале 90-х годов XX века элитные дома сегодня не очень популярны, поскольку у многих из них при проектировании и строительстве было допущено много ошибок: низкая высота потолков, неприглядный внешний вид, отсутствие некоторых обязательных на сегодняшний день элементов (подземный гараж, должный уровень охраны и др.).

Изменились и предпочтения населения относительно этажности. Если в 80-х годах наибольшим спросом пользовались второй и средние этажи, то в настоящее время покупатели отдают предпочтение более высоким этажам. Это объясняется рядом обстоятельств. На нижние этажи распространяется шум, запах, световое мерцание рекламных конструкций от расположенных на первых этажах офисов, магазинов и предприятий сферы обслуживания. Обычно мало пригляден вид из окон на кровлю административного этажа, такие квартиры нуждаются в дополнительных системах защиты, например, оконных решетках, что не всегда выглядит эстетично и часто доставляет чувство дискомфорта. Установка пультовой охранной сигнализации также увеличивает издержки содержания такого объекта жилой недвижимости, однако не всегда может гарантировать безопасность находящихся в помещении лиц. В крупных городах вблизи оживленных улиц на нижних этажах сильнее ощущаются загрязненность

воздуха и шум. Увеличивается вероятность приобрести квартиру с видом на близкорасположенные окна и стены соседних домов, в то время как для современных высотных домов, расположенных в районах точечной застройки, открывается панорамный вид из окна и преобладает естественное освещение. Для высоких этажей легче получить разрешение на перепланировку квартиры, так как меньше веса постройки над квартирой. Наконец, в современных высотных домах есть грузовые лифты, что решает проблему транспортировки мебели на верхние этажи. Изменяются предпочтения потребителей и относительно отделки квартиры. Если в 90-х годах высшим стандартом считался так называемей «евроремонт», то в настоящее время – индивидуальная дизайнерская отделка. Покупатели стали более осведомленными относительно современных тенденций, чему немало способствует посещение развитых стран.

2. Качество товара (услуги). Качество объектов жилой недвижимости представляет собой совокупность свойств, характеризующих степень его пригодности к использованию по назначению и удовлетворению разных запросов потребителя: эффективность, долговечность, эргономичность, экологичность, безопасность, эстетичность и др.

В административно- командной экономике одним из главных требований было удовлетворение нужд широких слоев населения в бесплатном жилье по минимальным социальных нормам. В рыночной экономике жилье продается разным слоям населения с учетом их возможностей и запросов [154], товар на рынке жилья стал более дифференцированным. При прочих равных условиях качество влияет на цену спроса. Однако отсутствие необходимой информации о качестве приобретаемого жилья у покупателей как на первичном, так и на вторичном рынке порождает проблему так называемого «ухудшающего отбора», по Дж Акерлофу: хорошие объекты жилой недвижимости быстро покидают рынок или даже не выходят на него (продаются на основе личных связей), а плохие - снова возвращаются на рынок [105 , с. 32] (подробнее в параграфе 2.3). Кроме того, по всей видимости, на этом рынке также присутствует эффект Дж.

Стиглера «цена – показатель качества», согласно которому в условиях отсутствия необходимой информации покупатель начинает считать цену как косвенное свидетельство качества объекта. На наш взгляд, этот эффект наиболее существенен для рынка первичного жилья, когда потребитель не в состоянии оценить качество современных технологий и материалов.

3. Доходы покупателей. Спрос на жилье зависит как от прошлых, так от текущих и ожидаемых в будущем доходов, что соответствует концепции жизненного цикла Ф. Модильяни. Ожидаемые в будущем доходы зависят от настроений в обществе (преобладание оптимизма или пессимизма). Возможность приобретения жилья в текущем периоде в счет будущих доходов зависит также от степени развитости программ ипотечного кредитования. Эти программы позволяют разделить крупные единовременные затраты на покупку объекта жилой недвижимости на части и отнести их выплаты на будущие периоды.

В настоящее время в России действует и такая мера государственной поддержки российских семей, как «материнский (семейный) капитал» (МСК), который, согласно Федеральному закону от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», может быть использован по следующим направлениям:

- приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуального жилого дома;

- строительство или реконструкция индивидуального жилого помещения без привлечения организации-подрядчика;

- компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;

- оплата первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

- погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;

- оплата участия в долевом строительстве;

- оплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-

строительных, жилищных накопительных кооперативов.

