Ипотечные ценные бумаги

На протяжении трех десятилетий ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг. За это время появились различные схемы, формы и виды ценных бумаг на базе ипотечного кредита.

Однако пер­вая и самая простая схема (так называемая сквозная - pass-through) остается од­ной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государст­венных агентства (FNMA и GNMA) и одно полугосударственное (FHLMC).

Ипотечный рынок состоит из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вто­ричного ипотечного рынка, который тоже делится на первичный и вторичный) и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в соответствии с договором ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компа­нии и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог не­движимости (рис. 3.9). Если кредитором является банк, то для него важна воз­можность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для ре­шения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Рис. 3.9 Рынок ипотечных кредитов




Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).

На рынке ипотечных ценных бумаг (вторичном ипотечном рынке) осуще­ствляется продажа закладных по предоставленным ипотечным кредитам. Зак­ладная - юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, удостоверяющий отдачу объекта недвижимости в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке (залог недвижи­мости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государ­ственная регистрация передачи), что упрощает передачу прав по рассматрива­емым правоотношениям. Удобство закладной заключается в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынок закладных в России так и не сформировался.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают ипотечные обли­гации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 октября 2003 г. № 152-ФЗ.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный серти­фикат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от вы­давшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покры­тием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обя­зательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим ФЗ.

Сертификат участия - новая бумага для нашего рынка, предполагающая бо­лее сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец сертификата является как бы собственником ипотеч­ных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодопри­обретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он по­лучает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик (за выче­том вознаграждения управляющего).

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация,[25] ис­ключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим ФЗ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобре­тение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) зак­ладных, которые могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного ка­питала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате уни­версального правопреемства.

Ипотечный агент имеет гражданские права и несет гражданские обязанно­сти, необходимые для реализации указанной деятельности, которая может осу­ществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества. В ус­таве ипотечного агента должны быть определены предмет и цель деятельности в соответствии с ФЗ. Внесение в устав изменений и (или) дополнений, связан­ных с изменением и (или) дополнением предмета или цели деятельности, не допускается.

Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке дол­жно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипо­течный агент».

Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия едино­личного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, которая не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано спе­циализированной организации, которая не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой тре­бования о возврате основной суммы долга и уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в ва­люте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государствен­ные ценные бумаги и объекты недвижимости.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в со­став ипотечного покрытия только при их соответствии следующим условиям: •основная сумма долга по каждому договору или закладной не должна пре­вышать 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

•договор об ипотеке не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являюще­гося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

•недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответ­ствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или по­вреждения в пользу кредитора в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипо­текой требования;

•если должником является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства. При этом
страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипотекой тре­бования;

• предметом договора займа должны являться только денежные средства. Обязанность должника возвращать основную сумму долга и одновременно уп­лачивать проценты на нее периодическими платежами (за исключением пер­вых 12 месяцев) должна предусматриваться не менее чем в 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении зак­ладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипо­течное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязатель­ству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не пре­вышают 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом объекта недвижимости, строи­тельство которого не завершено, не должна превышать 10% от размера ипо­течного покрытия. Размер ипотечного покрытия определяют путем суммиро­вания размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного иму­щества, составляющих ипотечное покрытие, и в порядке, установленном фе­деральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обяза­тельствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипо­течные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

•выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним;

•договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрацион­ная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в со­ответствии с законодательством РФ, или его нотариально удостоверенной ко­пией;

•кредитным договором или договором займа, на основании которых воз­никло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

•закладной со всеми приложениями, если имели место составление и вы­дача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией;

•документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удосто­веряющая проведение государственной регистрации в соответствии с законо­дательством, или его нотариально удостоверенной копией.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия с указанием:

•суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и разме ра процентов) или стоимости имущества;

•названия и достаточного для идентификации описания имущества, со­ставляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому со­ставляет ипотечное покрытие. Если таким имуществом является жилое поме­щение, в составе сведений о его месте нахождения не указывается номер жи­лого помещения (жилого дома, квартиры);

•рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установ­лена ипотека;

•срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

•степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

•иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипо­течного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипо­течного покрытия. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных цен­ных бумаг.[26]' Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с на­стоящим Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов «облигации с ипотечным покрытием», «ипотечные сертификаты участия» и «ипотечное покрытие», а также не вправе использовать в своем наименова­нии слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент» в любом сочетании.

Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять только ипотечные агенты и кредитные организации.

Облигации с ипотечным покрытием выпускаются в одной из форм, пре­дусмотренных ФЗ от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (да­лее - ФЗ «О рынке ценных бумаг»). При документарной форме обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о по­рядке и условиях погашения таких облигаций (ст. 9).

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляется не реже од­ного раза в год (ст. 10).

В решении о выпуске облигаций должны быть определены срок их пога­шения (частичного погашения) и стоимость (порядок ее определения), вып­лачиваемая по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, правила рас­чета и значения следующих обязательных нормативов, определенных ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»: норматива достаточности собственных средств (капитала); норма­тивов ликвидности; размеров процентного и валютного риска. Кроме того, он устанавливает для таких организаций требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

При оценке облигаций с ипотечным покрытием рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ, эмитент обли­гаций обязан раскрывать и предоставлять сведения о такой оценке.

В распространяемой или публикуемой информации об ипотечных серти­фикатах участия и осуществлении доверительного управления их ипотечным покрытием должны содержаться:

•полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипо­течным покрытием; индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипо­течные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве об­щей собственности на ипотечное покрытие; номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выда­чи лицензии управляющему ипотечным покрытием;

• информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения сертификатов можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными настоящим ФЗ и нормативными пра­вовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;

• сведения об оценке сертификатов рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ (в случае проведения такой оценки);

•положение о том, что стоимость сертификатов может увеличиваться и уменьшаться, что государство не гарантирует доходность инвестиций в данные сертификаты, а также сведения о том, что до приобретения ипотечных серти­фикатов участия следует внимательно ознакомиться с правилами дове­рительного управления ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций и управляющий ипотечным покрытием несут ответ­ственность за содержание и форму распространяемой или публикуемой ин­формации о выпуске ипотечных ценных бумаг, их ипотечном покрытии, в том числе за распространение или опубликование неточной, неполной или вводя­щей в заблуждение информации, а также за ее несвоевременное распро­странение или опубликование. Сведения не должны содержать:

•недобросовестную, недостоверную, неэтичную, заведомо ложную, скры­
тую, вводящую в заблуждение информацию;

• информацию, которая не имеет документального подтверждения; •информацию, не имеющую непосредственного отношения к выпуску ипо­течных ценных бумаг и их ипотечному покрытию;

•ссылки на утверждение или одобрение органами государственной власти какой-либо информации о деятельности, связанной с выпуском ипотечных цен­ных бумаг.

Коммерческая организация до получения соответствующей лицензии не вправе предоставлять для распространения или опубликования информацию о своей деятельности в качестве управляющего ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций обязан обеспечить всем заинтересованным лицам воз­можность ознакомления с информацией, содержащейся в реестре ипотечного покрытия, а также получения копий реестра или выписок из него. Он также должен опубликовать информацию об эмиссии таких облигаций в соответствии с ФЗ «О рынке ценных бумаг», иными федеральными законами и нормативны­ми правовыми актами РФ и правила доверительного управления ипотечным покрытием до начала выдачи ипотечных сертификатов участия и сообщения о регистрации изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Согласно требованиям нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, опубликованию подлежат:

• баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский ба­ланс и отчет о прибылях и убытках управляющего ипотечным покрытием;

•отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, сведения о вознаграждении управляющего и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное по­крытие;

•иные документы в соответствии с настоящим ФЗ;

•информация о принятии решения о передаче прав и обязанностей по до­говору доверительного управления ипотечным покрытием другому лицу, кото­рое имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия.

Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятель­ности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также го­сударственный контроль за их деятельностью осуществляют федеральный ор­ган исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральный банк в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации.

