<<
>>

Схема ипотечного кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций,

разработанная Центрат1ьш Банком России. Данная схема заключается в следующем:

клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит банку;

банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жестко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4.

клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее нынешнему держателю;

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо ее хозяину при полном погашении им облигации.

Приведенные модели осуществления ипотечного кредитования работают на современном кредитном рынке, но, к большому сожалению, они не получили широкого распространения в силу ряда обстоятельств. Проанализировав практику работы российских банков по программам ипотечного кредитования, полагаем, что необходимо выделить и ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки.

Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок.

Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае — привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты — основного источника доходов — могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа — сотрудники российс- ких коммерческих структур — получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.

Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квалратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в ватюпгном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально.

Векторная модель поведения банка на инвестиционном рынке, предлагаемая исследователем, содержит элементы ипотечного кредитования и учитывает сложившуюся ситуацию на ипотечном, кредитном рынке, а также в области жилищного строительства. Предлагаемое поведение кредитной организации в сфере строительства жилья поможет диверсифицировать риски, которым подвергается банк в процессе своей деятельности.

Центратьной фигурой схемы, предлагаемой диссертантом, является коммерческий банк, имеющий управление или отдел ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы или доступ к дешевым внешним ресурсам для образования совокупного портфеля кредитования данного направления.

К тому же это банк, осуществляющий традиционно банковские операции, связанные с привлечением свободных денежных ресурсов и кредитованием предприятий, организаций и частных лиц, включая расчетные, карточные, документарные и иные банковские операции, осуществляемые в российской и иностранной валютах. Без активного участия банков проблему активизации инвестиций не решить. Могут ли другие финансовые институты, кроме банка, стать активными участниками инвестирования производства? В принципе, можно ответить на этот вопрос положительно, но, к большому сожалению, в действительности рассматривать в качестве резервуаров солидных инвестиционных ресурсов страховые и пенсионные фонды, а тем более, паевые инвестиционные фонды мы не можем, в связи с их неразвитостью и недостатком финансовых ресурсов. По этой причине, диссертант в своем исследовании придерживается суждения, что именно банк будет являться главным объектом системы.

Предложенная векторная модель (схематичное изображение смотри на схеме №2) является своеобразной программой по взаимодействию местных органов государственной власти и коммерческих структур, объединению частных капиталов и бюджетных средств. Местные органы государственной власти выступают в роли одного из учредителей коммерческого банка. Ярким примером такого плодотворного сотрудничества местных органов государственной власти и коммерческих структур является Банк Москвы. Правительству города Москвы принадлежит 52,7% акций банка, в состав акционеров также вошли ГП "Мосводоканал", Мосэнерго, Международный аэропорт "Шереметьево", корпорация Трансстрой, Московский Метрополитен, "Московский банк Сбербанка РФ", нефтяная компания "Лукойл" и др. Приоритетным направлением работы банка являются крупные социально-экономические и инвестиционные проекты города . * ® * ® *

Схема Л

Векторная модель маркетинговой стратегии коммерческого банка на инвестиционном рынке с

участием в схеме ипотечного кредитования

Положительный опыт сотрудничества необходимо учитывать, обмениваться и развивать по мере возможности такое взаимовыгодное сотрудничество.

Государственная политика в жилищной сфере опирается на следующие основы: 1.

обеспечение незащищенных слоев населения бесплатным жильем путем выделения денежных средств из федерального бюджета или из бюджетов субъектов Федерации, полностью покрывающих его стоимость; 2. граждане, не имеющие права на получение бесплатного жилья, имеют право на получение субсидии, размер которой лишь частично покрывает стоимость приобретаемого жилья . Это люди, принадлежащие к так называемому среднему классу, которые не могут рассчитывать на получение бесплатного жилья. Они имеют средства для погашения ежемесячно определенной суммы кредита, но не имеют полной суммы для приобретения жилья. Именно эта категория граждан является потенциальными участниками предлагаемой системы кредитования.