С момента введения в 2007 году размер МСК увеличился с 250 тыс. руб. до 408960,5 руб. в 2013 году [11, ч. 1, ст. 10]. Только в 2011 году Пенсионным фондом России было принято к рассмотрению 707815 заявлений о выдаче сертификатов на МСК, из которых 700505 одобрено, в том числе:

- на улучшение жилищных условий семьи без привлечения кредитных средств было подано 187672 заявления (47067 заявлений в 2010 году), на что было выделено 55,74 млрд руб. (9,5 млрд руб. в 2010 году);

- на погашение основного долга и уплату процентов по кредитным договорам на приобретение (строительство) жилых помещений - 320902 заявления (249483 заявления в 2010 году), на что было выделено 110,01 млрд руб. (68,18 млрд руб. в 2010 году).

Всего за время действия этой дополнительной меры государственной поддержки российских семей в 2007 – 2011 годах было выдано 3312629 сертификатов на МСК [200, Годовой отчёт за 2011 г.].

Следует отметить, что изменение доходов населения способствует изменению структуры спроса из-за изменения требований к качеству объектов жилой недвижимости со стороны покупателей. Поэтому увеличение реальных доходов покупателей влечет за собой увеличение спроса на более качественное жилье и уменьшение спроса на менее качественное жилье.

4. Цены на другие товары и услуги.

А) Цены на комплементарные блага отрицательно влияют на спрос. Так, удорожание содержания и ремонта жилья, а также повышение тарифов на центральное отопление и другие жилищно-коммунальные услуги, которые рассчитываются на квадратный метр жилой площади, при прочих равных условиях снижает спрос на квартиры большой площади. При этом будет изменяться и структура спроса на недвижимость: люди с небольшим достатком (например, одинокие пенсионеры, живущие в многокомнатных квартирах)

начнут избавляться от излишков жилплощади (что увеличит предложение таких квартир) и увеличат спрос на малометражное жилье эконом класса.

Б) Цены на блага-субституты положительно влияют на спрос. Так, при увеличении цен на квартиры на первичном рынке, покупатели станут больше приобретать на вторичном рынке жилья, и наоборот. При удешевлении содержания загородной недвижимости уменьшится спрос на городские квартиры.

В) Цены на независимые товары оказывают косвенное влияние на спрос через эффект дохода. Действительно, повышение цен на основные потребительские блага, в целом удорожание жизни ведет к уменьшению реальных доходов населения и отрицательно сказывается на спросе на дорогостоящие товары, в том числе новое жилье.

5. Фактор времени. Спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Традиционно он увеличивается весной (в большей степени в это время спрос растет на загородную недвижимость) и осенью (спрос растет на городские квартиры). Также необходимо учитывать, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому совершаются в дни работы органов Росреестра. Согласно Федеральному закону

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 13 п. 3), «государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав» [6].Такой большой срок на регистрацию прав приходится учитывать в случаях купли-продажи недвижимости со спекулятивными целями.

6. Количество покупателей. Прежде всего, на количество покупателей жилья влияет увеличение рождаемости, которое приводит к необходимости улучшения жилищных условий: либо за счет покупки жилья большей площади, либо приобретения отдельного жилья молодыми семьями. В последнее время наблюдается позитивная динамика: происходит сокращение отрицательного естественного прироста населения. По данным Федеральной

службы государственной статистики, за 10 лет (с 2000 по 2010 годы) в России естественная убыль сократилась с 958532 до 239568 человек в год (см. приложение 2), или с 6,6 промилле до 1,7 промилле [206].

На спрос на жилье влияют также факторы внешней и внутренней миграции населения, как постоянной, так и временной. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, только в период с 2004 года по 2008 год миграционный прирост в Россию увеличился с 41275 чел. до

242106 чел. в год (или на 586,57%), потом начал снижаться. Эмиграция сопровождается ростом потребности в постоянном жилье.

В отличие от эмиграции, миграция (в том числе трудовая) увеличивает потребительский спрос на рынке аренды жилья (данные о среднегодовой численности иностранных трудовых мигрантов в РФ представлены в главе 2 на рис. 2.2). Так, в курортных городах в разгар туристического сезона в силу роста спроса на временное жилье стоимость аренды жилья повышается значительно: в Анапе и Геленджике она увеличивается в среднем на 40% в июле и на 60% в августе, по сравнению с ценами мая и июня [96]. Миграционные процессы, вызывают также вторичные явления на рынке жилья. Так, в последние годы появился особый сегмент покупателей жилья в коммерческих целях, целью которых является его сдача в аренду трудовым и прочим мигрантам ради получения дохода. Таким образом, временная миграция также приводит к увеличению спроса на рынке жилья.

