5.9. Ипотечные операции банков

Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «за-клад».

По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются:

залогодержатель — лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

залогодатель — лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, судебных издержек и расходов по реализации за-ложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

По договору ипотеки может быть заложено следующее недвижимое имущество:

земельные участки, кроме тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также, если площадь земельного участка менее допустимого минимального размера;

предприятия;

жилые дома, квартиры и их части;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является тре-тьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать следующие реквизиты:

название «закладная»;

наименование (имя) и местонахождение залогодателя;

наименование (имя) и местонахождение первоначального залогодержателя;

реквизиты кредитного договора;

наименование (имя) должника, если не он является залого-дателем;

сумма обязательств и размер процентов по ним;

сроки погашения задолженности;

название и местонахождение имущества;

денежная оценка имущества;

наименование права, в соответствии с которым имущество при-надлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право;

указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на имущество;

подпись залогодателя и должника, если залогодатель является іретьим лицом;

сведения о времени и месте нотариального удостоверения и оговора об ипотеке;

дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная 1 тимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой ' >иязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства, вели в договоре об ипотеке не указаны иные условия.

И мущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения дру- " ч о обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требова-ний, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализации имущества, начальную продажную цену, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если они необходимы.

В некоторых случаях по заявлению залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.

Ипотечный кредит — это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика.

Основные характеристики ипотечного кредита:

• срок действия — это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;

цель финансирования — создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимо-сти;

обеспечение — залог финансируемого объекта.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 5.4.

Заемщик — физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит.

Банк-кредитор — коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.

Инвесторы — это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенси-онные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.

В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.

Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Аген-тстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением

Рис. 5.4. Объекты и субъекты рынка ипотечного кредитования

предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн р. Свою деятельность Агентство осуществляет через региональных операторов, которые расположены в большинстве субъектов Российской Федерации. Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности рос-сийских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономи-ческое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье.

Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования приведены в табл. 5.6.

Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 5.5.

Важнейшим моментом ипотечного коелита является опенка

Рис. 5.5. Схема ипотечного кредитования:

1 — заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2— оценка рыночной стоимости жилья оценочной ком панией; 3 — заключение со страховой компанией договора страхования кварти ры и жизни заемщика; 4 — передача жилья в залог банку; 5 — получение ипотеч ного кредита заемщиком; 6— оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7 — продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 8 — рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 9 — размещение ипотечных ценных бумаг; 10 — привлечение инвестиций; 11 — регулярное погашение кредита заемщиком; 12 — передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банк;| Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13 — предъявление инве-сторами ценных бумаг к оплате; 14 — оплата ценных бумаг Агентством по ипо-течному жилищному кредитованию; 15 — выплата страховой суммы при насту и .qo лении страхового случая

Таблица 5.6

Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования Субьжг Задачи и функции

Заемщик Получение возможно более дешевого кредита,

позволяющего в срок вернуть ссуду и приобрести

жилье

ban к-кредитор Увеличение прибыли и дивидендов акционеров банка с помощью многократного использования кредитных ресурсов, т.е. путем продажи кредита

Агентству

1111 нестор Размещение своих средств в доходные ценные

бумаги, обеспеченные недвижимостью

JI і е і ІЇСГВО Покупкаукоммерческихбанковипотечных кредитов.

Формирование кредитных пулов (объединение кредитове одинаковыми сроками, купленных уразныхбанков).

Эмиссия ценных бумаг и их реализация на фондовом рынке

пикнут при неблагоприятном ходе кредитной сделки, когда кре- |игор будет вынужден продавать недвижимость и за счет выру- Ч( Ж [ ых от реализации средств погашать задолженность по кредиту, И рубежный опыт оценки стоимости объектов недвижимости сви- |' гельствует, что наиболее близкой к объективной цене является I ЬНМОСІЬ объекта, определяемая на основе рыночной оценки.

Контрольные вопросы

Охарактеризуйте понятие «ипотека».

По какой общей схеме осуществляется ипотечное кредитование?

Охарактеризуйтесубъектов ипотечного кредитования.

Какие ипотечные операции проводятся в Российской Федерации?

Каковы основные этапы ипотечного кредитования?

В чем заключаются права и обязанности сторон ипотечных операций?

Каковы риски в ипотечном кредитовании и способы их минимизации'.'

По какой схеме привлекаются ресурсы и выдается кредит на осуще- I пшение жилищного строительства?

Нормативно-правовая база

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге Недвижимости)».

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных п. юриях».

Федеральный закон от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге».

Положение Банка России от 25 июня 1998 г. № 38-П «О порядке предоставления Центральным Банком Российской Федерации кредитов кредитной организации, осуществляющей мероприятия по санации проблемной кредитной организации».

Положение Банка России от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета».

Положение Банка России от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)».

Положение Банка России от 30 декабря 1998 г. № 65-П «О проведении Банком России переучетных операций».

Положение Банка России от 3 октября 2000 г. № 122-П «О порядке предоставления Банком России кредитов банкам, обеспеченных залогом и поручительствами».

Положение Банка России от 5 ноября 2002 г. № 203-П «О порядке проведения Центральным Банком Российской Федерации депозитных операций с кредитными организациями в валюте Российской Федерации».

Положение Банка России от 4 августа 2003 г. № 236-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных залогом (блокировкой) ценных бумаг».

Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Указание Банка России от 2 сентября 2002 г. № 1190-У «О бухгалтерском учете операций предоставления и погашения кредитов Банка России (внутридневных кредитов, кредитов овернайт и ломбардных кредитов) в кредитных организациях».

Указание Банка России от 28 июля 2004 г. № 1482-У «О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России».