При принятии решения о предоставлении кредита под залог недвижимости тщательно исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. При работе с недвижимостью, возведенной дочерней компанией, значительно облегчается и упрощается процесс оценки жилья - сам дом, район его нахождения, качество работы строителей и используемых материалов и т.д. Тщательно проведенный андеррайтинг - оценка степени риска кредитования - существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту.

Выдвигаемая векторная модель маркетинговой стратегии коммерческого банка на инвестиционном рынке подразумевает участие в ней местных органов государственной власти, как гаранта прав человека на бесплатное жилье (при условии, что человек относится к категории граждан, обладающих названным правом), и граждан - потенциальных владельцев вновь возводимого жилья. Участие населения в программе может происходить по нескольким вариантам, подробно рассмотрим их далее.

Следующим участником предлагаемой векторной модели является фирма, учредителем которой является коммерческий банк. Общество признается дочерним, если другое общество (основное), в нашем случае банк, в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом . Таким образом, еще одним ключевым субъектом рассматриваемой схемы является дочерняя фирма банка, назовем ее инвестиционно-ипотечной компанией. Данная инвестиционно-ипотечная компания - самостоятельная организация, имеющая свой устав, уставный фонд, работающая в соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ, но тесно взаимодействующая с банком - учредителем.

Еще одним субъектом описываемой модели, без участия которого наша система была бы явно не законченной, является строительная организация. Строительная организация будет выполнять роль преобразователя инвестиционных ресурсов в реальные материальные активы - жилые дома. Какая именно организация войдет участником в схему, будет решать инвестиционно-ипотечная компания путем конкурсного отбора претендентов. Чтобы проект был окупаем и приносил прибыль, необходимо, чтобы жилье, возводимое строителем- участником схемы, было качественным, комфортным, отвечало всем современным требованиям. И, безусловно, цена на это жилье должна быть конкурентоспособной.

Предприятия и организации всех форм собственности, общественные объединения, ассоциации, отраслевые профсоюзные организации могут принимать участие в предложенной схеме. Все эти организации могут выступать как покупатели вновь создаваемого жилья для своих сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих право на государственные жилищные субсидии. Существует практика приобретения коммерческими структурами жилья для своих сотрудников, во-первых, за счет денежных средств организации, во-вторых, путем предоставления работнику льготного кредита. Предусмотрено несколько вариантов вхождения организации в векторную модель-схему, все они будут описаны далее.

Рассмотрев субъектов предлагаемой схемы, необходимо подробно разобрать механизм взаимодействия данных участников модели. Вектор В-1. Местные органы государственной власти - Банк Местные органы государственной власти, как было уже упомянуто, включены в состав учредителей коммерческого банка, таким образом, местные власти приобретают контроль за деятельностью банка. Банк в свою очередь является проводником в жизнь социально- экономических и инвестиционных проектов города, реализуемых местными властями. Программы эти могут относиться к предложенной схеме, в частности, связанные со строительством нового жилья, так и быть совершенно не связаны с моделью. Местные органы власти будут являться получателями доходов от деятельности банка в виде дивидендов по акциям, или средства, полученные в результате успешной деятельности коммерческого банка, могут направляться на инвестиционные и другие программы города.

Вектор В-2. Банк - Инвестиционно-ипотечная компания.

Банк, являясь материнской организацией, имеет возможность предоставить льготный долгосрочный целевой кредит инвестиционно- ипотечной компании для реализации инвестиционного проекта — строительства нового жилого дома. Процедура предоставления кредита не сторонней организации, а дочерней инвестиционно-ипотечной компании, значительно облегчается, учитывая наличие у банка полной информации о кредитной истории организации, надежности ее финансового состояния, возможности контроля за целевым использованием кредита, а так же доходности самого проекта и возможности возврата кредита. Фактически инвестором проекта является банк, но в силу того, что банк не может выступать в роли инвестора- застройщика, так как банковские операции определены законом , посредником выступает инвестиционно-ипотечная компания. После возведения жилого дома и сдачи его в эксплуатацию собственником жилья становится инвестиционно-ипотечная компания, и она получает право распоряжаться данным жильем по своему усмотрению, но под контролем банка.