7. Ожидания потребителями каких-либо политических или экономических перемен. Ожидания экономических перемен сказываются как на потребительском спросе, так и на формах сбережения дохода. Например, в конце 1997 г. в России было объявлено о предстоящей деноминации рубля и обмене денег. Население начало избавляться от старых купюр, и спрос на недвижимость, в частности, квартиры, увеличился значительно. В результате цены на квартиры выросли в среднем на 20-30%, да и купить квартиру даже по возросшей цене в ноябре-декабре 1997 года было большой проблемой [100, с.

46].

Другой пример: в последние дни 2009 года наблюдался ажиотажный рост продаж на рынке недвижимости в Болгарии: только в Софии заключалось более полутысячи сделок в день. Ажиотаж был вызван рассмотрением законопроекта, запрещающего оплату приобретенного жилья наличными деньгами. Население страны и внешние инвесторы ожидали, что после принятия законопроекта возникнут дополнительные расходы на перевод денег со счета покупателя на счет продавца.

Ожидание макроэкономических кризисов также оказывает влияние на спрос на недвижимость. С одной стороны, в период кризиса происходит уменьшение реальных доходов населения и увеличение стоимости заимствования, что приводит к сокращению спроса и уменьшению цен на жилую недвижимость. В то же время уменьшению цен предложения жилья способствует ухудшение финансового положений застройщиков. Поэтому ожидание удешевления недвижимости может привести к отсрочке приобретения жилья на период кризиса. С другой стороны, ожидание удорожания ипотечных кредитов в период кризиса ведет к росту спроса на такие кредиты в текущем периоде: решения о приобретении жилья, соответственно, также переносятся на текущий период [161]. Следовательно, выбор конкретного потребителя относительно времени покупки жилья зависит от структуры его финансовых расходов (доли собственных и заемных средств). Наконец, ожидаемая динамика цен оказывает большее влияние на поведение покупателей-инвесторов, нежели покупателей-потребителей жилья.

8. Налоги и дотации (субсидии) покупателям. Увеличение налогов на покупку или содержание жилья приводит к сокращению спроса на него. В то же время увеличение налогов, уплачиваемых продавцами недвижимости, приводит к уменьшению предложения жилья. Однако современная экономическая теория свидетельствует о том, что с точки зрения нового равновесия и распределения налогового бремени не имеет значения, кто именно (покупатель или продавец) уплачивает налог. Налоговые вычеты, используемые при покупке недвижимости, действуют в обратном направлении:

способствуют увеличению спроса на жилье, и их эффект, согласно экономической теории, также распределяется между продавцом и покупателем.

Так, в РФ покупатель объекта жилой недвижимости один раз в жизни (с

2014 года – несколько раз) может воспользоваться правом получения налогового вычета с суммы, уплаченной при покупке жилья, но не превышающей 2 млн. руб. (то есть максимальный возврат составляет 260 тыс. руб.). Кроме того, налоговая база уменьшается на сумму процентов, выплаченных по договорам ипотечного кредитования (без ограничения суммы вычета).

В настоящее время владельцы недвижимости платят два вида местных налогов: налог на имущество и земельный налог (в случае, если земельный участок находится в собственности). Налоговой базой для расчета земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка на 1 января налогового периода, а налоговой базой для расчета налога на имущество является его суммарная инвентаризационная стоимость. Однако и кадастровая, и инвентаризационная стоимость объекта недвижимости существенно отличаются от его рыночной цены. Поэтому в 2007 году Министерством финансов РФ было предложено заменить два налога единым налогом на недвижимость, в связи с чем еще в 2011 году началась оценка рыночной кадастровой стоимости недвижимости, которая в конечном счете ведет к значительному увеличению выплат. Новый подход позволяет реализовать, по крайней мере, три функции налога: 1) фискальную функцию – пополнение бюджетов муниципалитетов; 2) перераспределительную функцию и функцию социальной справедливости – обеспеченные люди будут платить больше; 3) функцию вовлечения недвижимости в рыночный оборот. По словам эксперта по совершенствованию налогового законодательства Д. Фадеева, единый налог на недвижимость планируется ввести с 2017 года.

Однако нужно учитывать и влияние этой меры на структуру самого рынка жилья: очевидно, увеличится предложение дорогого жилья со стороны малообеспеченных слоев населения, и, соответственно, увеличится спрос с их

стороны на более дешевое жилье, что приведет к сближению цен в двух сегментах. Это несколько нарушает принципы социальной справедливости.