На вторичном ипотечном рынке (рис. 3.10) происходит формирование со­вокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Ипотека рас­сматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Рис. 3.10 Рынок ипотечных ценных бумаг


Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщи­ками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуля­цию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Чтобы ипотечные ценные бумаги могли получить правовой статус обращения на ипотечном рынке, они должны отвечать требованиям:

•обращаемости (способности покупаться и продаваться на рынке недви­жимости). Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь после­дующая государственная регистрация передачи);

•стандартности (формы, содержания, правила);

•доступности для гражданского оборота (быть объектом сделок с недви­жимостью);

•документальности (содержать все предусмотренные законодательством реквизиты);

•регулируемости и признания государством;

•ликвидности.

Рынок ипотечных ценных бумаг также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных объектами недвижимости, связана с созданием условий предос­тавления значительному числу инвесторов возможности получить относитель­но дешевые и долгосрочные кредиты под залог ипотечных ценных бумаг и имущественных прав на объекты недвижимости. Особенностями таких ценных бумаг являются превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на объекты недвижимости залогодателя; возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

•коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими ли­
цами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответ­ствующих закладных;

•ипотечные агентства выкупают закладные у банка через выпуск облигаций, размещаемых на фондовом рынке;

•денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

•государство гарантирует выплаты по облигациям.

Известны различные варианты организации работы, связанной с эмиссией ипотечных облигаций. В качестве примера можно привести деятельность Фе­дерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК), ко­торое вместе с Центральным банком России и крупными банками-эмитентами ипотечных облигаций - должно рефинансировать ипотечные банки путем вы­купа закладных (рис. 3.11).

Рис. 3.11. Схема ипотечного жилищного кредитования с участием Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию




ФАИЖК, созданное в 1997 г., получает государственные гарантии, под ко­торые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На выру­ченные средства ФАИЖК через свои региональные представительства выку­пает закладные у банков (60% ипотечных кредитов, выданных с участием ФА­ИЖК, приходится на регионы). С 2003 по 2005 г. Агентство получило гос­гарантии на сумму около 9 млрд р. На 1 мая 2005 г. по схеме ФАИЖК предос­тавлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд р. по средней ставке 15% годовых.

До 2006 г. государственные гарантии распространялись только на покупку банковских займов. Нововведения разрешают агентству использовать госга­рантии «для приобретения прав требования по кредитам и займам, предостав­ленным банком, иной кредитной организацией или юридическим лицом граж­данам... на приобретение жилых домов и помещений и обеспеченным ипоте­кой». Это позволяет ФАИЖК выкупать ипотечные кредиты как у жилищно­накопительного кооператива, так и у потребительского общества.

Кроме того, гарантии бюджета могут использоваться для приобретения ипо­течных ценных бумаг, выкупа и погашения собственных облигаций ФАИЖК и даже для погашения «кредитов и займов, привлеченных агентством».

При создании агентства за основу была взята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему. Общая схема организации работы по выпуску ипотечных облигаций выглядит следующим образом:

1. Эмитент формирует пул закладных.

2.Эмитент оформляет бланковую передаточную надпись на закладной и пе­редает все документы по пулу ипотек документарному хранителю для про­верки, сертификации и последующего хранения в течение всего срока действия пула. Документарный хранитель передает заключение по проверке ипотечному агентству, действующему в рамках рассматриваемой схемы, либо эмитенту. Эмитент направляет пакет документов для оформления гарантии (список ипо­течных ссуд, составляющих пул; проспект эмиссии ценных бумаг; заключение документарного хранителя по ссудам) на рассмотрение и утверждение в аген­тство по ипотечному кредитованию.

2. Агентство проверяет полученные документы и, если они отвечают не­обходимым критериям, переводит право требования по ипотеке, составляющей пул, на себя и выдает гарантию по выпускаемым ценным бумагам. Эмитент обязан обслуживать пул, для чего агентство заключает с ним договор на обслу­живание и выдает доверенность.

3. Эмитент публикует проспект эмиссии и размещает ценные бумаги. При размещении в реестре, ведущемся регистратором, открываются счета владель­цев с зачислением на них ценных бумаг.

