Недвижимость

Спекулировать на недвижимости, учитывая значительные транзакцион- ные издержки и зачастую негативное налогообложение, крайне тяжело — риски потерять просто на стоимости сделок очень высоки. Прежде чем заниматься трейдингом с любым инструментом, нужно оценить «стоимость участия» (спрэды, комиссионные, налоги и т.п.) и только затем делать выбор.
Так вот, у недвижимости «стоимость участия» одна из самых высоких. Это делает недвижимость скорее инструментом для ин-вестирования, а не спекуляций.
Что касается инвестирования в недвижимость, то здесь наиболее интересным вариантом, причем во всем мире, является коммерческая недви-жимость -— торговые площади, офисная недвижимость и гостиничный бизнес. Сдача в аренду жилых квартир сейчас по доходности очень близка к доходности банковских депозитов, и это без учета стоимости стра-ховок и налогов.
Пример
Выберем, какая инвестиция лучше — покупка квартиры для сдачи в аренду или банковский депозит, если заданы следующие условия: Вариант А. Аренда квартиры Стоимость квартиры (с учетом стоимости оформления) 30 ООО Общая площадь квартиры 50 м2 Уровень загрузки (заселенности) 95% Ставка арендной платы 400 долл. в месяц 4560 долл. Квартплата (по условиям задачи квартплата распределяется между арендодателем и арендатором 50 на 50) 14 долл. в месяц (168 долл.)
Налог на недвижимость Пока нет (0 долл.) Норма амортизации для проведения капитального ремонта один раз в 50 лет, в год 2% (600 долл.) Норма амортизации для проведения косметического ремонта, один раз в 5 лет 30 долл. за 1 м2 (300 долл.) Стоимость страховки квартиры, в год 0.5% (150 долл.) Ставка подоходного налога (налогооблагаемый доход считается как разница между поступлениями и подтвержденными расходами) 13% (434 долл.) Итого чистая прибыль от арендной платы, в год 2908 долл. Вариант Б. Депозит Сумма вклада 30 000 долл. Уровень процентных ставок в относительно надежных банках при вложении валютного депозитного вклада суммой выше 5000 долл. на год 10% (300 долл.) Подоходный налог с доходов, полученных с депозитных вкладов 0% (0 долл.) Итого чистая прибыль от депозитного вклада, в год 3000 долл. Аренда квартиры Депозитный вклад Итого расчет 2908 долл. 3000 долл.
В результате проведенных расчетов видно, что размещение денег на депозите при прочих равнъос (в первую очередь по условию надежности) выгоднее. Это обусловлено высокими депозитными ставками и высокой стоимостью недвижимости (относительно арендной платы).
Некоторые финансовые инструменты можно использовать для не-скольких целей.
Так, недвижимость может быть куплена для потребления, спекуляции или накопления (с инвестиционной целью).
Например, если вы купили квартиру для того, чтобы в ней жить, это — потребление. И даже если цены вырастут, и у вас появится возможность продать эту квартиру с хорошим барышом, вы этого не сделаете, так как где-то жить вам все равно нужно.
Если вы купили квартиру для последующей ее перепродажи, так как считаете, что цены на недвижимость возрастут, то это — спекуляция. Этот вид деятельности возможен, когда вы сознательно готовы к долго- срочным спекуляциям, так как цены на недвижимость быстро не изменяются и при этом достаточно высоки транзакционные издержки. Кроме того, необходимо также учитывать издержки на содержание квартиры (налог на недвижимость, квартплата, страхование и т.д.). Максимального эффекта от спекуляции недвижимостью можно добиться, если вы приоб-ретаете квартиру намного ниже реальной рыночной цены. Но для этого вы должны разбираться в том, чем планируете спекулировать.
Кроме того, вы можете приобрести квартиру для сдачи ее в аренду. Плюсом также будет рост цен на недвижимость, так как это дополнительная возможность для заработка.
Для подобного вида деятельности крайне важно текущее соотношение доходности от сдачи в аренду с депозитными ставками. Так, если по де-позиту в достаточно надежном банке вы можете получить 10% годовых (в валюте), а уровень доходности аренды недвижимости составляет те же 10%, то последнюю невыгодно приобретать. При этом нужно брать для расчета именно чистую доходность, с учетом расходов:
—- квартирная плата (если она лежит на арендодателе);
налог на недвижимость;
амортизация квартиры, в которой периодически нужно делать ремонт;
расходы по страхованию квартиры, в противном случае у вас есть риск пожара, обвала дома и т.п.;
подоходный налог;
временные затраты на постановку на учет договора аренды в ЖЭКе и налоговой инспекции;
уровень заселенности недвижимости. В обычных гостиницах последний уровень обычно составляет 80% и зависит от месторасположения и уровня цен. В варианте со сдачей недвижимости в аренду вы также несете риск того, что ваша квартира будет простаивать, а значит, вы просто будете нести расходы на ее содержание без единой копейки дохода. Так что в зависимости от уровня цены, которую вы запросили за аренду, и текущей рыночной ситуации, вы должны определить уровень заселенности и учитывать ее при определении ожидаемой среднегодовой доходности аренды.
<< | >>
Источник: Найман Эрик. Путь к финансовой свободе: Профессиональный под-ход к трейдингу и инвестициям / Эрик Л. Найман. — М.: Альпина Бизнес Букс,2004. — 480 с.. 2004

Еще по теме Недвижимость:

  1. Понятие недвижимости, отличия недвижимого имущества от движимого
  2. 1.1. Понятия «недвижимость» и «жилая недвижимость»: их эволюция и структура
  3. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, НЕДВИЖИМОСТЬ
  4. Недвижимое имущество (недвижимость)
  5. Описание недвижимости
  6. Стоимость недвижимости
  7. Финансирование недвижимости
  8. 11. Инвестирование в недвижимость
  9. Агентства недвижимости
  10. Недвижимая собственность
  11. 27. Принципы оценки недвижимости
  12. 2. Типы недвижимости и ее классификация
  13. Собственник недвижимости
  14. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  15. Принципы оценки объектов недвижимости
  16. 7.3. Принципы оценки объектов недвижимости
  17. 55. Управление объектами недвижимости
  18. 8. Участники процесса финансирования недвижимости