Вектор В-3. Инвестиционно-ипотечная компания - Строительная организация.

Инвестиционно-ипотечная компания становится инвестором строительства жилого дома, и именно она проводит тендер и заключает договоры с поставщиками и подрядчиками, выполняющими строительные работы - строительной организацией, проектными и архитектурными бюро, заводами, производящими железобетонные конструкции, и прочими организациями. На нее возлагаются функции надзора за выполнением организациями - подрядчиками условий договоров, сроков выполнения строительно-монтажных работ, своевременной поставки и установки оборудования, непревышения стоимости работ. На стадии разработки инвестиционного проекта, прежде чем банком будет принято решение о выделении кредита, инвестор проводит маркетинговые исследования, связанные с определением предварительной цены на квадратный метр жилой площади, определяет предварительные размеры спроса и пути сбыта предлагаемой продукции, продумывает рекламу, просчитывает себестоимость и прибыльность проекта т.д.

Вектор В-7. Инвестиционно-ипотечная компания - Местные органы государственной власти.

Строительство любого объекта начинается с процедуры выделения земельного участка. Земельный участок под строительство жилого дома можно приобрести либо у частного собственника земли, либо у городских властей (учитывая, что земельное законодательство в нашей стране находится в стадии разработки, отсутствует земельный кадастр, земли под строительство жилых домов чаще предоставляются из городского фонда). Строительство новых жилых домов за счет бюджетных средств ведется крайне мало, но местные органы власти выполняют функцию по обеспечению малообеспеченных слоев населения бесплатным жильем, пусть и в недостаточном объеме. Практика показывает, что на сегодняшний день распространена схема получения земли под строительство жилого объекта не путем выкупа, а обменом земельного участка на определенную долю квартир во вновь построенном доме. Таким образом, инвестор получает землю под строительство, а органы управления местной власти - новые квартиры в построенном доме, которые будут переданы гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий (В-6).

Вектор В-8. Банк - Строительная организация.

Сотрудничество банка и строительной организации не обязательно должно заключаться только в строительстве жилого дома. Строительная организация может иметь в банке расчетный счет, получать расчетно- кассовое обслуживание, владеть депозитным счетом, при необходимости получить кредит у данного банка.

Вектор В-9. Покупатели жилья - Строительная организация.

Покупатели жилья могут осуществлять надзор за качеством и сроками выполнения работ строительной организацией, что оговаривается в договоре инвестиционной-ипотечной компании со строительной организацией. В случае ненадлежащего исполнения работ покупатель жилья может уведомить о недостатках инвестиционно- ипотечную компанию и предъявить претензии строителям.

Вектор В-4. Инвестиционно-ипотечная компания -11аселение.

Предлагается несколько способов взаимодействия ипотечной компании и населения.

Приобретение у инвестиционно-ипотечной компании гражданами квартир в собственность по рыночной цене на стадии строительства или после возведения и сдачи дома в эксплуатацию.

Следующий способ взаимодействия населения и инвестиционно- инвестиционной компании учитывает вариант приобретения квартиры в кредит, под залог приобретаемой квартиры - ипотечный кредит. В данной схеме реализация квартир будет происходить при участии банка (В-5). Гражданин, имеющий намерение приобрести квартиру, построенную и принадлежащую инвестиционно-ипотечной компании, и сумму, равную не менее 30% стоимости квартиры, заключает договор о намерении приобрести квартиру. Предварительно гражданин открывает счет в «материнском» банке, на который кладет сумму - первоначальный взнос платы за квартиру, равный не менее 30% от стоимости квартиры, которая впоследствии будет переведена на счет собственника жилья. Затем заключается трехсторонний договор между инвестиционно- ипотечной компанией и человеком о купле — продаже квартиры и между банком и гражданином о предоставлении первым кредита под залог приобретаемой вторым недвижимости. Гражданин передает банку закладную на приобретенную квартиру. Заключенная сделка подлежит государственной регистрации, после чего вступает в законную силу. Сумма первоначального взноса зачисляется на счет инвестиционно- ипотечной компании. Сумма кредита, выделенного банком гражданину, зачисляется также на счет инвестиционно-ипотечной компании, а банк становится залогодержателем.