4. В ходе действия пула эмитент осуществляет обслуживание ипотеки, со­ставляющей пул, учет и контроль платежей заемщиков, аккумулирует платежи, переоформляет закладные, ипотечные договоры.

5. Все платежи от заемщиков по ипотеке перечисляются на специальные счета, списания с которых производятся в строго определенных случаях: на оп­
лату гарантии агентства по ипотечному кредитованию, для компенсации услуг задействованных в схеме участников и на выплату процентов и основной сум­мы долга по облигациям.

Данная схема выпуска облигаций предполагает перевод прав требования по ипотечным кредитам от эмитента к агентству по ипотечному кредитованию на все время действия пула. В договоре может быть закреплено право агентства возвратить эмитенту закладные от пула при неплатежеспособности заемщиков по ипотеке. При этом агентство наделяет эмитента полномочиями по обслужи­ванию ипотечных кредитов, составляющих пул, на основании агентского со­глашения.

Перевод права требования необходим для снижения риска неоплаты обли­гаций в случае неплатежеспособности или банкротства эмитента.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг - это рынок, на котором про­исходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотеч­ные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручи­тельств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управле­ние правами требования по ипотечным кредитам.

В США рынок ипотечных ценных бумаг представляет собой наиболее ди­намично развивающийся сегмент национального фондового рынка. В 2002 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн дол. (22% от об­щего объема облигаций в США), из них 1,67 трлн дол. пришлось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в предыдущем году (это 36,6% всей эмиссии дол­говых обязательств).

Наиболее распространенным в мире видом ипотечных ценных бумаг явля­ются сквозные ипотечные сертификаты участия. Совокупная стоимость эми­тированных бумаг такого типа только в Америке превышает 2 трлн дол.

В Италии и Германии рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме госу­дарство не участвует, ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотеч­ных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка.

Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипо­течных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недви­жимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функциони­рование ипотечных рынков (рис. 3.12).

Рис. 3.12. Рынок недвижимости


Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту не­движимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной со­трудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, подбирается объект недвижимости. Если банк принял решение о выдаче кре­дита, то:

•между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем поку­патель (заемщик) и продавец заключают договор купли-продажи объекта не­движимости, который регистрируется в ГБР;

•между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитова­ния, который также регистрируется в ГБР;

•заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право соб­ственности на него.

Таким образом кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранить выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или пе­редать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денеж­ными средствами для новых кредитов. Компании, работающие на вторичном рынке, также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном ин­вестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные зак­ладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент гарантирует держателям таких ценных бумаг своевременные ежеме­сячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторич­ном рынке, цикл повторяется.

<< | >>
Источник: Асаул А. Н. и др.. Основы бизнеса на рынке ценных бумаг; учебник / А. Н. Асаул, Н. А. Асаул, Р. А. Фалтинский; под ред. д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. - СПб.:,2008. - 207с.. 2008

Еще по теме Ипотечные ценные бумаги:

  1. Тема 10. ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ
  2. § 5. Ипотечные ценные бумаги
  3. 3.1 Ипотечные ценные бумаги, как метод финансирования жилищного строительства
  4. 11.2. Ценные бумаги. Понятие и фундаментальные свойства ценных бумаг.
  5. 4. Рынок ценных бумаг. Долговые ценные бумаги. Акции.
  6. 53.ЦЕННЫЕ БУМАГИ В РФ. ВИДЫ И ХАРАКТЕРИСТИКА. РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ: СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ
  7. 5.3. Рынок ценных бумаг и фондовая биржа. Ценные бумаги и их виды
  8. 45. Ценные бумаги и их классификация. Фундаментальные свойства ценных бумаг.
  9. Государственные ценные бумаги (1)
  10. Ценные бумаги Федеральных агентств.
  11. Ценные бумаги правительственных агентств.
  12. Ценные бумаги.
  13. Вложения в ценные бумаги
  14. Тема № 6. Ценные бумаги.
  15. Государственные ценные бумаги
  16. Согласованные ценные бумаги
  17. Агрессивные ценные бумаги
  18. Риск инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой
  19. Гибридные ценные бумаги