Ипотечные банки в России

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII в.

Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивала специальная комиссия, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60—70% стоимости имущества.

-Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. - до 8 лет) из расчета 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60-х годов XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. C 1762 по 1786 г, в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме примерно 6 млн руб. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.), часть средств которого финансировало правительство.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка.

К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из расчета низкого процента (5,75%, а с 1897 г. - 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочку платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государ-

ственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечное кредитование в России продолжало развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее использовали другие страны.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества и прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила ипотечное

кредитование.

В настоящее время, спустя восемьдесят с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране —дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения.

Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, изучая опыт дореволюционной России и других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут осуществлять действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Следующим шагом развития ипотеки стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Банка России и правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача ассоциации — помочь на государственном уровне сформировать поле, на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих — оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из основных видов банковской деятельности.

Возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР «О собственности». Вступивший в силу весной 1992 г. Закон «О залоге» сделал подобное кредитование еще более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания законопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении Закон «Об ипотеке», однако больше парламент к этой проблеме не возвращался.

26 февраля 1996 г. вышел Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 млн долл., что составляет доли процента общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. В настоящее время Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет схемы ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда входят разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном

на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.

Для реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства г. Москвы № 356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью этого фонда, Фонд имуг щества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

При развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — провести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. В качестве источников могут выступать сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время правительственные и законодательные органы рассматривают вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое должно организовать вторичный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам, и выпускать ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

Контрольные вопросы

1.Что вы знаете об истории возникновения ипотечных банков?

2. Что такое ипотека?

3. В каких странах развиты ипотечные банки в настоящее время?

4. В каких странах и какие кредитно-финансовые институты заменяют ипотечные банки и почему?

5. Какие вы знаете функции и операции ипотечных банков?

6. В чем состоит основная деятельность ипотечных банков?

7. Что такое залоговое право?

8. Какова организационная структура ипотечных банков?

9. Что входит в понятие закладных облигаций?

10. Кто пользуется кредитом ипотечных банков?

11. В чем причина диверсификации операций ипотечных банков в современных условиях?