Закладная, выпускаемая заемщиком, является эффективным финансовым инструментом, позволяющим кредитору, в нашем случае — банку, диверсифицировать риски, а также изменять стоимость денег на протяжении срока действия ипотечного кредита, получая дополнительный доход. Обращение закладных, к сожалению, пока не урегулировано, а ведь обращение ипотечных ценных бумаг может быть реальным механизмом стимуляции рынка жилищного кредитования. Федеральный закон «О залоге недвижимости» лишь в общих чертах описывает порядок сделок с этими ценными бумагами. Уровень развития рынка ценных бумаг не отвечает требованиям размещения на нем ликвидных ипотечных обязательств. Не являясь эмиссионными, закладные не попадают под компетенцию деятельности Федеральной

57

комиссии по рынку ценных бумаг . Вместе с тем с использованием механизма закладных возникают существенные преимущества. К примеру, доход участников рынка ипотечного кредитования формируется как доход по ценной бумаге, а не по кредиту, что значительно упрощает учет.

Ипотечный кредит выдается гражданину на срок до 10 лет под проценты, погашение кредита производится ежемесячно.

Шачин А. Ипотечное кредитование в России: состояние, законодательство, перспективы. // Финансовая газета. ,1999., №47.

(сумма кредита + проценты за год) х количество лет

Размер ежемесячного взноса =

количество месяцев, за которые

будет выплачиваться кредит

После полного погашения кредита закладная теряет свою силу, и гражданин становится полноправным владельцем недвижимости.

3. Возможен вариант четырехстороннего сотрудничества, в котором кроме инвестиционно-ипотечной компании, гражданина и банка будут участвовать местные органы государственной власти. Этот вариант применяется в случае, если граждане, не имеющие права на получение бесплатного жилья, имеют право на получение субсидии, размер которой

со

лишь частично покрывает стоимость приобретаемого жилья . Субсидии, выделяемые властями, могли бы явиться первоначальным взносом за квартиру, приобретаемую гражданином. В дальнейшем сумму кредита и проценты по нему граждане выплачивают из собственных средств по схеме, описанной выше. Безусловно, размер субсидий не обязательно должен и может совпадать с размером первоначального взноса за квартиру. При нехватке размера субсидии гражданин добавляет собственные средства до суммы первоначального взноса, при его излишке оставшиеся деньги зачитываются в погашение кредита и процентов по нему.

Вектор В-4. Инвестиционно-ипотечная компания - Предприятия, организации.

1. Предприятие приобретает квартиру у ипотечной компании дтя своего сотрудника по рыночной цене на стадии строительства дома или после сдачи его в эксплуатацию.

2. Организация, имеющая намерение приобрести для своего сотрудника или для собственных нужд квартиру, построенную и принадлежащую инвестиционно-ипотечной компании, заключает договор о намерении покупки квартиры. На основании этого договора предприятие переводит сумму, равную 30% стоимости квартиры — первоначальный взнос платы за квартиру - на счет собственника недвижимости. Затем одновременно заключается трехсторонний договор, участниками которого становятся инвестиционно-ипотечная компания, банк и предприятие-покупатель. Предприятие покупает квартиру у собственника - инвестиционно-ипотечной компании и передает банку закладную на нее, взамен банк предоставляет организации кредит. Заключенная сделка подлежит государственной регистрации и только после вступает в законную силу.