9. Шоки совокупного спроса. Примером шока спроса является беспрецедентный рост среднедушевых реальных доходов населения в РФ в

2004–2006 годах, вызванный увеличением доходов от экспорта. По данным ФСГС РФ, в эти годы объем российского экспорта в стоимостном выражении вырос на 35%, 33% и 25%, соответственно. Приток денег в российскую экономику обеспечил общий рост доходов и расходов российского населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, расходы российских домохозяйств выросли в 2006 г. на 55% - по сравнению с 2004 годом в номинальном исчислении, и на 22% - в реальном выражении [206].

Значительное повышение доходов населения вызвало существенный

приток средств на рынок недвижимости: объекты жилой недвижимости сначала покупались для собственного проживания. Затем, когда увеличение объема спроса привело к быстрому росту цен, их начали приобретать с целью инвестирования и дальнейшей перепродажи, что еще больше спровоцировало увеличение спроса. По данным Московского городского комитета по статистике, в 2006 г. доходы 10% наиболее состоятельных москвичей достигли в среднем 143 тыс. руб. на члена семьи в месяц. В результате резкого роста спроса на жилье в 2005–2006 гг. средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве увеличилась с 1400 евро в конце 2004 года до 3250 евро в конце 2006 года [135]. В силу опережающего роста цен на жилье в январе 2007 г. среднемесячный доход московской семьи стал эквивалентен цене 0,5 кв. метра московского жилья [192]. В последующем спрос на объекты жилой недвижимости резко сократился, и рынок перешел в состояние стагнации. Пузырь на рынке недвижимости достиг своего предельного состояния.

Исследуем теперь факторы, влияющие на эластичность спроса по

цене:

· Место товара в структуре потребностей. Как было выяснено в п. 1.1, жилая недвижимость удовлетворяет разные потребности, которые могут

быть представлены всей иерархией А. Маслоу: физиологические потребности, потребности в безопасности, в принадлежности и любви, в признании и самоактуализации. Кроме того, она обладает свойствами комплексного блага. Поэтому параметры спроса на жилье со стороны конкретного домохозяйства (в том числе эластичность спроса по разным факторам) зависят от его позиционирования в этой иерархии потребностей. Для кого-то пределом мечтаний является приобрести собственный угол, а кого-то не устраивает особняк, при котором нет индивидуальной взлетно- посадочной полосы. Очевидно, существует обратная связь между полноценностью системы удовлетворяемых потребностей и ценовой эластичностью индивидуального спроса на жилье в силу опосредованного влияния фактора благосостояния. Кроме того, во времена командно- административной экономики формировался особый менталитет: в стране существовало убеждение «жилье – это предмет роскоши», сложилась практика совместного проживания детей со своими родителями как после наступления совершеннолетия, так и при создании семьи. В настоящее время все более интенсивными становятся процессы дробления семей, в т.ч. обособления взрослых детей и стремление их вести раздельное хозяйство, иметь личное пространство и т.д., что увеличивает спрос на жилье и уменьшает его ценовую эластичность.

· Степень насыщенности потребности влияет на ценовую эластичность спроса со стороны конкретного домохозяйства: чем меньшее количество квадратных метров общей площади или изолированных комнат приходится на одного члена семьи – тем больше потребность, а, значит, и спрос на новое жилье менее эластичен. В сумме для всех домохозяйств эластичность спроса на жилье по его цене зависит от степени их обеспеченности пригодным для проживания жильем.

· Наличие и количество товаров-заменителей. В целом у жилья заменителей нет. Однако товаром-заменителем собственного жилья является арендуемое жилье. В странах, где хорошо развит рынок долгосрочной

аренды жилья, эластичность спроса по цене выше, чем в странах, где этот рынок менее развит. Так, в США рынок аренды жилья является конкурентом рынку его покупки, что объясняется также высокой территориальной мобильностью американского населения в течение жизни. В настоящее время цивилизованный рынок арендного жилья в РФ только зарождается: началось строительство первых доходных домов в Москве. Также в качестве альтернативы дорогому арендному жилью на короткий срок можно рассматривать хостелы – мини-гостиницы, предоставляющие своим постояльцам спальное место без дополнительных удобств в комнате. Однако объем существующего рынка арендного жилья измерить не представляется возможным, поскольку, вопреки законодательству, многие долгосрочные договора аренды не регистрируются должным образом, а владельцы уклоняются от уплаты налога на доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду жилья, находящегося в собственности.

· Общие доходы потребителей и степень их дифференциации. Для большинства людей со средним достатком спрос на жилье больше эластичен и по цене, и по доходу, чем для людей с более высоким уровнем жизни. Поскольку спрос характеризуется платежеспособной потребностью, малообеспеченные люди, несмотря на необходимость улучшения жилищных условий, не могут выступать на рынке жилой недвижимости в роли покупателей.