Погашение кредита юридическим лицом происходит аналогично погашению кредита гражданином, путем перечисления ежемесячно равных сумм, если договором не предусмотрено иное. Ипотечный кредит выдается на срок до 10 лет. Размер ежемесячного взноса определяется как размер кредита + проценты за весь срок, разделенные на равные суммы. После полного погашения кредита и процентов по нему закладная теряет свою силу, и организация становится полноправным владельцем недвижимости. Впоследствии квартира передается сотруднику в собственность.

Независимо от того, является ли покупателем юридическое или физическое лицо, залогодатель, в нашем случае это покупатель жилья, обязан застраховать за свой счет заложенную квартиру в полной

59

стоимости от рисков утраты и повреждения .

Фактически деньги, перечисленные банком за квартиру инвестиционно-ипотечной компании по договору ипотечного кредита, не переходят в чужие руки, как при кредитовании покупки квартиры на вторичном рынке жилья или на первичном, но у сторонней организации. В нашем случае деньги, выданные банком клиенту как ипотечный кредит и уплаченные за квартиру, будут возвращены банку дочерней фирмой, как сумма выданного кредита и процентов по нему. Образно говоря, банк перекладывает деньги из одного своего кармана в другой, но тоже свой карман. В результате проведенной сделки купли-продажи жилья и заключения кредитного договора возникают новые обязательства клиентов перед банком, своевременное и четкое исполнение которых влечет получение банком прибыли.

Принципиальным отличием предложенной векторной модели поведения банка на инвестиционном рынке от множества других схем, используемых на рынке жилья, является тесное сотрудничество коммерческого банка с дочерней инвестиционно-ипотечной компанией. Таким образом, банк при стандартном инвестиционном кредитовании проекта строительства жилого дома или проектном финансировании того же проекта может рассчитывать на получение от проекта лишь процентов за пользование кредитом. Являясь инвестором строительства, инвестиционно-ипотечная компания, по сравнению с другими участниками схемы, получает наибольшую прибыль.

По расчетам специалистов агентства недвижимости «Капитал- риэлт», работающего на рынке города Москвы, средняя цена одного квадратного метра жилой площади на первичном рынке недвижимости столицы составляет:

в домах панельного типа - 1000 долларов США;

в домах монолитно-кирпичного типа - 1350 долларов США.

Средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади в

Москве, по расчетам специалистов того же агентства недвижимости, составляет:

в домах панельного типа - 200 долларов США;

- в домах монолитно-кирпичного типа — 350 долларов США.

Путем несложных математических вычислений мы можем определить уровень дисконта при реализации программы строительства жилого дома инвестиционно-ипотечной компанией. Предлагаются следующие условия: инвестиционно-ипотечная компания получила от банка кредит сроком на 5 лет; средневзвешенный процент ставки по кредитам, предоставленным физическим лицам, предприятиям и организациям в долларах США, на 01 декабря 2002 года составил 12,55% годовых (см. таблицы №9,10), под этот процент и был предоставлен кредит банком инвестиционно-ипотечной компании.

1000$\200$* 100=500%

12,5*5лет=62,75% 1

500% - 100% - 62,75% = 337,25 % - уровень дисконта инвестиционно-ипотечной компании, полученного при реализации проекта строительства панельного жилого дома.

1350$ \ 350$* 100=385,7 %

385,7% - 100% - 62,75% = 222,96 % - уровень дисконта инвестиционно-ипотечной компании, полученного при реализации проекта строительства монолитно-кирпичного жилого дома.

Конечно, исследуя инвестиционную деятельность коммерческого банка, нас интересует вопрос, каким образом в предложенной схеме зарабатывает банк.

проценты за пользование кредитом, предоставленным дочерней ипотечной компании на 5 лет под 12,55% в год (кредит предоставлен в долларах США);

банк получает доход от кредита, предоставленного гражданам под залог недвижимости - приобретенных квартир. Средний процент по ипотечному кредиту на сегодня составляет 13% в год; Таблица Ns9

Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным физическим лицам, предприятиям и организациям в долларах США (% годовых) . Физические лица Предприятия и организации всем >5

<ц « а> js ч> X всем JS

О) J5

<и >а ч> X & Года По

срокам X

ч о го

о

п Ч

о 00

1

о\ VO со 1

оо

1 1-3 лет ч

го

а> о ч о

W По

срокам X Ч о го

О

ч: п

О 00

1

OS U-1

VO ГО 1

оо 1—« 1-3 лет ч

го 0>

<и ч о

UQ Январь 2001 13,0 12,9 18,5 15,6 10,8 12,5 11,5 9,8 12,7 12,8 13,5 12,9 Январь 2002 14,0 11,2 19,7 15,3 14,2 14,5 10,1 8,6 11,8 11,8 11,8 6,0 Ноябрь 2002 11,5 10,2 16,1 15,1 14,9 13,0 10,6 8,7 11,6 12,4 12,6 9,7 Таблица N° 10

Средневзвешенные процентные ставки по привлеченным депозитам и вкладам физических лиц, предприятиям и организаций в долларах США . (% годовых) Физические лица предприятия и организации Года По всем срокам До 30 дней 91-180 дней 181-365 дней Более 1 года По всем срокам До 30 дней 91-180 дней 181-365 дней Более 1 года Январь 2001 2,5 0,9 6,8 11,2 7,2 5,1 5,0 6,2 6,6 8,2 Январь 2002 3,2 1,1 6,9 7,8 8,6 1,4 1,1 6,5 4,2 5,7 Ноябрь 2002 2,9 1,0 6,5 7,0 7,5 2,1 1,0 7,2 7,1 5,9 - банк может разместить закладные на рынке ценных бумаг. Закон об ипотеке позволяет осуществлять такого рода сделки, но, к сожалению, в законе не прописан механизм обращения данных ценных бумаг. В будущем, с развитием рынка ценных бумаг и в частности ипотечных ценных бумаг, принятием законодательных актов, регулирующих и регламентирующих их оборот, вторичный рынок закладных может - послужить рычагом в развитии ипотеки, снижении стоимости ипотечного кредита, популяризации данного вида банковской услуги среди населения, как это практикуется в зарубежных странах.

Основная доля дохода от предложенной векторной модели приходится на счет инвестиционно-ипотечной компании, которая может вернуть деньги на счет банка в виде процентов, дивидендов от участия в уставном капитале компании. Либо есть еще одна возможность использования денег банком, полученных в виде дохода, но в этом случае фактическим собственником денег остается инвестиционно-ипотечная компания, которая кладет денежные средства, полученные от реализации проекта, в материнский банк на депозит.

Глубокие диспропорции в социально-экономическом развитии российских регионов являются объективной причиной невозможности универсализации использования моделей развития жилищной ипотеки. Учитывая положение отдельных регионов, можно говорить о том, что лишь некоторые из них могут рассчитывать на средства коммерческих банков, иностранные кредиты и инвестиции, собственные средства строительных организаций, и, соответственно, на оживление ипотечного рынка (прежде всего, ввиду их крайне неустойчивого финансового положения в связи с низкой обеспеченностью строительными заказами). Следовательно, первичный финансовый ресурс для долгосрочного жилищного кредитования может быть представлен только федеральным правительством и (или) Сбербанком РФ. Но и местные органы государственной власти не должны оставаться в стороне и активнее включаться в процесс развития местных рынков жилья путем регулирования этих рынков и непосредственного участия в схемах, стимулирующих инвестиции. Сбербанк России является безусловным лидером по работе с вкладами населения и располагает ресурсами, необходимыми для оживления региональных рынков жилья. Необходимо более активное его участие в процессе активизации рынка строительства недвижимости, путем реализации предложенной схемы или выделения целевых льготных кредитов банкам, участвующим в схемах ипотечного кредитования населения.