Поэтому эластичность спроса по цене дифференцирована не только для различных сегментов покупателей, но и для разного класса недвижимости. На элитное жилье и жилье премиум-класса эластичность спроса ниже, чем на жилье бизнес- и эконом-класса. Так, спрос на жилье премиум-класса – это чаще всего спрос на комплексное благо, включающее как саму квартиру (условия проживания), так и индивидуальную инфраструктуру (по запросу), а также уровень безопасности (в том числе экологичности) местности. Покупатели элитного жилья оценивают такие свойства комплексного блага, как: 1) клубность (в доме не более 10 квартир); 2) наличие «единой социальной среды»

(заметим, что рынок автоматически осуществляет «естественный самоотбор» жильцов: c похожим достатком, проблемами и запросами); 3) месторасположение: в престижном квартале, в деловой, исторической или культурной части города (оценивается наличие театров, музеев, бутиков и т.п.);

4) отсутствие массовой инфраструктуры дома (сам дом должен быть лишен навязанного «массового сервиса», так как покупатели элитных квартир обычно уже имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и др.); 5) наличие гостевой автостоянки и подземного паркинга (где на каждую квартиру приходится два места для автомобилей хозяев квартир); 6) высокая степень безопасности жильцов (вооруженная охрана, видеонаблюдение, face control для посетителей, входные пластиковые карты для жильцов и др.); 7) автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, водоснабжение, отопление, пожарная служба и др.); 8) использование в строительстве и отделке только лучших материалов, эстетичность и эргономичность. Уникальность такого товара превращает другие товары в несовершенные заменители, а спрос на него становится менее эластичным по цене. В то же время завышенная стоимость квадратного метра элитного жилья (так, в сентябре 2011 года в Нижнем Новгороде она составляла 75-94 тыс. руб.) [174] может создавать эффект престижного блага, интерес к которому со стороны определенных социальных слоев населения повышается, и спрос также становится менее эластичным по цене.

· Фактор времени. Как уже говорилось, спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Очевидно, весной и осенью, он не просто растет, но и становится менее эластичным по цене. Кроме того, спрос на объекты жилой недвижимости в краткосрочном периоде более эластичен по цене, чем в долгосрочном. Это объясняется тем, что в долгосрочном периоде у покупателей есть возможность использовать сбережения, найти дополнительные источники доходов, или же привлечь заемные средства.

Таким образом, спрос на жилье характеризуется:

· высокой эластичностью по цене – благодаря значительному влиянию эффекта дохода, в то время как эффект замещения для жилья несущественен, что снижает ценовую эластичность спроса. Причем, в силу разного влияния данных эффектов эластичность спроса по цене на элитное жилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнес- и тем более эконом- класса;

· высокой эластичностью по реальным доходам в долгосрочном периоде и относительно умеренной – в краткосрочном периоде;

· высокой эластичностью по накопленным реальным сбережениям

(имуществу) домохозяйств;

· высокой эластичностью по ожидаемому изменению цен на него: это касается в большей степени жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, и в меньшей степени – жилья, приобретаемого в потребительских целях.

<< | >>
Источник: Щулепникова Евгения Александровна. Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Санкт-Петербург, 2014. 2014

Еще по теме 1.3.1. Формирование спроса на рынке жилья:

- Антимонопольное право - Бюджетна система України - Бюджетная система РФ - ВЭД РФ - Господарче право України - Государственное регулирование экономики России - Державне регулювання економіки в Україні - ЗЕД України - Инвестиции - Инновации - Инфляция - Информатика для экономистов - История экономики - История экономических учений - Коммерческая деятельность предприятия - Контроль и ревизия в России - Контроль і ревізія в Україні - Логистика - Макроэкономика - Математические методы в экономике - Международная экономика - Микроэкономика - Мировая экономика - Муніципальне та державне управління в Україні - Налоги и налогообложение - Организация производства - Основы экономики - Отраслевая экономика - Политическая экономия - Региональная экономика России - Стандартизация и управление качеством продукции - Страховая деятельность - Теория управления экономическими системами - Товароведение - Управление инновациями - Философия экономики - Ценообразование - Эконометрика - Экономика и управление народным хозяйством - Экономика отрасли - Экономика предприятий - Экономика природопользования - Экономика регионов - Экономика труда - Экономическая география - Экономическая история - Экономическая статистика - Экономическая теория - Экономический анализ -