Проблемами, тормозящими развитие ипотеки, являются недостаток «длинных» средств и их высокая стоимость, отсутствие вторичного рынка закладных, высокие ставки рефинансирования. Необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады или осуществляющие ипотечное кредитование, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном банке РФ по сделкам, связанным с жилищным кредитованием.

Роль федерального правительства также могла бы заключаться в создании в регионах филиалов федерального агентства по ипотечному кредитованию, через которое в регионы могли направляться денежные средства в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002- 2010 годы62. Следует отметить, что уровень доходов населения в регионах, в большинстве случаев, не соответствует минимальным требованиям для получения ипотечного кредита. Роль бюджетных средств здесь значительно возрастает. За счет бюджетных средств возможно не только субсидирование процентных ставок по ипотечному кредиту, но и частичное погашение основной суммы. Иначе никакого развития рынок жилья и жилищная ипотека, в частности, в регионах не получат, а все жилищное строительство будет осуществляться за счет бюджетных средств. Государственное регулирование может заключаться как в традиционном контроле за использованием бюджетных средств, так и в превентивном формировании законодательного обеспечения более сложных моделей жилищной ипотеки, которые смогут быть задействованы по мере созревания соответствующих предпосылок.

Конечно, необходимо учитывать, что приводимые расчеты применимы к столичному рынку недвижимости. Московский рынок недвижимости с его многообразием применяемых схем ипотечного кредитования занимает особое место, здесь представлены и получают свое развитие практические модификации, существующие в российских регионах. Еще одна особенность — Москва является практически единственным субъектом Федерации, максимально приблизившимся к формированию наиболее развитой ипотечной модели. Это связано с лучшим платежеспособным спросом, именно для этого рынка возрастает актуальность применения тех инструментов регулирования, для которых в регионах не созрели объективные предпосылки.

В регионах, имеющих значительно более высокие доходы на душу населения и соответственно более высокий уровень жизни, роль федеральной финансовой поддержки должна снижаться. К таким регионам можно отнести Москву и Московскую область, Санкт- Петербург, Самарскую область, Республику Татарстан, Калининград. Ввиду того, что доходы населения этих регионов выше, соответственно, и выше требования населения к качеству жизни, качеству жилья. Население в регионах-донорах более активно решает свои жилищные проблемы, быстрее развивается и расширяется региональный рынок недвижимости. Повышается качество вновь возводимого жилья, жилищной инфраструктуры и сферы обслуживания. Поскольку у регионов-доноров имеется свой финансовый потенциал, не требуется выделения «живых» денег из федерального центра. Возможности по оживлению жилищного регионального рынка существенно шире, чем в регионах, сильно зависящих от средств федерального правительства — регионов-получателей.

Главная цель государственной власти в регулировании жилищного рынка - обеспечение населения жильем по минимальным современным стандартам, которая должна решаться не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Необходимо изменить само сознание человека, оставшееся с советского времени: есть «добрый дядя» (государство), который бесплатно должен нам что-то предоставлять. Но как раньше, так и сейчас это социально несправедливо: ведь одни могут купить, а другие не могут купить жилье. И если государственная политика строится на бесплатном предоставлении жилья всем, то и богатые начинают пользоваться этим механизмом, что несправедливо и обременительно для государства. Еще одна особенность коммерческого строительства жилья - улучшение качества возводимого вновь жилья, стимулирование строителя использовать новые технологии, улучшающие эксплуатационные свойства домов, удешевляющие процесс строительства. Выделяя деньги в виде кредитов и субсидий именно людям, государство стимулирует конкуренцию на рынке жилья, человек сам решает, какое жилье и у какого строителя ему выбрать. Инвестор и строитель, рискуя своими деньгами, стремится создать дом, отвечающий всем требованиям современного жилья.

<< | >>
Источник: ВЕСЕЛЬКОВА Ольга Владимировна. Развитие инвестиционной деятельности коммерческих банков. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Москва 2003. 2003

Еще по теме Схема ипотечного кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций,: